Acte de renouvellement d’un bail commercial
Formaliser en ordre le renouvellement d’un bail commercial
Pour un bail renouvelé
Il convient de tenir compte de l’article L 145-12 du Code de commerce, qui fixe les règles suivantes.
La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Au cours du bail renouvelé, le locataire a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par LRAR ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage peuvent comporter des stipulations contraires.
Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par LRAR.
Il a été jugé que, lorsque le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, a fait connaître dans le congé le loyer qu'il propose, le loyer du bail renouvelé est dû à compter de la date à laquelle le nouveau bail prend effet (Cass. 3e civ. 05.04.2018 n° 16-28414).
Il a été jugé que les règles fixées par l’article L145-12 du Code de commerce sont d'ordre public (Cass. 3e civ. 18.06.2013 n° 12-19568).
Il a été jugé que l’article L 145-12 du Code de commerce est une disposition d'ordre public aux termes de laquelle la durée du bail renouvelé est de neuf années, sauf accord des parties pour une durée plus longue, et qu'un bail renouvelé est un nouveau bail et non le prolongement du bail antérieur, outre que la formule traditionnelle « bail renouvelé aux clauses et conditions du bail venu à expiration » ne fait pas référence à la durée du bail, laquelle est fixée légalement. Il appartient ainsi « aux parties d'exprimer expressément leur volonté de contracter pour une durée de 12 années faute de quoi le bail est renouvelé pour la durée légale de neuf années » (Cass. 3e civ. 02.10.2002 n° 01-02781).
Modèle
Le modèle proposé doit être adapté au cas par cas.
Il convient impérativement, pour la rédaction de l’acte, de prendre en compte l’ensemble des nouvelles règles issues de la réforme « Pinel » de 2014.