Notification après demande de déspécialisation plénière

Répondre à un locataire qui demande à changer d’activité

Le contexte

Dans le cadre d’un bail commercial, un locataire peut en principe, sur sa demande, être « autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier » (C. com. art. L 145-48 al. 1).

On parle alors de déspécialisation dite plénière.

Lorsqu’un locataire souhaite ainsi exercer une/des activité(s) autre(s) que celle(s) autorisée(s) par son bail, et non incluses dans la destination contractuelle, il doit respecter une procédure légale dite de déspécialisation plénière (C. com. art. L 145-49).

À ce titre, il doit formuler une demande au bailleur qui, à peine de nullité, doit comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé.

Cette demande doit être formée par acte extrajudiciaire (acte d’huissier) ou par LRAR et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent en effet demander, en pareil cas, que le changement d'activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts.

Pour la réponse du bailleur

Lorsqu’il reçoit pareille demande de déspécialisation totale, la loi reconnaît au bailleur un délai de trois mois pour réagir.

Le texte précise que, à défaut par le bailleur « d'avoir, dans les trois mois de la demande, notifié son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande du locataire » (C. com. art. L 145-49 al. 3). Cet acquiescement ne fait toutefois pas obstacle à l'exercice des droits reconnus au bailleur par l’article L 145-50 du Code de commerce. Ce texte précise qu’un changement d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence. Ce dernier peut en outre, en contrepartie de l'avantage procuré, demander au moment de la transformation, un réajustement du loyer avec fixation à la valeur locative.

Au vu d’un arrêt, il est prudent côté bailleur d’en passer par un acte d’huissier pour notifier sa décision (Cass. 3e civ. 11.06.2008 n° 07-14551).

Refus. S’il entend refuser la demande du locataire, un bailleur doit être en mesure de justifier d’un « motif grave et légitime » (à préciser d’emblée dans l’acte d’huissier). En cas de contentieux, le Tribunal de grande instance appréciera.

Un refus est suffisamment motivé si le bailleur justifie qu'il entend reprendre les lieux à l'expiration de la période triennale en cours, soit en application des articles L 145-18 à L 145-24 du Code de commerce, soit en vue d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de rénovation urbaine ou de restauration immobilière (C. com. art. L 145-53). Notons que, s’il invoque faussement l'un de ces motifs, un bailleur ne peut ensuite s'opposer à une nouvelle demande de déspécialisation, sauf pour motifs graves et légitimes, et peut être condamné à indemniser le locataire pour ses préjudices.

Modèle

Nous proposons ici un modèle d’acte d’huissier à notifier au locataire.