Opposition du bailleur à la déspécialisation partielle

Contester une demande de déspécialisation partielle d’un locataire

Le contexte

Lorsqu’un locataire souhaite adjoindre des activités « connexes » ou « complémentaires » à celle(s) autorisée(s) par son bail, et non incluses dans la destination contractuelle, il doit respecter une procédure légale dite de déspécialisation « simple » ou « partielle » (C. com. art. L 145-47).

À ce titre, le locataire est tenu de faire connaître son intention au bailleur en précisant les activités envisagées. À cet effet, un locataire peut/doit en passer soit par un acte d’huissier, soit désormais par une LRAR. Si une LRAR ne peut être présentée, le locataire est tenu de « renouveler sa démarche » par voie d’huissier (C. com. art. R 145-38).

OÙ le bailleur entend contester

L’acte d’huissier ou la LRAR du locataire vaut mise en demeure du bailleur de faire connaître « s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire » des activités « connexes » ou « complémentaires » envisagées.

Délai. Pour contester la déspécialisation, le bailleur doit faire le nécessaire, auprès du locataire, dans un délai de deux mois suivant l’acte d’huissier ou la LRAR du locataire (le délai court à compter de sa date de première présentation). Le délai est fixé à peine de « déchéance ». Ainsi, si le nécessaire n’est pas fait sous deux mois, le bailleur est réputé avoir accepté la déspécialisation, et il ne peut plus ensuite la discuter en justice.

Formalisme. Aucun formalisme particulier n’est requis pour la contestation.

La Cour de cassation a jugé qu’un « bailleur n’était pas tenu de motiver sa contestation » (Cass. 3e civ. 09.02.2017 n° 15-28759). Il suffit qu’un bailleur manifeste, y compris par lettre simple, de « façon non équivoque » son opposition à l’ajout d’activités, sous réserve d’agir dans le délai qui lui est imparti.

Il est sage d’en passer a minima par une LRAR, et faire intervenir un huissier si le délai imparti est sur le point d’expirer.

Suites à la contestation. S’il entend exercer les activités projetées malgré la contestation, le locataire se doit de saisir le tribunal de grande instance (sous deux ans) pour y être autorisé.

L’ajout d’activités connexes ou complémentaires est un droit d’ordre public pour un locataire. Un bailleur ne peut à cet égard se prévaloir d’une clause contraire d’un bail, qui est désormais réputée « non écrite » (C. com. art. L 145-15). Un bailleur ne peut opposer une clause d’enseigne ou de non-concurrence, mais encore une clause d’exclusivité (ou de garantie) accordée à un autre de ses locataires.

En cas de contentieux, le bailleur doit pouvoir démontrer le caractère objectivement non connexe ou complémentaire de l’activité sollicitée (absence de lien suffisant, ...). Les juges apprécieront au vu notamment de l’évolution des usages commerciaux.

Si l’ajout d’activités est autorisé par les juges, le bailleur pourra demander, à la première révision triennale, un réajustement du loyer d’un tenant compte des activités adjointes, si elles ont entraîné une modification de la valeur locative.

Au renouvellement du bail, le bailleur peut aussi parfois demander un déplafonnement du loyer.

En vertu de l’article L 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit en effet correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est notamment déterminée d'après les caractéristiques du local considéré et la « destination des lieux ». En vertu de l’article R145-5 du Code de commerce, la « destination des lieux » s’entend de celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal en cas de déspécialisation.

La Cour de cassation a par exemple jugé que l’ajout d’une activité de dégustation sur place des produits à la vente, non prévue dans la destination contractuelle initiale de « boulangerie, pâtisserie, confiserie, glaces, produits cuisinés, comestibles » caractérisait une modification notable de la destination des lieux, justifiant le déplafonnement du loyer (Cass. 3e civ. 05.02.2013). Il en a été jugé de même pour une activité de PMU, loto, jeux qui n’était pas incluse dans la destination initiale de « commerce de vins, liqueurs, brasserie, restaurant à l’exclusion de toute autre », là où le locataire avait reçu l’autorisation de l’exercer par le bailleur au cours du bail expiré (Cass. 3e civ. 22.01.2013).

Il a été jugé que le bailleur n’a pas à prouver que l’adjonction d’activité a eu une « incidence favorable » pour le commerce du locataire (Cass. 3e civ. 22.01.2013 et 14.11.2012). Après avoir déjà jugé que la simple adjonction d'activités dans l'objet social d'une société locataire peut justifier un déplafonnement alors même que les nouvelles activités n'ont pas été mises en œuvre (Cass. 3e civ. 04.01.2012), la Cour de cassation a précisé que l'extension de la destination d'un bail, permettant d'adjoindre d'autres activités, peut constituer une modification notable justifiant le déplafonnement sans que les juges n'aient à rechercher si elle avait une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur (Cass. 3e civ. 18.01.2012).

Notons que, si un locataire débute ou exerce une activité complémentaire sans avoir fait le nécessaire, un bailleur peut notamment faire jouer une clause résolutoire, si elle est bien rédigée

Modèle

Nous proposons ici un modèle d’acte d’huissier à notifier au locataire.