Demande de révision du loyer au titre de l’article L 145-39 du Code de commerce

Lorsque, par application d’une clause d’indexation, le loyer a diminué ou augmenté de plus de 25 %

Un régime particulier

En vertu de l’article L 145-39 du Code de commerce, si un bail commercial comprend une clause d'échelle mobile (une clause d’indexation), la révision du loyer peut être demandée chaque fois que, par le jeu de la clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au montant précédemment fixé, contractuellement ou par décision judiciaire.

À la suite de la loi Pinel du 18 juin 2014, la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut toutefois « conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Cette règle s’applique pour un bail à venir, outre pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014.

Le texte permet ainsi à un locataire de demander à voir réviser, à tout moment, le loyer à la valeur locative en cas de hausse du loyer de plus de 25 % par le jeu d’une clause d’indexation.

À ce titre, il faut « comparer au dernier loyer fixé par l’accord des parties, hors indexation, le montant du loyer tel qu’obtenu par le jeu de la clause d’indexation » (Cass. 3e civ. 09.07.2014 n° 13-22562).

Il a été jugé que le « loyer à prendre en considération pour apprécier la variation d’un quart permettant d’exercer l’action en révision de l’article L 145-39 du Code de commerce » est « le loyer initial du bail en cours à la date de la demande de révision » (Cass. 3e civ. 15.12.2016, n° 15-23069).

Il découle d’un arrêt que, pour apprécier le seuil de 25 %, il faut comparer le montant du loyer précédemment fixé (soit par l’accord des parties, soit par le juge) et ce hors indexation, au montant du loyer obtenu par le jeu de la clause d’indexation (Cass. 3e civ. 15.12.2016, n° 15-27148).

Lorsqu’un bail prévoit la prise en charge par le locataire de la taxe foncière, son montant ne peut être ajouté au loyer annuel fixé au bail pour calculer la variation de l’article L 145-39 du Code de commerce (Cass. 3e civ. 03.05.2012). Il pourrait être soutenu qu’il en va de même pour toute charge, au sens large, ayant donné lieu à bon droit à un transfert conventionnel sur le locataire (assurance, coût de travaux mis à sa charge, etc.).

Dans une affaire, un bail comportait une clause selon laquelle « il a été expressément convenu, comme constituant une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti, que le preneur renonce pendant toute la durée du présent bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel défini ci-dessus, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel ». La Cour de cassation a jugé qu’un bailleur ne pouvait se prévaloir de cette clause pour faire obstacle à une demande de révision du loyer au titre de l’article L 145-39 du Code de commerce. En effet, « la clause avait pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative et que la renonciation par le preneur à son droit d’obtenir la révision ne pouvait valablement intervenir qu’une fois ce droit acquis, soit après le constat d’une augmentation du loyer de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile » (Cass. 3e civ. 30.03.2017 n° 16-13914). Cette jurisprudence invite à écarter d’un bail toute clause qui, d’une manière ou d’une autre, limiterait les droits légaux du locataire de demander en justice la fixation du loyer à la valeur locative. Le rédacteur d’un bail commercial se doit d’exercer son devoir de conseil, à ce sujet.

Si un bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la fixation du loyer à la valeur locative peut aussi être demandée par un bailleur chaque fois que, par le jeu de la clause, le loyer se trouve diminué de plus de 25 % par rapport à celui précédemment fixé. Suivant une jurisprudence bien établie, un bailleur peut également agir en révision (comme le locataire) en cas d’augmentation du loyer de plus de 25 %. Cela peut être de son intérêt s’il estime que la valeur locative des locaux « dépasse » le montant du loyer.

Dans une affaire, un bail comportait une clause d'échelle mobile stipulant que la révision du loyer opéré chaque 1er juillet « s'effectuera en prenant pour indice de référence l'indice de départ du 4e trimestre 1993 et pour indice de comparaison, celui du 4e trimestre de l'année civile précédant le jour anniversaire de la révision ». La Cour de cassation a jugé que cette clause d'indexation n'était pas illicite et que, le loyer ayant augmenté de plus du quart depuis sa dernière fixation, la demande de fixation du loyer révisé à la valeur locative, formée par le bailleur, était recevable au titre de l’article L 145-39 du Code de commerce (Cass. 3e Civ. 17.05.2018 n° 17-15146).

D’éminents juristes considèrent qu’il ne peut être tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des « investissements » réalisés par le locataire, en clair des améliorations apportées aux locaux. En effet, ils estiment que cette exclusion, visée par l’article L 145-38 du Code de commerce pour la révision légale triennale, s’applique aussi à la révision prévue par l’article L 145-39.

Si un bailleur obtient la révision du loyer sur le fondement de l’article L 145-39 du Code de commerce, cela ne l’empêche pas, ensuite, à notre avis, de réclamer la révision du loyer sur le fondement de l’article L 145-38, mais il devra patienter trois ans.

Forme de la demande

La demande du locataire ou du bailleur doit prendre la forme d’une LRAR, ou être signifiée par acte d’huissier. La demande doit comporter, à peine de nullité, l’indication du loyer « proposé ».

À défaut d’accord exprès ou tacite (à condition qu’il soit sans équivoque) entre le bailleur et le locataire, il convient de faire fixer le nouveau loyer par le juge. Il faut alors impérativement saisir le juge compétent dans un délai de deux ans à compter de la demande initiale, à peine d’irrecevabilité (prescription biennale).

Une procédure particulière, appelée « procédure sur mémoire », régie par les articles R 145-23 et suivants du Code de commerce, s’applique.

Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé doivent en principe être portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Les textes n’imposent pas d’être assisté et/ou représenté par un avocat. L’intervention d’un avocat (spécialisé) peut toutefois s’avérer utile.

Le juge doit adapter le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande (Code de commerce article R 145-22). Il en va par exemple ainsi si le loyer, à la date de la demande, a augmenté de 27,7 % par rapport au prix précédemment fixé contractuellement (Cass. 3e civ. 03.11.2016 n° 15-17905).

Modèle

Le modèle que nous proposons vise à formaliser la demande de révision du loyer par un locataire, par LRAR, au titre de l’article L 145-39 du Code de commerce. Il peut/doit être adapté pour une demande émanant d’un bailleur.