Avenant à un bail commercial en cas de déspécialisation plénière

Formaliser un accord pour un changement d’activité

Le contexte

Dans le cadre d’un bail commercial, un locataire peut en principe, sur sa demande, être « autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier » (C. com. art. L 145-48 al. 1).

On parle alors de déspécialisation dite plénière.

Lorsqu’un locataire souhaite ainsi exercer une/des activité(s) autre(s) que celle(s) autorisée(s) par son bail, et non incluses dans la destination contractuelle, il doit respecter une procédure légale dite de déspécialisation plénière (C. com. art. L 145-49).

À ce titre, le locataire doit formuler une demande au bailleur qui, à peine de nullité, doit comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé.

Cette demande doit être formée par acte extrajudiciaire (acte d’huissier) ou par LRAR et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent en effet demander, en pareil cas, que le changement d'activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts.

Pour formaliser le changement d’activité

Lorsqu’un bailleur accepte le changement d’activité demandé (ou n’est pas en situation de le refuser), il convient de régulariser avec le locataire un avenant au bail commercial en cours, suivant conditions à négocier.

Cet avenant est à rédiger avec soin pour y préciser, notamment, la nouvelle destination des lieux loués.

Notons que, en vertu de l’article L 145-50 du Code de commerce, un changement d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence. Ce dernier peut en outre, en contrepartie de l'avantage procuré, demander un réajustement du montant du loyer.

Ces deux points sont à négocier avec le locataire, et sont à formaliser par le jeu de clauses appropriées dans l’avenant.

Modèle

Le modèle d’avenant que nous proposons doit être adapté, complété et/ou modifié au cas par cas en fonction des locaux loués, de leur situation, de l’activité qui sera exercée par le locataire, des conditions négociées par les parties, etc.