Congé pour motifs graves et légitimes

Où un bailleur veut donner congé sans offre d’indemnité d’éviction…

Hypothèse concernée

L’arrivée du terme d’un bail commercial n’entraîne pas extinction du bail. À défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà de son terme.

En vertu de l’article L 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en donnant congé à son locataire. Le bailleur doit alors, en principe, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cependant, cette indemnité d’éviction n’est pas due dans certains cas. Il en va notamment ainsi lorsque le locataire a gravement manqué à ses obligations. En vertu de l’article L 145-17 du Code de commerce, le bailleur peut ainsi « refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité » s’il « justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ».

Forme du congé

À la suite de la loi dite Macron du 6 août 2015, et après une mise en demeure là où elle s’impose, un bailleur doit en passer par un acte extrajudiciaire, signifié par un huissier, pour notifier le congé. La loi Macron est à ce titre « revenue » sur une mesure de la loi Pinel du 18 juin 2014, qui avait ouvert côté bailleur la possibilité d’une LRAR pour un congé.

Un acte d’huissier s’impose pour un congé donné au terme d’un bail, ou pendant une période de tacite reconduction.

Délai/préavis à respecter

En vertu de l’article L 145-9 du Code de commerce, le congé doit être « donné six mois à l’avance », c’est-à-dire en respectant un préavis de six mois avant le terme du bail. À défaut de congé, un bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé. Au cours de la tacite prolongation, c’est-à-dire après le terme du bail, le congé doit être donné « au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil ».

Attention !

Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné. Il doit également indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

La Cour de cassation a jugé en 2009 que « l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction ». Il a été en outre jugé que le locataire « auquel un congé sans motif est délivré peut quitter les lieux sans attendre l'issue de la procédure judiciaire qu'il a initiée ». Sa demande en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne peut en outre « le priver de son droit à indemnité d'éviction » (Cass. 3e civ. 19.02.2014 n° 11-28806).

Pour la Cour de cassation, un « congé non motivé doit être assimilé à un congé mal motivé, la nullité n’affectant que le défaut d’offre d’une indemnité d’éviction, mais non le congé en lui-même, qui met bien fin au bail ». Ainsi, que le locataire demande ou non la nullité d’un congé pour défaut de motif, la solution est identique : le congé met fin au bail, mais ouvre droit à une indemnité d’éviction. Pour y échapper, un bailleur n’a d’autre solution que d’exercer en temps utile son droit de repentir, reconnu par l’article L 145-58 du Code de commerce, c’est-à-dire en notifiant au locataire qu’il fait marche arrière et accepte le renouvellement.

Dans un arrêt de principe, la Cour de cassation a apporté les précisions suivantes. Un congé « délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d'éviction (3e civ. 01.02.1995, pourvoi n° 93-14.808, Bull. 1995, III, n° 35 ; 3e civ. 28.10.2009, pourvois n° 07-18.520 et 08-16.135, Bull. 2009, III, n° 234) ». En outre, la nullité de ce congé, prévue par l'article L 145-9 du Code de commerce, est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur. Celui-ci peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux en l'attente de son paiement en application de l'article L 145-28 du même Code, soit s'en prévaloir en optant pour la poursuite du bail. Par suite, la circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier (Cass. 3e civ. 28.06.2018 n° 17-18756).