La convention d’occupation précaire

Une convention d’occupation admise à titre exceptionnel...

Régime juridique

Née de la pratique et admise par la Cour de cassation, la convention d’occupation précaire est un contrat de location échappant, sous d’étroites conditions, au régime des baux commerciaux, mais encore au régime du bail dérogatoire. La convention relève uniquement des règles du Code civil en matière de « louage », étant observé qu’il est souvent possible d’y déroger, par des clauses expresses appropriées.

Incidence de la réforme « Pinel »

La loi Pinel du 18 juin 2014 est venue légalement consacrer la possibilité de régulariser une convention d’occupation précaire, en la définissant comme suit. Une convention d’occupation précaire « se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties » (C. com. nouvel art. L 145-5-1).

La convention d’occupation précaire permet de reconnaître un droit de jouissance à une personne pour des locaux, moyennant une redevance. Elle ne doit pas être confondue avec le bail dérogatoire, prévu et régi par le Code de commerce.

Il a été jugé qu’une convention d’occupation précaire, « n’étant pas un bail, n’a pas à être publiée pour être opposable aux tiers, quelle que soit sa durée » (Cass. 3e civ. 19.11.2014).

rédaction de la convention

La liberté contractuelle est de mise pour rédiger une convention d’occupation précaire, mais la précision est de rigueur. Il est impératif de mentionner, dans la convention, l’existence et la nature des circonstances particulières marquant son terme (autrement dit, un motif légitime de précarité). Il est prudent de fixer l’indemnité d’occupation (ou redevance), mise à la charge de l’occupant, à un montant inférieur à un « vrai loyer » (valeur locative des locaux). Il faut aussi prévoir une clause sans équivoque par laquelle les parties renoncent au statut des baux commerciaux.

En cas de litige, la Cour de cassation contrôle avec rigueur si la convention est justifiée par un « motif légitime de précarité » (Cass. 3e civ. 14.04.2015 n° 14-10128).

Un propriétaire doit, à ce titre, pouvoir prouver l’existence, au moment de la signature de la convention, de « circonstances particulières autres que la seule volonté des parties » et justifiant le recours à une convention d’occupation précaire (Cass. 3e civ. 07.07.2015 n° 14-11644).

Il a été jugé que la nécessité de réunir une commission ne constituait pas une cause objective de précarité (Cass. 3e civ. 17.07.2018 n° 17-11963).

Lorsqu’une convention fait suite à un bail commercial entre les mêmes parties, il faut pouvoir démontrer « les circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifiant le recours à une convention d’occupation précaire après la résiliation du bail principal » (Cass. 3e civ. 31.03.2016 n° 14-12721).

Au regard de la jurisprudence antérieure à la loi Pinel, d’éminents spécialistes soulignent que peut notamment constituer un « motif légitime de précarité », justifiant le recours à une convention d’occupation précaire, la situation transitoire de locaux (p.ex. attente d’une expropriation, locaux voués à la démolition, ...).

Dans le cadre des travaux parlementaires de la loi Pinel, un rapport a souligné que, « dans la pratique, l’élément constitutif de la précarité peut découler de projets relatifs à l’immeuble (projet de démolition, de reconstruction, attente d’expropriation de délivrance d’un permis de construire) ou de convenances personnelles des parties (attente de l’issue d’une succession, de l’issue d’un procès, de la réalisation de travaux d’aménagement) ».

Une telle convention peut ainsi, par exemple, être conclue pour un immeuble qui va être démoli, ou dans l’attente d’une expropriation. La précarité doit en tout état de cause être justifiée par des éléments objectifs, tel un projet d’urbanisme ou d’aménagement. Une convention d’occupation précaire peut aussi, à notre avis, être régularisée dans le cadre de la vente de locaux, pour permettre à l’acquéreur de les occuper dès signature d’un avant-contrat, dans l’attente d’un prêt.

Pour être licite, une convention d’occupation précaire doit être conclue « pour une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties ». Sous cette réserve, elle peut être conclue pour une durée déterminée ou indéterminée. Il convient de verrouiller une clause appropriée dans toute convention, à ce sujet.

Si ces conditions ne sont pas respectées, une convention peut être requalifiée en bail dérogatoire, voire en bail commercial. Il en va aussi ainsi si un avenant à une convention est régularisé alors que les éléments de précarité initiaux ont disparu (Cass. 3e civ. 08.03.2018 n° 16-22076 – huit arrêts).

Une convention d’occupation précaire ne saurait, en aucun cas, être envisagée dans le seul but de faire échec à l’application du statut des baux commerciaux. Il y aurait alors un cas de « fraude », justifiant une requalification en bail commercial.

Modèle

Le modèle de convention que nous proposons doit être adapté, complété et/ou modifié au cas par cas en fonction du bien concerné, de sa situation, de l’activité qui sera exercée par l’occupant des locaux, des conditions négociées par les parties, etc.