Demande de révision triennale du loyer

Pour la révision légale du loyer à une échéance triennale

Révision légale triennale : régime

Dans le cadre d’un bail commercial, la révision du loyer en cours de location fait l’objet d’une réglementation particulière.

En cours de location, et à défaut de clause dite d’indexation (appelée aussi clause d'échelle mobile) dans le bail concerné, le loyer peut être révisé selon le mécanisme de la révision légale triennale.

Prévue par l’article L 145-38 du Code de commerce, la révision légale triennale est un mécanisme qui permet à chacune des parties au bail de demander la révision du loyer, sous certaines conditions, lorsque celui-ci s’applique depuis au moins trois ans.

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire, ou après le point de départ d’un bail renouvelé, lequel « se situe à la date de renouvellement du bail » (Cass. 3e civ. 08.09.2016 n° 15-17485). Puis de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans, à compter du jour où un nouveau loyer (fixé à l’amiable ou par le juge) est applicable.

Cette révision « légale » n’est pas automatique : il faut la demander.

Toute demande faite avant le délai de trois ans est irrecevable.

Suivant une jurisprudence constante, la faculté de demander la révision triennale du loyer, au titre de l’article L 145-38 du Code de commerce, est d’ordre public. À cet égard, tout bailleur peut, notamment, agir en révision du loyer pour le faire fixer à la valeur locative trois ans après la prise d’effet d’un bail, alors même que, par le jeu d’une clause d’échelle mobile (clause d’indexation), celui-ci n’aurait pas subi une augmentation de plus de 25 %. Si un bailleur a pu obtenir la révision du loyer sur le fondement de l’article L 145-39 du Code de commerce, cela ne l’empêche pas, ensuite, à notre avis, de réclamer la révision sur le fondement de l’article L 145-38, mais il devra patienter trois ans.

Forme

En vertu de l’article R 145-20 du Code de commerce, la demande en révision doit impérativement être formulée par LRAR ou par acte d’huissier. Il a été jugé qu’une LRAR non retirée par son destinataire (revenue avec la mention NPAI...) ne constitue pas une demande régulière, au sens du texte. Il peut donc être prudent de faire appel à un huissier.

La demande doit préciser, à peine de nullité, le « nouveau » montant de loyer demandé ou proposé. Il convient, à ce titre, d’indiquer un montant, par exemple sous réserve de la publication par l’Insee d’un nouvel indice (voir Cass. 3e Civ. 20.12.1989 n°87-19605). Une demande sans montant précisément indiqué, qui fait par exemple uniquement référence à la variation d’un indice, ne suffit pas.

À défaut d’accord exprès ou tacite (à condition qu’il soit sans équivoque) entre le bailleur et le locataire, il convient de faire fixer le nouveau loyer par le juge. Il faut alors impérativement saisir le juge compétent dans un délai de deux ans à compter de la demande initiale, à peine d’irrecevabilité (prescription biennale).

Fixation du nouveau loyer (révisé)

Pour déterminer le nouveau loyer lors de la première révision triennale, la formule de calcul est la suivante :

Lors des révisions suivantes, il faut prendre en compte l’indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision.

Certaines règles, issues de la loi Pinel du 18 juin 2014, s’appliquent pour un bail à venir, outre pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014.

En vertu de l’article L 145-38 du Code de commerce, la majoration de loyer, consécutive à la révision triennale, ne peut, en principe, excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. C’est ce que l’on appelle le mécanisme de plafonnement du loyer révisé. Il convient de tenir compte de l’un ou l’autre des indices, là où un bail initial a été conclu en faisant référence à l’indice du coût de la construction (ICC). L’indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus servir d’indice de référence pour la révision légale triennale.

Si la valeur locative des locaux est supérieure au montant découlant de la variation de l’indice utilisé, le nouveau loyer doit être, en principe, limité à ce montant (plafond). Le loyer peut toutefois être fixé à la valeur locative en rapportant la preuve d’une « modification matérielle » des « facteurs locaux de commercialité » ayant entraîné par elle-même une variation (à la baisse ou la hausse) de plus de 10 % de la valeur locative. C’est le mécanisme dit de « déplafonnement ».

En outre, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l’année précédente.

Pour la Cour de cassation, le montant du loyer révisé peut/doit être « fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice » applicable (Cass. 3e civ. 06.02.2008 – arrêt « Bataclan »). Le loyer « en cours » à prendre en compte, appelé aussi loyer « plancher », correspond alors au loyer issu de la (dernière) fixation amiable ou judiciaire. Cette règle s’applique lorsqu’un bail ne comprend pas une clause dite d’échelle mobile, en clair une clause d’indexation (annuelle) du loyer sur la base de la variation d’un indice légal (l’indice ILC, par exemple).

À la suite de la loi Pinel du 18 juin 2014, la révision légale du loyer ne peut prendre effet qu’à compter de la date de la demande en révision. Une clause contraire du bail ne peut (plus) prévoir d’effet rétroactif, à cet égard. Cette règle s’applique pour un bail à venir, outre pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014. Sous cette réserve, il a été jugé que le nouveau loyer prend effet rétroactivement à la date de la demande de révision. On peut effectuer un « rappel » de loyers à compter de cette date, avec des intérêts au taux légal.

Modèle

Le modèle que nous proposons vise à formaliser la demande de révision du loyer par un bailleur, par LRAR, au vu de l’indice applicable.

Il convient de faire référence à l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), en fonction de l’activité du locataire et de ce qui peut être prévu dans le bail. L’indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus servir d’indice de référence pour la révision légale triennale.