Lettre de fixation provisoire du loyer à une échéance triennale

Pour demander un loyer provisoire en attendant la publication d’un indice

Révision légale triennale : régime

Dans le cadre d’un bail commercial, la révision du loyer en cours de location fait l’objet d’une réglementation particulière.

En cours de location, et à défaut de clause dite d’indexation (appelée aussi clause d'échelle mobile) dans le bail concerné, le loyer peut être révisé selon le mécanisme de la révision légale triennale.

Prévue par l’article L 145-38 du Code de commerce, la révision légale triennale est un mécanisme qui permet à chacune des parties au bail de demander la révision du loyer, sous certaines conditions, lorsque celui-ci s’applique depuis au moins trois ans.

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire, ou après le point de départ d’un bail renouvelé, lequel « se situe à la date de renouvellement du bail » (Cass. 3e civ. 08.09.2016 n° 15-17485). Puis de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans, à compter du jour où un nouveau loyer (fixé à l’amiable ou par le juge) est applicable.

Cette révision « légale » n’est pas automatique : il faut la demander.

En vertu de l’article R 145-20 du Code de commerce, la demande en révision doit impérativement être formulée par LRAR ou par acte d’huissier.

Toute demande faite avant le délai de trois ans est irrecevable.

Suivant une jurisprudence constante, la faculté de demander la révision triennale du loyer, au titre de l’article L 145-38 du Code de commerce, est d’ordre public.

En vertu de l’article L 145-38 du Code de commerce, la majoration de loyer, consécutive à la révision triennale, ne peut, en principe, excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. C’est ce que l’on appelle le mécanisme de plafonnement du loyer révisé. Il convient de tenir compte de l’un ou l’autre des indices, là où un bail initial a été conclu en faisant référence à l’indice du coût de la construction (ICC). L’indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus servir d’indice de référence pour la révision légale triennale.

Si la valeur locative des locaux est supérieure au montant découlant de la variation de l’indice utilisé, le nouveau loyer doit être, en principe, limité à ce montant (plafond).

À la suite de la loi Pinel du 18 juin 2014, la révision légale du loyer ne peut prendre effet qu’à compter de la date de la demande en révision. Une clause contraire du bail ne peut (plus) prévoir d’effet rétroactif, à cet égard. Cette règle s’applique pour un bail à venir, outre pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014. Sous cette réserve, il a été jugé que le nouveau loyer prend effet rétroactivement à la date de la demande de révision. On peut effectuer un « rappel » de loyers à compter de cette date, avec des intérêts au taux légal.

Le cas de figure

Une demande en révision du loyer doit préciser, à peine de nullité, le « nouveau » montant de loyer demandé ou proposé. Une demande sans montant précisément indiqué, qui fait par exemple uniquement référence à la variation d’un indice, ne suffit pas.

Au vu de la jurisprudence, il est possible d’indiquer un montant de loyer à titre provisoire, dans l’attente de la publication par l’Insee d’un nouvel indice (cf. Cass. 3e Civ. 20.12.1989 n°87-19605).

À défaut d’accord exprès ou tacite (à condition qu’il soit sans équivoque) entre le bailleur et le locataire, il convient de faire fixer le nouveau loyer par le juge. Il faut alors impérativement saisir le juge compétent dans un délai de deux ans à compter de la demande initiale, à peine d’irrecevabilité (prescription biennale).

Modèle

Le modèle que nous proposons vise à formaliser par LRAR une demande de révision du loyer par un bailleur, par LRAR, au vu de la valeur locative des locaux loués, dans l’attente de la publication par l’Insee d’un nouvel indice.

Il convient au besoin de faire référence à l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), en fonction de l’activité du locataire et de ce qui peut être prévu dans le bail. L’indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus servir d’indice de référence pour la révision légale triennale.

Après cette demande, il conviendra de régulariser la situation, une fois l’indice publié. Ceci fait l’objet d’un modèle distinct.