Réponse à une demande de concours à un acte de sous-location

Lorsqu’un locataire demande au bailleur de concourir à un acte de sous-location 

Où un locataire souhaite sous-louer une partie de ses locaux 

Dans le cadre d’un bail commercial, la sous-location des locaux loués fait l’objet d’une réglementation particulière.  

L’article L 145-31 du Code de commerce précise que, sauf stipulation contraire au bail ou accord du propriétaire-bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire bailleur doit être appelé à concourir à l'acte de sous-location.

Une formalité substantielle. Un acte de sous-location est en principe inopposable au bailleur, s’il n’a pas été appelé par le locataire à y concourir. Le non-respect de la formalité peut en outre justifier une demande de résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, tel lorsque le sous-loyer est bien plus élevé que le loyer (Cass. 3e civ. 07.07.2016 n° 15-16101). Le non-respect de la formalité peut également justifier un refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime, sans indemnité d’éviction.

Un bailleur peut aussi se prévaloir du non-respect de la formalité en cas de sous-location, non autorisée, qu’un locataire a « déguisé » en location-gérance (Cass. 3e civ. 06.10.2016 n° 15-19487).

Les gestionnaires (exploitants) de résidences hôtelières avec services sont dispensés de la formalité à l’égard de bailleurs (Cass. 3e civ. 15.04.2015 n°14-15976).

Devoir de conseil. Les parties à un bail commercial peuvent d’emblée y inclure une clause autorisant le locataire à sous-louer en tout ou partie ses locaux. Dans ce cas, un arrêt invite alors le rédacteur de l’acte à la plus grande rigueur. Pour un bail notarié, la Cour de cassation a en effet posé le principe suivant, dont la teneur parle d’elle-même. Le « notaire, tenu, dans l’exercice de son devoir de conseil, d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur les règles de droit applicables eu égard au but qu’elles poursuivent, doit, lors de la conclusion d’un contrat de bail commercial contenant une autorisation générale de sous-louer, informer les parties de l’obligation du preneur d’appeler le bailleur à concourir aux actes de sous-locations ». À défaut de faire le nécessaire, le notaire peut notamment engager sa responsabilité dite « extracontractuelle » à l’égard du locataire, au titre de l’article 1240 du Code civil (Cass. 3e civ. 06.10.2016 n° 14-23375).

Au titre de son devoir de conseil, un agent immobilier chargé de rédiger un bail commercial sera également bien avisé d’informer les parties de « l’obligation » du locataire pour le cas de sous-location.

Le plus simple est d’insérer d’emblée une clause appropriée, dans un bail commercial. Cette clause peut par exemple prendre la forme suivante :

« Formalités requises en cas de sous-location des locaux : information des parties.

Le rédacteur du présent bail informe les parties que, conformément à l’article L 145-31 du Code de commerce, auquel les parties n’ont pas entendu déroger, le bailleur devra être appelé à concourir à l'acte par le locataire, en cas de sous-location par celui-ci des locaux dans les termes du présent bail, le bailleur devra être appelé à concourir à l'acte par le locataire.

À cet effet, le locataire devra faire connaître au bailleur (ou son mandataire) son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le bailleur devra faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation de sous-louer, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il pourra être passé outre par le locataire. »

La clause peut être aménagée, par exemple pour prévoir que le locataire sera tenu de transmettre une copie du projet d’acte de sous-location, avant sa signature.

Notons que les parties à un bail commercial peuvent convenir de dispenser le locataire du formalisme requis pour le concours à l’acte de sous-location, mais aussi de l’aménager ou le durcir.

La Cour de cassation considère que, lorsqu’un bail ne déroge pas à la formalité de concours aux actes de sous-location, à laquelle le bailleur n’a pas renoncé, le défaut d’appel à concourir du bailleur est constitutif d’un manquement aux dispositions du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ. 06.10.2016 n° 14-23375).

Ou le locataire doit appeler le bailleur a concourir à l’acte de sous-location

Si un locataire entend sous-louer en tout ou partie des locaux loués, il lui revient de faire connaître au propriétaire son intention. Le locataire doit en principe en aviser son bailleur en lui demandant, par acte d’huissier ou LRAR, de « concourir à l’acte » de sous-location (en clair, de le signer).

Dans les quinze jours de la réception de cet avis, il revient au propriétaire-bailleur de faire connaître au locataire s'il entend ou non concourir à l'acte. Si le bailleur refuse de concourir à l’acte, ou s'il omet de répondre au locataire dans le délai de 15 jours, le locataire peut passer l’acte de sous-location sans son concours. Un bailleur peut avoir intérêt de concourir à l’acte, tel pour vite demander un réajustement du loyer, si le montant du sous-loyer est plus élevé (C. com. art. L 145-31).

Le modèle que nous proposons vise à formaliser la réponse du bailleur, par courrier, à la demande du locataire.