Avenant de révision au titre de l’article L 145-39 du Code de commerce

Formaliser un accord sur un nouveau loyer au titre de l’article L 145-39 du Code de commerce

Objet

Il s’agit ici de formaliser l’accord du bailleur et du preneur sur le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une demande de révision en application de l’article L 145-39 du Code de commerce.

En vertu de l’article L145-39 du Code de commerce, si un bail commercial comprend une clause d'échelle mobile (une clause d’indexation), la révision du loyer peut être demandée chaque fois que, par le jeu de la clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au montant précédemment fixé, contractuellement ou par décision judiciaire.

Le texte permet ainsi à un locataire de demander à voir réviser, à tout moment, le loyer à la valeur locative en cas de hausse du loyer de plus de 25 % par le jeu d’une clause d’indexation.

Si un bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la fixation du loyer à la valeur locative peut aussi être demandée par un bailleur chaque fois que, par le jeu de la clause, le loyer se trouve diminué de plus de 25 % par rapport à celui précédemment fixé. Suivant une jurisprudence bien établie, un bailleur peut également agir en révision (comme le locataire) en cas d’augmentation du loyer de plus de 25 %. Cela peut être de son intérêt s’il estime que la valeur locative des locaux « dépasse » le montant du loyer.

Il est indispensable de formaliser cet accord par un écrit, et ce en pratique en régularisant un avenant au bail.

Attention ! À la suite de la loi Pinel du 18 juin 2014, la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut toutefois « conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Cette règle s’applique pour un bail à venir, outre pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014.

Absence d’accord

À défaut d’accord entre le bailleur et le locataire, il convient de faire fixer le nouveau loyer par le juge. Il faut alors impérativement saisir le juge compétent dans un délai de deux ans à compter de la demande initiale, à peine d’irrecevabilité (prescription biennale).

Une procédure particulière, appelée « procédure sur mémoire », régie par les articles R 145-23 et suivants du Code de commerce, s’applique.

Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé doivent en principe être portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Les textes n’imposent pas d’être assisté et/ou représenté par un avocat. L’intervention d’un avocat (spécialisé) peut toutefois s’avérer utile.

Le juge doit adapter le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande (C. com. art. R 145-22). Il en va par exemple ainsi si le loyer, à la date de la demande, a augmenté de 27,7 % par rapport au prix précédemment fixé contractuellement (Cass. 3e civ. 03.11.2016 n° 15-17905).