Le bail commercial saisonnier

Formaliser un contrat de location saisonnière pour des locaux commerciaux

Régime juridique

Le Code de commerce précise que les règles du bail dérogatoire de courte durée, qui permettent sous conditions à un locataire de revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux, ne sont pas applicables en présence d'une « location à caractère saisonnier » (C. com. art. L 145-5 al. 4).

Suivant une jurisprudence constante et ancienne, la Cour de cassation admet par ailleurs qu’une location saisonnière puisse échapper au statut impératif des baux commerciaux, sous conditions.

Il a été par exemple jugé que, dès lors que le prix du bail ne correspond pas à un loyer annuel, que le contrat souscrit pour l’électricité est au nom du propriétaire et que les clés sont remises à celui-ci par ce locataire à la fin de chaque saison estivale, il s'agit d'une location saisonnière, soustraite à l'application du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ. 03.01.1978 n° 75-13982).

Dans une affaire, un locataire invoquait lui-même les difficultés liées au caractère saisonnier de son activité. Il ne démontrait pas avoir exercé son activité de restauration toute l'année. Le loyer avait été convenu forfaitairement pour cinq mois d'occupation seulement. Une convention, si elle prévoyait la location pour une durée d'un an avec un loyer annuel, avait été dénoncée à son expiration. De ces seuls motifs, les juges pouvaient en déduire l'existence d'une location saisonnière exclusive du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ. 05.04.2018 n°17-10610).

En fonction des circonstances, une location présentée comme saisonnière peut donner lieu à une requalification en bail commercial.

Ainsi, dans une affaire, les locataires conservaient la disposition des locaux durant toute l'année, y entreposaient des marchandises dans l'intervalle des périodes d'exploitation. Ils réglaient les factures de téléphone, d'eau, d'électricité et d'assurance sur la période annuelle, et acquittaient taxes et charges sur la base d'un local loué à l'année. Les remises de clés au terme de chaque période d'exploitation étaient manifestement fictives. Il a été jugé que les contrats litigieux dits de location saisonnière caractérisaient un bail soumis au statut des baux commerciaux conclu pour une exploitation saisonnière (Cass. 3e civ. 15.02.2011 n° 10-14003).

La Cour de cassation exerce un contrôle strict en la matière.

Ainsi, dans une affaire, elle a reproché à des juges d’avoir écarté la demande d’un locataire, revendiquant le bénéfice du statut des baux commerciaux, faute d’avoir recherché si son maintien dans les lieux pendant de nombreuses années, son paiement des charges à l’année et l’emploi de deux salariés en CDI, ne constituaient pas des circonstances exclusives de la qualification de location saisonnière, et si la clause de renonciation au statut ne lui avait pas été imposée en fraude de ses droits (Cass. 3e civ. 15.09.2015 n° 14-15863).

Dans une autre affaire, une cour d’appel avait écarté l’action du locataire, en reconnaissance de l’existence d’un bail soumis au statut, en présence de sept baux, au motif que les parties avaient expressément qualifié le bail de saisonnier pour la période du 1er avril au 31 décembre de chaque année, et que les locaux se trouvaient dans une station balnéaire. L’arrêt d’appel a été censuré faute pour les juges du fond d’avoir procédé à une analyse des éléments concrets de la cause, et alors que la dénomination d’une convention ne suffit pas à la caractériser (Cass. 3e civ. 08.09 2016 n° 15-17955).

Un bail saisonnier ne saurait, en aucun cas, être envisagé dans le seul but de faire échec à l’application du statut des baux commerciaux. Il y aurait alors un cas de « fraude », justifiant une requalification en bail dérogatoire voire en bail commercial.

Dès lors qu’un bail comprend une clause claire et précise permettant au locataire de revendiquer l’application du statut des baux commerciaux, celui-ci peut à bon doit s’en prévaloir (Cass. 3e civ. 14.09.2017 n° 16-20093).

L’action en requalification des conventions saisonnières en baux statutaires, ou une demande en revendication du statut des baux commerciaux, est en principe soumise à la prescription biennale prévue par le Code de commerce (Cass. 3e civ. 23.06.2016 n° 14-24047).

rédaction du bail

Si la liberté contractuelle est sur le principe de mise pour rédiger un bail saisonnier, la précision est de rigueur pour prévenir tout risque de requalification en bail commercial soumis au statut.

Il faut notamment prévoir, dans le contrat, une clause sans équivoque par laquelle les parties renoncent au statut des baux commerciaux.

Pour prévenir tout risque de requalification, il convient de s’assurer que le locataire quitte (effectivement) les lieux après la période de location prévue (bail consenti pour une seule saison) ou chaque période (bail consenti pour plusieurs saisons).

La prudence et la rigueur sont en particulier de mise pour formaliser un contrat de location à l'année avec exploitation saisonnière, qui entre en principe dans le champ d'application des articles L 145-1 et L 145-5 du Code de commerce (Cass. 3e civ. 13.05.2015 n° 13-23321).

Dans une affaire, un locataire occupait les locaux de manière continue. Il n'était pas établi que le bailleur eût manifesté son intention de récupérer les locaux à l'intersaison et que le montant du loyer fût anormalement bas eu égard à la surface et la nature des lieux loués. Il a été jugé que le contrat de bail litigieux n'était pas saisonnier (Cass. 3e civ. 07.04.2010 n° 09-14108).

Sous ces réserves, les parties à un bail saisonnier ont toute liberté pour négocier les clauses du contrat de location, qui obéit sur le principe au régime juridique de droit commun de la location fixé par le Code civil.

État des lieux. Tant en droit qu’en pratique, il est prudent de prévoir un état des lieux d’entrée (EDLE) dans le cadre d’un bail saisonnier. À ce titre, il est sage de prévoir qu’un EDLE sera établi lors de chaque prise de possession des locaux par le locataire, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. L’EDLE sera joint au contrat de location. Si un EDLE ne peut être établi ainsi à l’amiable, il convient de faire appel à un huissier de justice. Un état des lieux est également à prévoir, à la sortie du locataire.

Diagnostics et documents à prévoir. Il convient de prévoir d’annexer à un bail dérogatoire l’ensemble des documents requis pour un bail commercial « classique » (voir notice distincte). Au regard de l’article R134-1 g. du Code de la construction et de l’habitation, on peut penser qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est pas requis si les locaux concernés sont loués/utilisés moins de quatre mois par an.

Modèle

Le modèle de bail saisonnier que nous proposons doit être adapté, complété et/ou modifié au cas par cas en fonction du bien concerné, de sa situation, de l’activité qui sera exercée par l’occupant des locaux, des conditions négociées par les parties, etc.