Mise en demeure préalable avant refus de renouvellement

Où une mise en demeure s’impose avant de refuser le renouvellement d’un bail commercial

Où un congé sans offre d’indemnité d’éviction est envisagé

En vertu de l’article L 145-14 du Code de commerce, un bailleur peut refuser le renouvellement d’un bail commercial en donnant congé à son locataire. Le bailleur doit alors, en principe, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cependant, cette indemnité d’éviction n’est pas due dans certains cas. Il en va notamment ainsi lorsque le locataire a gravement manqué à ses obligations. En vertu de l’article L 145-17 du Code de commerce, le bailleur peut ainsi « refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité » s’il « justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ».

Dans ce cas, il est alors nécessaire, en principe, que le bailleur fasse précéder son congé d’une mise en demeure de cesser l’infraction au bail reprochée, laissant au locataire un mois pour s’y conformer.

En effet, un texte précise que « s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds (…), l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser » (C. com. art. L 145-17).

Une mise en demeure n’est pas nécessaire en présence d’une infraction non susceptible de régularisation. Il est ainsi admis qu’un bailleur puisse se dispenser de mise en demeure si la faute reprochée est irréversible, en clair si elle ne peut être « réparée ». Mais, dès lors qu’un locataire peut régulariser sa situation tel « selon différentes voies de droit », un bailleur est tenu de lui délivrer une mise en demeure. La « dispense » de mise en demeure n’est admise qu’à titre exceptionnel. Sauf à pouvoir dénier le droit au statut, il est prudent de consulter un avocat avant de notifier un congé sans mise en demeure.

Il a été jugé que la dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d'immatriculation n'a pas à être précédée d'une mise en demeure (Cass. 3e civ. 22.09.2016 n° 15-18456).

Formalisme

La mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire une mention légale. À cet égard, la mise en demeure doit indiquer que, conformément à l’article L 145-17 du Code de commerce, le « bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : « S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa » ».

Côté bailleur, il est/reste à cet égard indispensable d’en passer par un acte extrajudiciaire, signifié par un huissier, pour notifier la mise en demeure.

S’il avait été envisagé d’admettre une notification par LRAR, la loi dite « Macron » du 6 août 2015 a finalement décidé de maintenir l’exigence d’un acte d’huissier pour la mise en demeure du locataire en cas d’inexécution de ses obligations, formalité préalable au refus de renouvellement du bail sans indemnité.

Notons qu’un bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail expiré en payant une indemnité d'éviction. À ce titre, il a été jugé qu'en cas de refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes, « l'absence de mise en demeure régulière, si elle est établie, laisse subsister le refus de renouvellement, mais ouvre droit, pour le preneur, au paiement d'une indemnité d'éviction » (Cass. 3e civ. 19.12.2012, n° 11-24251).