Convention de sous-location (locaux commerciaux)

Formaliser la sous-location de locaux loués sous bail commercial

Où un locataire sous-loue une partie de ses locaux

Dans le cadre d’un bail commercial, la sous-location des locaux loués fait l’objet d’une réglementation particulière.

L’article L 145-31 du Code de commerce précise que, sauf stipulation contraire au bail ou accord du propriétaire-bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire-bailleur doit être en principe appelé à concourir à l'acte de sous-location, par LRAR ou acte d’huissier. Un acte de sous-location est en principe inopposable au bailleur, s’il n’a pas été appelé par le locataire à y concourir. Le non-respect de la formalité peut parfois justifier une demande de résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire. Le non-respect de la formalité peut également justifier un refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime, sans indemnité d’éviction. Les parties à un bail commercial peuvent convenir de dispenser le locataire du formalisme requis pour le concours à l’acte de sous-location, mais aussi de l’aménager ou le durcir. La Cour de cassation considère que, lorsqu’un bail ne déroge pas à la formalité de concours aux actes de sous-location, à laquelle le bailleur n’a pas renoncé, le défaut d’appel à concourir du bailleur est constitutif d’un manquement aux dispositions du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ. 06.10.2016 n° 14-23375).

Devoir de conseil. Les parties à un bail commercial peuvent d’emblée y inclure une clause autorisant le locataire à sous-louer en tout ou partie ses locaux. Dans ce cas, un arrêt invite alors le rédacteur de l’acte à la plus grande rigueur. Pour un bail notarié, la Cour de cassation a en effet posé le principe suivant, dont la teneur parle d’elle-même. Le « notaire, tenu, dans l’exercice de son devoir de conseil, d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur les règles de droit applicables eu égard au but qu’elles poursuivent, doit, lors de la conclusion d’un contrat de bail commercial contenant une autorisation générale de sous-louer, informer les parties de l’obligation du preneur d’appeler le bailleur à concourir aux actes de sous-locations ». À défaut de faire le nécessaire, le notaire peut notamment engager sa responsabilité dite « extracontractuelle » à l’égard du locataire, au titre de l’article 1240 du Code civil (Cass. 3e civ. 06.102016 n° 14-23375).

Au titre de son devoir de conseil, un agent immobilier chargé de rédiger un bail commercial sera également bien avisé d’informer les parties de « l’obligation » du locataire pour le cas de sous-location.

Le plus simple est d’insérer d’emblée une clause appropriée, dans un bail commercial. Cette clause peut par exemple prendre la forme suivante :

« Formalités requises en cas de sous-location des locaux : information des parties.

Le rédacteur du présent bail informe les parties que, conformément à l’article L 145-31 du Code de commerce, auquel les parties n’ont pas entendu déroger, le bailleur devra être appelé à concourir à l'acte par le locataire, en cas de sous-location par celui-ci des locaux dans les termes du présent bail, le bailleur devra être appelé à concourir à l'acte par le locataire.

À cet effet, le locataire devra faire connaître au bailleur (ou son mandataire) son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le bailleur devra faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation de sous-louer, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il pourra être passé outre par le locataire. »

La clause peut être aménagée, par exemple pour prévoir que le locataire sera tenu de transmettre une copie du projet d’acte de sous-location, avant sa signature.

acte de sous-location

Formalisme. À l’instar d’un bail commercial, tout acte de sous-location doit être rédigé avec soin et précision.

À moins que le bail conclu avec le locataire ne comporte une clause « tous commerces », un sous-locataire ne peut exercer que les seules activités prévues dans le bail « principal » (liant le propriétaire et le locataire).

Durée. La Cour de cassation a jugé qu’un « sous-bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à celle, restant à courir, du bail principal » (Cass. 3e civ. 17.03. 2016 n° 14-24748). Ainsi, tel en l’espèce, il est par exemple possible de fixer le terme d’un sous-bail à la date d’expiration d’une période triennale du bail principal, afin de permettre éventuellement au locataire (principal) de mettre vite un terme à celui-ci (là où c’est possible). Au vu de l’arrêt, la durée limitée prévue par un sous-bail ne constitue pas en tant que telle une renonciation de l’une ou l’autre des parties aux dispositions du statut (impératif) des baux commerciaux.

Droit au renouvellement. En supposant qu’il réunisse bien lui-même les conditions pour bénéficier du droit au renouvellement au titre du statut, le sous-locataire pourra demander le renouvellement de son bail au locataire principal, mais uniquement dans « la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire » (C. com. art. L 145-32).

Ainsi, si le bail principal est en cours ou renouvelé pour neuf ans, un sous-bail pourra être renouvelé aussi pour neuf ans. À défaut, le sous-bail ne pourra être renouvelé que pour la durée restante du bail principal.

Le sous-locataire bénéficie de ce droit au renouvellement alors même que le locataire principal ne bénéficie pas/plus du droit au statut.

Le bailleur devra être appelé à concourir à l’acte de renouvellement. Il convient d’appliquer de manière identique, à cet égard, les règles qui s’appliquent pour le « concours » à l’acte initial de sous-location.

Le Code de commerce reconnaît également au sous-locataire, à certaines conditions, un « droit direct » au renouvellement à l’égard du propriétaire (bailleur). Ce droit lui est uniquement reconnu à l’expiration du bail principal non renouvelé (quelle que soit la cause de la fin de ce bail). En cas de renouvellement du bail principal, mais aussi en période de prorogation d’un bail, c’est à l’égard du seul locataire principal que le sous-locataire peut exercer un droit de renouvellement. En effet, la Cour de cassation a jugé que le « droit direct » du sous-locataire présentait un caractère subsidiaire : le sous-locataire ne peut l’exercer à l’égard du propriétaire que si le locataire principal ne dispose pas de droits suffisants. Le propriétaire n’est en outre tenu au renouvellement à l’égard d’un sous-locataire que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location. Cela suppose, en principe, qu’il ait bien donné son accord pour la sous-location et/ou qu’il ait bien été appelé à concourir à l’acte de sous-location.

En cas de sous-location partielle, un sous-locataire ne peut se prévaloir du droit au renouvellement à l’égard du bailleur que si les locaux loués au locataire ne forment pas un tout indivisible (matériellement, ou dans la commune intention des parties – au vu du bail principal).

Loyer. Si un bailleur découvre qu’un locataire sous-loue les locaux avec un loyer supérieur à celui qu’il doit lui-même payer, il peut alors réclamer à son locataire, au besoin en justice, une augmentation correspondante du loyer de la location principale. Le bailleur dispose, à cet égard, d’une action dite en « réajustement » du loyer. Elle est, en principe, à mener suivant la procédure dite « sur mémoire », devant le président du TGI. Le bailleur dispose d’un délai de deux ans pour agir en justice, à compter du jour où il a pu prendre connaissance du montant du sous-loyer. Le bailleur peut exercer cette action même si la sous-location ne porte que sur une partie des locaux.

Modèle

Le modèle de convention de sous-location doit être adapté, complété et/ou modifié au cas par cas en fonction des locaux concernés, du bail commercial, de l’activité qui sera exercée par le sous-locataire, des conditions négociées par les parties, etc.