Congé pour cause de démolition en raison de l'insalubrité ou du danger d'occupation

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Congé pour cause de démolition en raison de l'insalubrité ou du danger d'occupation

Où un bailleur veut donner congé sans offre d’indemnité d’éviction, pour cause de démolition

Cas de figure envisagé

En vertu de l’article L 145-17 O 2° du Code de commerce, un bailleur peut refuser le renouvellement d’un bail commercial, sans être tenu au paiement d'aucune indemnité, s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Notons que, en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, dans les conditions fixées par les articles L 145-19 et L 145-20 du Code de commerce.

Forme du congé

À la suite de la loi dite Macron du 6 août 2015, et après une mise en demeure là où elle s’impose, un bailleur doit en passer par un acte extrajudiciaire, signifié par un huissier, pour notifier le congé. La loi Macron est à ce titre « revenue » sur une mesure de la loi Pinel du 18 juin 2014, qui avait ouvert côté bailleur la possibilité d’une LRAR pour un congé.

Un acte d’huissier s’impose pour un congé donné au terme d’un bail, ou pendant une période de tacite reconduction.

En vertu de l’article L 145-9 du Code de commerce, le congé doit être « donné six mois à l’avance », c’est-à-dire en respectant un préavis de six mois avant le terme du bail. À défaut de congé, un bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé. Au cours de la tacite prolongation, c’est-à-dire après le terme du bail, le congé doit être donné « au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil ».

Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné. Il doit également indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Dans un arrêt de principe, la Cour de cassation a apporté les précisions suivantes. Un congé « délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d'éviction (3e civ. 01.02.1995, pourvoi n° 93-14.808, Bull. 1995, III, n° 35 ; 3e civ. 28.10.2009, pourvois n° 07-18.520 et 08-16.135, Bull. 2009, III, n° 234) ». En outre, la nullité de ce congé, prévue par l'article L 145-9 du Code de commerce, est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur. Celui-ci peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux en l'attente de son paiement en application de l'article L 145-28 du même Code, soit s'en prévaloir en optant pour la poursuite du bail. Par suite, la circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier (Cass. 3e civ. 28.06.2018 n° 17-18756). 

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