Congé pour éviter la tacite prolongation d’un bail

Où le bailleur propose le renouvellement d’un bail commercial : la reconduction avant son terme

Hypothèse envisagée

Avant le terme d’un bail commercial, et pour éviter sa prolongation tacite au-delà du terme fixé comme le prévoit le Code de commerce, le bailleur peut donner congé à son locataire en lui proposant de renouveler le bail commercial, en principe pour une durée de neuf années, sauf accord des parties pour une durée plus longue, avec généralement une modification de certaines clauses, tel que le montant du loyer (C. com. art. L 145-9).

Réponse du locataire :

• soit il refuse et le bail prendra fin au terme prévu ;
• soit il accepte purement et simplement, et un nouveau bail est ainsi conclu, selon les nouvelles conditions proposées par le bailleur ;
• soit il accepte le renouvellement mais refuse le nouveau loyer, et le tribunal pourra être saisi pour fixer son montant. Il a été jugé que « le point de départ de la prescription de l'action en fixation du prix d'un bail commercial renouvelé se situe à la date de prise d'effet du nouveau bail en cas d'acceptation du principe du renouvellement par le bailleur » (Cass. 3e civ. 03.11.2016 n° 15-19598).

Forme du congé

À la suite de la loi dite Macron du 6 août 2015, un bailleur doit en passer par un acte extrajudiciaire, signifié par un huissier, pour notifier un congé avec offre de renouvellement. La loi Macron est à ce titre « revenue » sur une mesure de la loi Pinel du 18 juin 2014, qui avait ouvert côté bailleur la possibilité d’une LRAR pour un congé.

Un acte d’huissier s’impose pour un congé donné au terme d’un bail.

Délai/préavis à respecter

En vertu de l’article L 145-9 du Code de commerce, le congé envisagé doit être « donné six mois à l’avance », c’est-à-dire en respectant un préavis de six mois avant le terme du bail. À défaut de congé, le bail se prolongera tacitement au-delà du terme fixé. Au cours de la tacite prolongation, c’est-à-dire après le terme du bail, le congé devra être donné « au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil ».

Contenu du conge

Le congé doit, à peine de nullité, préciser le motif pour lequel il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En vertu de l’article L 145-11 du Code de commerce, le bailleur qui désire obtenir une modification du loyer doit, dans le congé, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau loyer ne sera dû qu'à compter de la demande qui sera faite ultérieurement. À cet égard, le bailleur peut demander une modification du loyer ultérieurement, par acte d'huissier de justice, par LRAR, ou dans le mémoire à notifier en cas de saisine du juge.

Il a été jugé que la « demande du bailleur, qui n'a pas fait connaître le prix qu'il sollicite dans son congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement du preneur, en modification du prix du bail par un acte ultérieur, n'a pas d'effet interruptif de la prescription biennale de l'action en fixation du prix du bail renouvelé qui court à compter de la date d'effet du nouveau bail » (Cass. 3e civ. 09.07.2014 n° 13-15643).

Il a été jugé que, lorsque « le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, a fait connaître dans le congé le loyer qu'il propose, le loyer du bail renouvelé est dû à compter de la date à laquelle le nouveau bail prend effet » (Cass. 3e civ. 05.04.2018 n°16-28414).

Dans un arrêt de principe, la Cour de cassation a apporté les précisions suivantes. Un congé « délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d'éviction (3e civ. 01.02.1995, pourvoi n° 93-14.808, Bull. 1995, III, n° 35 ; 3e civ. 28.10.2009, pourvois n° 07-18.520 et 08-16.135, Bull. 2009, III, n° 234) ». En outre, la nullité de ce congé, prévue par l'article L 145-9 du Code de commerce, est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur. Celui-ci peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux en l'attente de son paiement en application de l'article L 145-28 du même Code, soit s'en prévaloir en optant pour la poursuite du bail. Par suite, la circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier (Cass. 3e civ. 08.06.2018 n° 17-18756).

Droit d’option

Un bailleur et son locataire peuvent accepter le principe du renouvellement du bail, mais être en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé. Tel en cas de contentieux, un texte offre alors au bailleur une alternative. Sous conditions, le bailleur peut refuser le renouvellement en exerçant ce que l’on appelle, dans le jargon, un « droit d’option » (C. com. art. L 145-57, al. 2). Ce droit permet à un bailleur de ne pas renouveler le bail en payant, en principe, une indemnité d’éviction fixée en justice.

S’il exerce son droit d’option, un bailleur ne peut faire ensuite marche arrière. Cette décision étant « irrévocable » (C. com. art. L 145-59), elle doit être mûrement réfléchie.

En pratique, si un bailleur s’oppose en justice avec un locataire sur le montant du loyer d’un bail renouvelé. Si un bailleur s’oppose en justice avec un locataire sur le montant du loyer d’un bail renouvelé, il peut exercer son droit d’option jusque dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive fixant ce montant. Notons que le délai ne fait pas obstacle à l’exécution par un locataire, à ses risques et périls, de la décision, car elle peut « être poursuivie tant que le droit d’option n’est pas exercé » (Cass. 3e civ. 06.10.2016 n° 15-12606).

La loi permet ainsi à un bailleur, qui délivre à un locataire un congé avec offre de renouvellement, de « rétracter » ensuite cette offre. Dans ce cas, le bailleur peut aussi échapper au paiement d’une indemnité d’éviction, s’il peut justifier d’un motif « grave et légitime » de refus de renouvellement, lié à une infraction au bail (par exemple en cas de violation de la destination des lieux prévue dans le bail). La Cour de cassation a jugé que le « délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde son refus ». Un bailleur dispose ainsi de deux ans, à compter du jour où il découvre un grave manquement du locataire à ses obligations, pour au besoin l’assigner en justice afin de faire valider son refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Un locataire ne peut opposer que le délai de prescription court à partir du jour où un bailleur a délivré son congé, ou à partir de la date à laquelle « un bailleur prudent et diligent (...) aurait dû découvrir le motif grave et légitime » fondant son refus (Cass. 3e civ. 09.11.2017 n° 16-23.120)

Après avoir exercé son droit d’option en offrant une indemnité d’éviction, un bailleur conserve la possibilité de dénier le droit au statut, à un locataire, tant qu’une décision définitive fixant le montant de l’indemnité n’a pas été rendue. Par un arrêt de principe, la Cour de cassation a jugé qu’un « bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction après avoir exercé son droit d’option peut dénier au locataire le droit au statut (...) tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ. 07.09.2017 n° 16-15012).