La location d’un logement meublé à titre de résidence principale
Un contrat de location désormais strictement encadré.
Une location désormais régie par la loi du 6 juillet 1989
Le régime de la location d’un logement meublé, dès lors qu’il constitue la résidence principale du locataire (au moins huit mois par an, en principe) a donné lieu à une vaste réforme par la loi Alur du 24 mars 2014, complétée par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (dite loi Macron).
La location en meublé est désormais régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
La loi Alur a aligné, sur de nombreux points, le régime de la location en meublé sur celui de la location nue : clauses illicites, obligations du locataire et du bailleur, assurance du logement, révision du loyer sur la base de l’indice IRL, quittances, restitution de dépôt de garantie, cautionnement, clause résolutoire, etc. Il faut ainsi tenir compte de nombreux textes sur la location nue qui, par de simples renvois d’articles de la loi, sont applicables au « meublé ».
Pour la mise en location
Décence et caractéristiques du logement. Le logement loué doit être décent et, à ce titre, respecter les prescriptions fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur la décence.
Le logement doit également être en bon état d’usage et de réparation.
Un texte de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi Alur, impose que le logement soit « équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Un autre texte, modifié par la loi Alur, précise que le logement doit « être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ».
Pour la Cour de cassation, le logement doit être « garni de meubles en qualité et quantité suffisantes pour permettre au locataire de vivre convenablement » (Cass. 3e civ. 27.04.2017 n° 16-12357).
Un décret fixe une liste des « éléments de mobilier » qu’un logement doit obligatoirement comporter pour pouvoir être (re)loué en meublé (décret 2015-981 du 31.07.2015, JO du 05.08.2015).
La liste réglementaire comporte les éléments suivants : literie avec couette ou couverture ; dispositif « d’occultation des fenêtres » dans toute pièce « destinée à être utilisée comme chambre à coucher » ; plaques de cuisson ; four ou four à micro-ondes ; réfrigérateur avec « freezer » (a minima) ; vaisselle « nécessaire à la prise des repas » et ustensiles de cuisine ; table et sièges ; étagères de rangement ; luminaires ; matériel d’entretien ménager.
Il est impératif de respecter cette liste réglementaire. Un bailleur sera bien prudent d’équiper le logement concerné en s’assurant que les « éléments de mobilier » requis soient adaptés à ses caractéristiques (surface, nombre de pièces voire d’occupants, etc.). Veiller à ce que chaque pièce soit « équipée d’éléments (...) conformes à sa destination ». En tout état de cause, au vu des textes, le mobilier fourni doit être « en bon état d’usage et de réparation », et les équipements (électroménager, etc.) en « bon état de fonctionnement ».
À la suite de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan, un bailleur est désormais légalement tenu de mettre à disposition un logement « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (loi du 06.07.1989, art. 6, al. 1).
La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat (JO du 09.11.2019) a prévu que, pour être décent, un logement (mis) en location devrait répondre à un critère de performance énergétique minimale « défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an » (loi du 06.07.1989 art. 6). La loi « Énergie et climat » a prévu que la mesure entrerait en vigueur à une date fixée par décret, au plus tard le 1er janvier 2023, et s'appliquerait uniquement pour des nouveaux contrats de location. La loi a prévu qu'un décret viendrait définir le critère de performance énergétique minimale à respecter, et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les pouvoirs publics ont mis en consultation publique, en juillet 2020, un projet de décret d'application de la loi « Énergie et climat », visant à modifier le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (avec création d'un nouvel article 3 bis, dans ce décret). Le projet de décret prévoit de fixer un premier seuil maximal de consommation, dit d’indécence énergétique, en France métropolitaine. Ce seuil serait fixé à une consommation de 500 kWh/m².an en énergie finale, avec une date d’entrée en vigueur au 1er janvier 2023.
Détecteurs de fumée. Un bailleur (ou son mandataire) doit veiller à ce qu’au moins un détecteur de fumée normalisé (DFN) soit bien installé dans un logement (re)mis en location. Il doit s’assurer du « bon fonctionnement » du DFN. Une rubrique dans le contrat précisera utilement les obligations du locataire, à ce sujet.
Permis de « louer ». La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré un dispositif permettant la mise en place de mécanismes d’autorisation préalable (CCH art. L 635-1 et s.) et de « déclaration de mise en location » (CCH art. L 634-1 et s.), pour la location de logements à titre de résidence principale. Ces mécanismes sont appelés, ici ou là, « permis de louer ». Ce dispositif permet à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou une commune, par délibération, de soumettre la mise en location d’un logement par un bailleur à une autorisation préalable, ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat.
Des formulaires réglementaires (formulaires Cerfa) sont à régulariser, là où le dispositif s’applique. La déclaration et la demande d’autorisation préalable doivent être établies conformément aux formulaires Cerfa n° 15651*01 et 15652*01. Des notices explicatives n° 52147 et n° 52148 sont prévues.
En pratique, ce dispositif ne s’applique que dans des zones où un conseil municipal (ou EPCI) a instauré la déclaration (ou l’autorisation) par délibération.
Là où elle est requise, l’autorisation doit être jointe au contrat de bail à chaque nouvelle mise en location ou relocation (CCH art. L 635-5).
Permis de division. Dans le but « d’améliorer la lutte contre l’habitat indigne et mieux connaître et contrôler les mises en location », la loi Alur du 24 mars 2014 a créé un dispositif d’« autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant » (CCH art. L 111-6-1-1 et suiv.). Ce dispositif, appelé ici ou là « permis de division », a donné lieu à un arrêté ministériel du 8 décembre 2016 (JO du 15 décembre 2016). Sont concernées par ce dispositif les « opérations de division » visant à créer des logements « au sein d’un immeuble existant ». Là où une autorisation est instaurée et exigée par une commune ou un EPCI, une demande est à régulariser, en trois exemplaires, auprès de l’autorité compétente (EPCI ou maire). Un décret n° 2017-1431 du 3 octobre 2017 (JORF du 05.10.2017 n° 0233) a été publié dans le but de permettre l'articulation entre les autorisations d'urbanisme et l'autorisation préalable aux travaux. Le décret a précisé qu’un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux tient lieu d'autorisation préalable, dès lors que l'autorité compétente pour statuer sur celle-ci a donné son accord dans un délai de 15 jours.
Au titre d’une ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 (JORF du 31.01.2020 n° 0026), le dispositif sera régi par les articles L 126-18 et suivants du CCH à compter du 1er juillet 2021 (au plus tard).
Colocation. Il convient de tenir compte d’un texte créé par la loi Alur du 24 mars 2014. Ce texte est venu préciser que toute colocation d’un logement, au sens de la loi, formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre un bailleur et ses locataires, constitue une « division » de ce logement, tenue au respect des articles L 111-6-1 et L 111-6-1-1 du Code de la construction et de l’habitation (loi du 06.07.1989 art. 8-1 II). Au titre de l’article L 111-6-1-1 du CCH, est visé le dispositif précité, instauré par la loi Alur, qui oblige parfois à disposer d’une autorisation préalable pour créer par division des logements dans un immeuble existant. Le dispositif légal a été retouché par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan. Depuis la loi Elan, la « surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement » à 9 m² et 20 m³. Il s’agit d’une double exigence (cumulative). Le texte précise que des « normes de peuplement », applicables pour l’attribution d’une aide personnelle au logement, « s’imposent aux logements loués en colocation » (loi du 06.07.1989, art. 8 II ; CCH art. L 822-10). Un logement concerné « doit présenter une surface habitable globale » d’au moins 16 m² pour deux personnes, augmentée de 9 m² par personne en plus, dans la limite de 70 m² pour huit personnes et plus (CCH art. R 822-25).
Durée de la location
La durée de la location d’un logement loué en meublé doit être fixée, en principe, pour au moins un an (avec reconduction tacite pour un an, à chaque terme du contrat). La durée de la location peut être toutefois fixée, avec un étudiant, à neuf mois (sans reconduction tacite). Dans tous les cas, un locataire pourra donner congé à tout moment, en respectant un préavis d’un mois.
Un texte précise que, à défaut de congé, le « contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an » (loi du 06.07.1989, art. 25-7, al. 3) . Un contrat de location à un étudiant pour une durée limitée à 9 mois ne peut faire l’objet d’une reconduction tacite (loi du 06.07.1989, art. 25-7, al. 4) . Il en va de même pour le nouveau bail « mobilité », créé par la loi Elan du 23 novembre 2018. Ce bail est « non renouvelable et non reconductible » (loi du 06.07.1989, art. 25-14) .
Inventaire - État détaillé du mobilier
Lors de la remise des clés, outre l’état des lieux d’entrée (comme pour un bail d’habitation - voir notre notice et notre modèle), un inventaire et un état détaillé du mobilier sont à établir, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties, lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, doivent être signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joints au contrat de location.
Diagnostics obligatoires et Information du locataire
Les règles sont les mêmes que pour un bail d’habitation (voir notre notice). Veillez à annexer, au contrat de location, un « dossier de diagnostic technique » (DDT), avec les documents exigés.
Logement dans une copropriété. Un bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Mise à disposition du locataire : incidence de la loi Elan. Jusqu’à récemment, il convenait par principe d’annexer l’ensemble des pièces exigées aux baux sous format papier, en les faisant parapher par les locataires pour faire preuve. Le dispositif légal a toutefois été retouché par l’article 218 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan. À la suite de la loi Elan, des textes retouchés de la loi de 1989 précisent que :
- les « extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat » ;
- le « dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat ».
Ainsi, à la suite de la loi Elan, le dossier de diagnostic technique (DDT) requis en location peut être communiqué à un locataire par voie dématérialisée, sauf « opposition explicite » du preneur. Et il en va de même pour communiquer les extraits utiles d’un règlement de copropriété à un locataire (logement en copropriété). Le plus simple, en pratique, est de prévoir d’insérer une clause dans les baux, à ce sujet (voir notre modèle). Au vu des textes, il nous parait prudent de communiquer les documents le jour même de la signature du contrat (au plus tard).
Notons que la loi Elan a également habilité le gouvernement à prendre par ordonnance des mesures visant à définir un régime d’agrément des prestataires « qui assistent les propriétaires et les locataires dans l’établissement du contrat de location à l’aide d’outils numériques permettant d’établir des contrats de location » conformes à la loi du 6 juillet 1989.
Montant du loyer
En premier lieu, le montant du loyer n’est pas libre si la location s’inscrit dans le cadre d’un investissement locatif permettant de bénéficier d’avantages fiscaux (dispositif Pinel, Duflot, Scellier, etc.), ou pour une location avec un conventionnement ANAH. Ces locations supposent, notamment, de respecter des « plafonds » de loyers. L’administration fiscale publie chaque année les nouveaux plafonds (loyers, ressources) à prendre en compte pour une (re)mise en location, ou un renouvellement de bail, pour les dispositifs d’incitation à l’investissement immobilier locatif concernés : Besson neuf/ancien, Robien classique/recentré, Borloo neuf/ancien/conventionné, Scellier, Duflot, Pinel et Cosse.
En second lieu, il faut tenir compte d’un dispositif régi par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989. Ce dispositif vise à encadrer chaque année l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location. Un décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020, publié au Journal Officiel le 31 juillet 2020, est venu reconduire à l'identique, pour un an à compter du 1er août 2020, le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers, régi par l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. À cet effet, le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, dans sa version issue d'un décret n° 2019-802 du 26 juillet 2019 (JO du 28.07.2019), a été retouché pour préciser que le dispositif s'appliquera aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2020 au 31 juillet 2021 inclus.
Sont concernés des logements situés dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. Plus précisément, est concerné un logement situé dans l’une des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants. La commune doit à cet égard figurer dans la liste fixée par un décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié en dernier lieu par un décret du 13 octobre 2015.
Ce dispositif s’applique (uniquement) en cas de relocation d’un logement (nu/meublé) vacant (inoccupé) depuis moins de 18 mois. Pour un logement concerné, veillez à tenir compte du dispositif pour tout contrat à venir, et signé jusqu’au 31 juillet 2021 inclus, en cas de relocation d’un logement « vacant » depuis moins de 18 mois. Les logements vacants concernés sont définis comme étant des « logements inoccupés proposés à la location », à l’exclusion des logements « faisant l’objet d’une première location », et ceux « inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ». Si le logement est concerné, le loyer (HC) du nouveau locataire ne peut en principe excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, si ce n’est en le révisant sur la seule base de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Cela suppose qu’aucune révision de loyer ne soit intervenue au cours des 12 mois précédant la conclusion du nouveau bail. Le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut alors excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’IRL. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau bail. Par dérogation, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué, à certaines conditions.
Pour un logement concerné, veillez à bien porter les mentions exigées dans le contrat de location. L’article 3 de la loi de 1989 exige que soient mentionnés le « montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail ». Le contrat-type réglementaire prévoit la mention suivante pour le loyer du dernier locataire :
« c) Le cas échéant, informations relatives au loyer du dernier locataire : [montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et date de la dernière révision du loyer]. »
Notons que l’indication fournie (dernier loyer acquitté) n’est plus « en ordre » à la suite de la loi dite Macron de 2015. Il convient de porter le montant du dernier loyer réclamé au locataire, puis sa date de paiement effectif – à défaut, indiquez par exemple « date de versement : loyer non encore payé ».
En troisième lieu, il faut tenir compte d’un dispositif spécifique d’encadrement des loyers, prévu et organisé par un texte (non codifié), l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan. Au 19 août 2020, ce dispositif s’applique pour un logement situé à Paris (intra-muros) et à Lille (59).
La loi « Elan » est venue en effet organiser un dispositif spécifique qui permet un encadrement du niveau des loyers des logements, dans le parc privé, pour une première mise en location ou toute relocation nue ou en meublé à titre de résidence principale, ou avec un bail « mobilité » (loi 2018-1021 du 23.11.2018 art. 140). Depuis le 1er juillet 2019, ce dispositif s’applique pour un logement situé à Paris (intra-muros). De nouveaux loyers de référence sont applicables depuis le 1er juillet 2020, à la suite de la publication d'un nouvel arrêté préfectoral, daté du 3 juin 2020. Depuis le 1er mars 2020, le dispositif s'applique également à Lille.
Là où s’applique le dispositif, le loyer de base d’un logement mis en location peut être fixé librement entre les parties lors de la conclusion d’un bail, mais dans la limite du loyer de référence majoré, tel que fixé par un arrêté préfectoral. Sous condition, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent alors être mentionnés dans le bail.
Notons que, au titre du cadre légal, le « complément de loyer » prévu par les textes peut/pourra tenir « compte des équipements et services associés aux logements meublés ». Comme pour le dispositif Alur, abrogé par la loi Elan, il conviendra à notre avis d’apprécier au cas par cas, en fonction de la situation du logement loué (arrondissement, quartier et rue), si la nature des équipements fournis au titre du mobilier (exemple : équipements d’électroménager de luxe, ...) justifie un complément de loyer. Cela suppose une parfaite connaissance du marché local, et un bailleur sera à cet égard bien avisé de se rapprocher d’un professionnel (agent immobilier, ADB, notaire).
Un locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (CDC). En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la CDC pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la CDC peut être soulevée d’office par le juge.
Pour un logement situé dans une commune où ne s’applique pas la taxe sur les logements vacants, le montant du loyer pour une première location, ou une relocation, peut toujours être fixé librement (en secteur libre). De même, dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants, la première mise en location d’un logement (neuf, existant) n’est pas concernée par la réglementation. Le loyer du locataire peut être fixé librement (en secteur libre).
Un régime particulier est à prendre en compte en cas de relocation d’un logement vacant depuis moins de 18 mois à Paris et Lille (décret 2017-1198 du 27.07.2017, art. 9). La révision ou la réévaluation d'un loyer ne peut pas excéder la limite du loyer de référence majoré, tel que fixé par l'arrêté préfectoral concerné. En cas de relocation, un bailleur ne peut réévaluer un loyer si le dernier loyer appliqué au précédent locataire (somme du loyer de base et du complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau bail.
Relocation en zone tendue : attention à la Cep. Pour un logement concerné et par dérogation, un bailleur peut pratiquer une augmentation du loyer, au-delà de la variation de l’IRL, s’il justifie de la réalisation de travaux d’amélioration ou de mise en conformité, sous conditions. Le décret du 26 juillet 2019 est toutefois venu créer une nouvelle règle (décret 2017-1198 du 27.07.2017, art. 7, 3°).
Cette nouvelle règle s’applique, d’ores et déjà, depuis le 1er janvier 2020.
En principe, pour une relocation en zone tendue, le loyer du nouveau contrat de location peut notamment être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :
Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.
Depuis le 1er janvier 2020, l'augmentation de loyer n'est possible que lorsque, à l'issue des travaux, la consommation en énergie primaire (Cep) du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, telle que calculée par une évaluation énergétique réalisée par une personne satisfaisant aux conditions prévues à l'article L 271-6 du CCH, et établie selon les méthodes de calcul conventionnel mentionnées à l'article R 134-5 du CCH. Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique, était inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.
Ainsi une augmentation de loyer n’est possible que si, à l’issue de travaux, la Cep est inférieure à 331 kWh/m²/an. Cette condition est présumée remplie si un logement est (d’emblée) classé A à E au titre du DPE (décret 2017-1198 du 27.07.2017, art. 7, 3°).
Notons que la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat est venue modifier le cadre légal, à ce sujet. Il est prévu que, là où s’applique le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers, un bailleur pourra certes pratiquer, à titre de dérogation, une augmentation du loyer au-delà de la variation de l’indice IRL, en cas de travaux ou de loyer sous-évalué, sous conditions (loi de 1989 art. 18). Mais, à compter du 1er janvier 2021, ces dérogations ne seront plus admises si un logement a une Cep ≥ à 331 kWh/m²/an (loi de 1989, art. 18, al. 2).
Il faut veiller à fixer d’emblée le montant du loyer au plus juste, car la possibilité de le « réajuster » en cours de location est désormais très encadrée.
Charges récupérables
Le contrat de location peut prévoir un régime « au réel » et fixer des provisions pour charges (en respectant alors les règles applicables pour un bail d’habitation). Il peut aussi prévoir un « forfait de charges » dont le montant doit alors être fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur au regard des charges récupérables pour un bail d’habitation. Pour une relocation, ce montant ne doit pas être disproportionné au regard des charges fixées pour le précédent locataire.
Dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie pouvant être demandé au locataire ne peut pas dépasser deux mois de loyer HC.
Location à un étudiant
Là où un contrat de location est régularisé pour une durée ferme de neuf mois (sans reconduction tacite) avec un « étudiant », il est prudent de prévoir une clause par laquelle le locataire atteste de cette qualité (et d’annexer idéalement au contrat une photocopie de la carte d’étudiant ou de tout justificatif utile).
Choix du locataire et de sa caution
Il faut tenir compte du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Ce texte fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution (voir nos notices distinctes, et notre « check-list »).
Honoraires du mandataire
Les règles sont les mêmes que pour un bail d’habitation, et il faut donc tenir compte de l’encadrement du montant de la part des honoraires pouvant être mis à la charge du locataire.
Les frais liés à l’établissement de l’inventaire et de l’état détaillé du mobilier ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à la dresse de l’état des lieux.
Notice d’information réglementaire
Il faut annexer au contrat de location une « notice d’information » réglementaire portant sur les » droits et obligations » des locataires et bailleurs (cf. loi du 06.07.1989, art. 3), dont le contenu est fixé par un arrêté du 29 mai 2015 (JO du 31.05.2015 p. 9041 – annexe).
Il découle de l’article 1 de l’arrêté du 29 mai 2015 que cette notice d’information doit être « jointe aux contrats de location établis suivant les contrats-types définis par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 ». À ce titre et au vu du décret, sont concernées les locations de logements en meublé (qui constituent la résidence principale du locataire) soumises au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989, à l’exception « des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».
Le décret du 29 mai 2015 et l’arrêté du 29 mai 2015 n’ont pas imposé un formalisme particulier (police de caractères informatique p.ex.) à respecter pour la « notice d’information » à joindre aux contrats de location. Suivant la « notice » de présentation de l’arrêté du Journal Officiel, les parties « sont libres de choisir le support et le format de la notice d’information ».
Vous retrouverez cette notice d’information de manière séparée.
Contrat-type réglementaire
Pour la location en meublé d’un logement, en principe, il est impératif d’utiliser le « contrat-type » figurant en annexe n° 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.
Ce contrat-type est à utiliser pour louer en meublé tout logement du parc privé destiné à la résidence principale d’un locataire. Tout bailleur louant en direct un logement doit utiliser le contrat-type. Tout agent immobilier et/ou ADB, chargé de la mise en location d’un logement, est également concerné.
Le contrat-type doit aussi être utilisé pour une location à un étudiant (pour une durée limitée à neuf mois).
Ce « contrat-type » s’applique pour une « colocation » dite à « bail unique » (contrat signé avec plusieurs locataires, y compris sans lien de parenté).
Il n’y a pas de contrat « réglementaire » pour une colocation dite à bail « multiple » : sa rédaction reste libre, à notre avis, mais en tenant compte des exigences légales. Notons que la loi dite Macron du 6 août 2015 a modifié la loi de 1989, afin d’exclure expressément du régime de la « colocation », créé par la loi Alur, une location « consentie exclusivement » à un couple marié ou pacsé.
Le contrat-type réglementaire se « contente » de fixer les « clauses essentielles » à mentionner dans tout contrat de location. Il n’en reste pas moins impératif de prévoir de respecter la « trame » du contrat-type, et ses mentions obligatoires. Le plus simple est d’en faire un « copier-coller », pour ensuite l’adapter et le compléter.
Le décret du 29 mai 2015 n’impose pas de respecter un formalisme particulier (police de caractères informatique p.ex.) pour le contrat de location à régulariser.
Le contrat-type contient uniquement les clauses essentielles du contrat, dont la législation et la réglementation en vigueur le 31 mai 2015 imposent la mention. Il est à cet égard impératif de « s’assurer des dispositions applicables au jour de la conclusion du contrat ».
La liberté est de mise pour insérer des clauses particulières, sous réserve qu’elles soient licites, c’est-à-dire conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Une rubrique est prévue à cet effet dans le contrat-type (« X. Autres conditions particulières »).
Modèle
Le modèle que nous proposons prend en compte le contrat-type réglementaire et la législation en vigueur au 19 août 2020. Il doit être adapté au cas par cas.