La saisine de la Commission départementale de conciliation (CDC)

Lorsqu’un locataire n’accepte pas le loyer proposé dans l’offre de renouvellement…

Cas de figure envisagé

Au moins six mois avant le terme d’un bail d’habitation, le bailleur notifie une offre de renouvellement avec une proposition de nouveau loyer, au titre de l’article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989.

Un texte précise que, en cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la Commission départementale de conciliation (CDC). À défaut d'accord constaté par la Commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée légale à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du bail, le bailleur qui entend poursuivre sa démarche doit ainsi saisir la Commission départementale de conciliation (CDC).

La CDC dispose en principe de deux mois à compter de sa saisine pour rendre son avis.

À défaut d’accord constaté par la CDC, le juge doit être saisi avant le terme du bail.

À défaut de saisine du juge avant le terme du bail, celui-ci est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Il faut donc impérativement faire le nécessaire pour assigner en temps utile.

Le juge ne peut être valablement saisi avant que la CDC n’ait donné son avis ou que le délai de deux mois (qui lui est imparti) soit écoulé. La Cour de cassation a en effet jugé que « le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé », étant relevé que « la saisine de la commission était un préalable obligatoire à la saisine du juge qui, elle-même, doit avoir lieu avant le terme du contrat » (Cass. 3e civ. 07.03.2012 n° 10-27820).

Il convient de tenir compte de règles particulières, si le logement concerné est situé dans une zone où s’applique le dispositif d’encadrement des loyers issu de la loi Elan (Paris et Lille, au 20 août 2020), ou dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV).

Si le logement concerné est situé dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants, dans ce cas, il faut tenir compte du dispositif prévu et régi par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, qui s’applique aussi en location meublée. Ce dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers s’applique pour des logements situés dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. Précisément, reste concerné tout logement situé dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV). Sont concernées les communes visées, en l’état, par l'annexe à un décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Pour consulter la liste des communes concernées :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000027399823

Un décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020, publié au Journal Officiel le 31 juillet 2020, est venu reconduire à l'identique, pour un an à compter du 1er août 2020, le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers, régi par l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. À cet effet, le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, dans sa  version issue d'un décret n° 2019-802 du 26 juillet 2019 (JO du 28.07.2019), a été retouché pour préciser que le dispositif s'appliquera aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2020 au 31 juillet 2021 inclus.

Un texte précise que, en cas de litige entre les parties résultant de l'application du décret, tel au renouvellement d’un bail, la « commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties ». Ainsi, en cas de litige entre un bailleur et un locataire concernant l'application du dispositif, la commission départementale de conciliation (CDC) est compétente. Sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge.

Il convient également de tenir compte du dispositif expérimental d’encadrement des loyers, mis en place et organisé par l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan.

Si le logement est situé dans une zone où s’applique le dispositif d’encadrement des loyers Elan (Paris et Lille, au 20 août 2020), lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Une action en réévaluation de loyer peut être engagée par le bailleur si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). À défaut d’accord constaté par la CDC, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée légale, à compter de la date d’expiration du contrat des loyers sur l’ensemble de son territoire communal (Conseil de Paris, délibération n° DLH 338).

Modalités de la saisine et procédure

Les règles sont fixées par un décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001, modifié en dernier lieu par un décret n° 2015-733 du 24 juin 2015.

La CDC est saisie par lettre recommandée avec avis de réception adressée à son secrétariat ou par voie électronique. Le demandeur doit indiquer dans sa saisine ses nom, qualité et adresse, ceux du défendeur ainsi que l'objet du litige ou de la difficulté.

Lorsque la saisine est incomplète ou n'est pas adressée dans les formes requises, le demandeur en est informé par courrier ou par voie électronique si la saisine a été effectuée par cette voie.

Lorsque la demande est recevable, le secrétariat convoque les parties à la séance au cours de laquelle l'affaire sera examinée par lettre ou par voie électronique au minimum 15 jours avant la date retenue.

Les parties convoquées doivent se présenter en personne. Toutefois, elles peuvent se faire représenter par une personne dûment mandatée à cet effet ou se faire assister d'une personne de leur choix.

La commission entend les parties, s'efforce de les concilier et émet un avis qui doit être rendu en principe dans un délai de deux mois maximum à compter de la réception par le secrétariat de la lettre ou du message électronique de saisine.

Si les parties dûment convoquées ne sont ni présentes ni représentées à la séance ou si une seule des parties est présente ou représentée, la commission constate l'impossibilité de concilier les parties et émet éventuellement un avis sur le litige ou la difficulté.

L'avis et le document de conciliation sont remis ou adressés à chacune des parties.