Le congé pour motif légitime et sérieux

Le troisième type de congé à l’initiative du bailleur, pour la location d’un logement loué nu…

Cas de figure envisage

Cadre légal. La possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire, à l’échéance d’un bail d’habitation pour un logement loué nu, est strictement encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 15 I).

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, le texte précise que ce congé doit « être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. »

Congé pour motif légitime et sérieux. Un bailleur peut donner congé pour un « motif légitime et sérieux », tel l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations.

Ce congé ne doit pas être utilisé pour pallier le non-respect d’une des conditions des deux autres hypothèses de congé (pour reprendre ou vendre le logement). Par exemple, le bailleur ne peut donner congé pour motif légitime, en expliquant qu’il veut reprendre le logement pour une personne qui ne figure pas dans la liste limitative des bénéficiaires du congé pour reprise. Ce serait contourner de manière illégale les conditions strictes posées par la loi, en ce qui concerne ces autres motifs de congé.

Sauf à pouvoir proposer un relogement dans les conditions fixées par la loi, un congé pour motif légitime et sérieux n’est pas possible à l’égard de certains locataires « protégés » (loi du 6 juillet 1989, article 15 III). Un congé pour motif légitime et sérieux n’exonère pas en effet le bailleur de faire une offre de relogement, si l’intéressé peut se prévaloir de la protection spécifique de la loi de 1989 (locataire âgé avec ressources modestes, etc.). Dans certains cas, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail peuvent être également suspendues.

Motif légitime et sérieux. La loi ne définit pas le motif légitime et sérieux.

En cas de contentieux, c’est le juge qui apprécie.

Si le locataire conteste le bien-fondé du congé (il peut en demander l’annulation ou réclamer réparation), sachez que les juges du fond apprécient au cas par cas la pertinence du motif allégué. Ils peuvent prendre en compte des faits postérieurs à la date de délivrance du congé pour en apprécier le caractère légitime et sérieux (cf. cass. civ. 3e 03 octobre 2012 n°11-12113).

L’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations (paiement du loyer, etc.) peut constituer un motif légitime et sérieux de congé, même si elle a cessé à la date de sa délivrance (civ. 3e 17 mai 2006 n°05-14495).

Les cas les plus fréquents sont la réalisation de travaux, la nécessité de démolir l’immeuble, le manquement grave du locataire à ses obligations (défaut de paiement du loyer, défaut d’assurances, sous-location prohibée, défaut d’usage paisible, activité illicite, etc.). En mono/copropriété, des nuisances avérées peuvent aussi justifier un congé.

Un congé pour motif légitime et sérieux peut être jugé valable si le locataire ne peut prouver qu’il occupe bien les lieux à titre d’habitation principale, au moins partiellement, au terme du bail (ex. cass civ. 3e 05.09.2012).

En droit, une sous-location irrégulière via un site Internet tel Airbnb pourrait justifier un congé pour « motif légitime et sérieux ».

Dans la mesure où la loi autorise le bailleur à délivrer congé en justifiant d’un « motif sérieux et légitime », il a été jugé qu’il pouvait être donné en vue de toute « restructuration immobilière », dès lors qu’il ne s’agit pas d’une simple éventualité ou d’un vague projet. Une opération de rénovation lourde du bien nécessitant la libération des lieux, a fortiori sa démolition/reconstruction, ou un projet de lotissement, peut ainsi légitimer un congé si le bailleur justifie de diligences avancées pour sa mise en œuvre (demande de permis déposée, etc.).

Incidence de la loi Elan. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan, est venue créer un nouveau texte destiné à prendre en compte la situation de locataires vivant en couple et qui, confrontés à de la violence familiale, sont contraints de quitter leur logement (loi du 06.07.1989, art. 8-2). Le texte, qui s’applique pour la location nue d’un logement (mais pas en meublé), est destiné à tenir compte de violences domestiques, au sein d’un couple de locataires. Précisément, est visé le cas où le conjoint d’un locataire, son partenaire (Pacs) ou son concubin notoire « quitte le logement, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant résidant habituellement avec lui ». Sous réserve de justifier d’une ordonnance de protection ou décision pénale, un locataire (ou sa caution) ne peut se voir réclamer, au titre de la solidarité légale ou contractuelle, le paiement de dettes locatives nées après son départ du logement en raison de violences de son époux, partenaire ou concubin. Du côté d’un bailleur, le fait pour l’auteur des violences de ne pas acquitter son loyer, à compter de la date où la solidarité prend fin au titre de l’article 8-2 de la loi de 1989, est un motif « légitime et sérieux » au sens de l’article 15, alinéa 1 de la loi de 1989. En clair, en pareilles circonstances, un bailleur peut délivrer un congé pour motif « légitime et sérieux » au locataire à l’échéance du bail.

Formalisme

À peine de nullité, tout congé donné par un bailleur doit indiquer le « motif allégué ».

Un congé justifié par un « motif légitime et sérieux » doit être très explicite sur les éléments constitutifs du motif invoqué.

Le texte précise qu’en cas de « contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations (…). Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

Le congé doit être délivré à chaque titulaire du bail (celui/ceux qui a/ont signé le bail), mais aussi à tout « cotitulaire » de plein droit du bail (par l’effet de la loi). C’est le cas d’un conjoint du locataire, quel que soit le régime matrimonial des intéressés, voire à un partenaire pacsé, mais pas du concubin (a fortiori de toute autre personne qui occuperait les lieux). Il est prudent de notifier à chacun des intéressés un congé, de manière séparée. Notons que si un locataire s’est marié après la conclusion du bail sans en avertir le bailleur, le congé qui lui est délivré est, de plein droit, opposable à son conjoint.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois.

Le congé doit ainsi impérativement être notifié au moins six mois (location nue) avant l’échéance (le terme) d’un bail en cours. À défaut, le contrat du locataire sera de plein droit reconduit à l’échéance, sauf à ce qu’il donne lui-même congé. Toute clause d’un contrat qui autoriserait à résilier autrement, ou visant à raccourcir le délai de préavis, est illicite (sans valeur).

Le congé peut être notifié par voie d’huissier, par LRAR, mais aussi, désormais, être « remis en main propre contre récépissé ou émargement ». Le délai de préavis (six mois) court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le congé ne faisant courir le délai de six mois qu’à compter de sa remise effective au (co)locataire ou titulaire du bail, il est de l’intérêt d’un bailleur de faire le nécessaire en temps utile. Il convient au besoin de privilégier l’intervention d’un huissier pour être sûr de respecter le délai légal, faute de quoi le bail sera automatiquement renouvelé et l’effet du congé reporté au terme suivant.

Pour ce type de congé (motif légitime), il n’est pas nécessaire de joindre la notice d’information réglementaire (exigée pour un congé pour reprise ou pour vendre).

Modèle

Le modèle que nous proposons permet de notifier un congé pour motif légitime à un locataire, par LRAR. Il est à adapter au cas par cas.