Demande d’autorisation préalable de mise en location
Demander l’autorisation pour louer un logement (concerné) avec un bail « 1989 »…
Le dispositif : généralités
Permis de « louer ». La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré un dispositif permettant la mise en place de mécanismes d’autorisation préalable (CCH art. L 635-1 et s.) et de « déclaration de mise en location » (CCH art. L 634-1 et s.), pour la location de logements (loués nus ou en meublé) à titre de résidence principale.
Le dispositif légal a été retouché par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan.
Ces mécanismes sont appelés, ici ou là, « permis de louer ».
Ce dispositif permet à l'organe délibérant d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal, de délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé. Ces zones sont délimitées au regard de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l'habitat en vigueur et le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers.
Le dispositif d'autorisation préalable ne s'applique ni aux logements mis en location par un organisme de logement social, ni aux logements qui bénéficient d'une convention avec l'État en application de l'article L 351-2.
La délibération peut fixer, pour chacune des zones géographiques qu'elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à autorisation préalable. Elle précise la date d'entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée à un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la demande d'autorisation.
À la demande d'une ou plusieurs communes membres d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, l'organe délibérant de cet établissement peut déléguer à ces communes la mise en œuvre et le suivi sur leurs territoires respectifs du dispositif s'agissant des zones soumises à déclaration de mise en location. Cette délégation est limitée à la durée de validité du programme local de l'habitat.
La mise en location d'un logement situé dans une zone soumise à autorisation préalable de mise en location est subordonnée à la délivrance d'une autorisation par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, par le maire de la commune.
Le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le maire peut refuser ou soumettre à conditions l'autorisation préalable de mise en location lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. La décision de rejet de la demande d'autorisation préalable de mise en location est motivée et précise la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité. La décision de refus d'une demande d'autorisation est transmise à la caisse d'allocations familiales, à la caisse de mutualité sociale agricole et aux services fiscaux.
Demande à régulariser
La demande d'autorisation, transmise à l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, à la commune, doit être établie conformément à un formulaire réglementaire. Elle peut être adressée par voie électronique si la délibération a prévu cette faculté.
Le dossier de diagnostic technique doit être annexé à cette demande.
Le dépôt de la demande d'autorisation donne lieu à la remise d'un récépissé.
À défaut de notification d'une décision expresse dans un délai d'un mois à compter du dépôt de la demande d'autorisation, le silence gardé par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat (ou le maire de la commune) vaut autorisation préalable de mise en location.
L'autorisation préalable de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location.
L’autorisation doit être jointe au contrat de bail à chaque nouvelle mise en location ou relocation.
La reconduction ou le renouvellement d’un bail, ou la conclusion d'un avenant, ne sont pas concernés.
L'autorisation devient caduque s'il apparaît qu'elle n'est pas suivie d'une mise en location dans un délai de deux ans suivant sa délivrance.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement. Ce transfert prend effet à compter du dépôt par le nouveau propriétaire, auprès de l'autorité compétente, d'une déclaration de transfert, sous réserve de l'accord du bénéficiaire initial de l'autorisation.
La déclaration de transfert doit être établie conformément à un formulaire réglementaire Cerfa n° 15663*01 – pour le télécharger : https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_15663.do
Lorsqu'une personne met en location un logement sans avoir préalablement déposé la demande d'autorisation, le représentant de l'État dans le département peut, après avoir informé l'intéressé de la possibilité de présenter ses observations, ordonner le paiement d'une amende au plus égale à 5 000 €. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15 000 €.
Lorsqu'une personne met en location un logement en dépit d'une décision de rejet de sa demande d'autorisation préalable, le représentant de l'État dans le département peut, après avoir informé l'intéressé de la possibilité de présenter ses observations, ordonner le paiement d'une amende au plus égale à 15 000 €.
L'amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés et ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des manquements.
La mise en location de locaux à usage d'habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.
L'autorisation préalable de mise en location délivrée à titre tacite est sans incidence sur la qualification du logement au regard des caractéristiques de décence.
La délivrance d'une autorisation préalable de mise en location est inopposable aux autorités publiques chargées d'assurer la police de la salubrité ou de la sécurité publiques, ainsi qu'aux droits des occupants afférents aux mesures de police administratives édictées à ce titre.
L'autorisation préalable de mise en location ne peut être délivrée lorsque l'immeuble dans lequel est situé le logement fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, de péril ou relatif aux équipements communs des immeubles collectifs à usage principal d'habitation.
Formulaire
Un formulaire réglementaire (formulaire Cerfa) est à régulariser, là où le dispositif s’applique.
La demande d’autorisation préalable doit être établie conformément au formulaire Cerfa n° 15652*01.