Notification de conditions de vente plus avantageuses
Où une nouvelle offre est à notifier au locataire, dans le cadre d’un congé pour vendre…
Cas de figure envisage
Où un congé pour vendre a été délivré. Nous envisageons ici l’hypothèse où un bailleur a délivré à un locataire, titulaire d’un bail d’habitation pour un logement nu, un congé motivé par sa décision de vendre le logement, dans les conditions fixées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Dans ce cas, la loi du 6 juillet 1989 assure une protection particulière du locataire. Le locataire dispose en effet d’un droit de « préemption » sur le logement loué, lui permettant de l’acquérir aux conditions de la vente envisagée par le bailleur. Cette protection particulière n’est pas applicable si le bailleur vend le logement à un parent jusqu’au troisième degré inclus. Mais, en cas de litige, il faut pouvoir prouver que l’intéressé occupe(ra) lui-même le logement pendant au moins deux ans (à partir de la fin du délai de préavis, en principe).
Pour permettre au locataire d’exercer son droit de préemption, le congé délivré doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, ainsi que la reproduction de l’article 15-II alinéas 1 à 5 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé vaut ensuite offre de vente au profit du locataire, pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À défaut d’acceptation, le locataire est déchu, au terme du bail, de tout titre d’occupation sur le logement. En cas d’acceptation, le locataire a deux mois (quatre s’il indique son intention de solliciter un prêt pour financer l’acquisition) à compter de sa réponse pour réaliser la vente. À défaut, il est déchu de tout titre d’occupation.
Où les conditions de la vente envisagée sont modifiées. L’article 15 II de la loi de 1989 précise que :
« Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption dit subsidiaire. »
Il a été jugé avec fermeté que « le non-respect du droit de préemption du locataire n’entraîne que la nullité de la vente et n’ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci » (Cass. 3e civ. 11.10.2018 n° 16-26748).
Règles particulières. Des règles particulières, destinées à davantage protéger les locataires, s’appliquent parfois en cas de vente en « bloc » ou par lots d’un immeuble en monopropriété, ou si celui-ci fait d’abord l’objet d’une mise en copropriété. Un régime particulier s’applique aussi là où l’acquéreur d’un logement loué nu veut ensuite délivrer un congé pour vente.
Lorsqu’un bailleur, propriétaire d’un immeuble en monopropriété, donne congé à un locataire avec une offre de vente pour son logement, une règle particulière est à prendre en compte si le locataire ne donne pas suite. Si le bailleur décide de vendre ensuite l’immeuble en totalité (en bloc) à un tiers, il n’est pas tenu de notifier une nouvelle offre de vente au locataire. Par arrêt de principe, la Cour de cassation a jugé que le locataire n’est pas fondé en pareil cas à « revendiquer le bénéfice » d’un droit de préemption subsidiaire (Cass. 3e civ. 11.03.2015 n° 14-10447).
Formalisme
Pour notifier la nouvelle offre, il convient d’en passer par une LRAR ou un acte d’huissier.
La notification doit reproduire certains alinéas (paragraphes) de l’article 15 de la loi de 1989, à peine de nullité.
Le texte précise que la notification de la nouvelle offre doit être « effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ». Si un locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification doit être « effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie ».
La nouvelle offre doit être, en sagesse, délivrée à chaque titulaire du bail (celui/ceux qui a/ont signé le bail), mais aussi à tout « cotitulaire » de plein droit du bail (par l’effet de la loi). C’est le cas d’un conjoint du locataire, quel que soit le régime matrimonial des intéressés, voire à un partenaire pacsé, mais pas du concubin (a fortiori de toute autre personne qui occuperait les lieux). Il est prudent de notifier à chacun des intéressés la nouvelle offre, de manière séparée.
On peut penser qu’il n’est pas nécessaire de joindre, à la nouvelle offre, la notice d’information règlementaire prévue pour les congés.
La nouvelle offre ainsi notifiée « vaut offre de vente au profit du locataire ».
Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception.
L'offre qui n'est pas acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Il a été jugé que seul le bailleur pouvait se prévaloir de la nullité de l'acceptation de l'offre de vente ( Cass. 1e civ. 15.01.2015 n° 14-11019).
Mandataires. Outre un mandat de gestion en ordre pour tous congés, un ADB doit disposer au moins d’un courrier daté/signé du bailleur avec des instructions précises (prix, etc.) pour la délivrance d’un congé pour vendre, puis d’une nouvelle offre. Pour certaines raisons, il est à notre avis prudent et/ou utile de prévoir de disposer d’emblée d’un mandat de vente, régularisé en ordre par le propriétaire-bailleur, avec une clause spécifique qui permet la délivrance du congé pour vendre au locataire en place (cf. Cass. 1e civ. 12.07.2006 n° 04-19815). Cela suppose, côté mandataire, de disposer d’une carte comportant les mentions « G » et « T ».
Par ailleurs, la Cour de cassation estime que le locataire qui accepte l’offre de vente « ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » (Cass. 3e civ. 08.10.2015 n° 14-20666). Ainsi, lorsqu’un agent immobilier (ou ADB) se voit confié un mandat de vendre nu un logement loué, il ne peut en aucun cas réclamer des honoraires au locataire, si celui-ci « préempte ».
Modèle
Le modèle que nous proposons ici permet de notifier une nouvelle offre à un locataire, par LRAR. Il doit être adapté au cas par cas.