La location d’un logement meublé avec un bail mobilité
Un contrat de location spécifique, créé par la loi Elan du 23 novembre 2018
Cadre légal
Un contrat de location de courte durée d’un logement meublé, appelé « bail mobilité », a été créé par l’article 107 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan. À cet effet, la loi du 6 juillet 1989 a été complétée d’un nouveau titre Ier ter, et de nouveaux articles. Le nouveau dispositif légal est d’ordre public.
Le « bail mobilité », qui est défini comme « un contrat de location de courte durée d’un logement meublé » (loi du 6 juillet 1989, art. 25-12), fait l’objet d’un nouveau titre d’ordre public, comportant sept articles spécifiques, dans la loi du 6 juillet 1989 (art. 25-12 et suiv.).
Il est impératif de prendre en compte de nombreux textes de la loi du 6 juillet 1989 qui s’appliquent, par renvoi, au bail mobilité : articles 1, 3 2, 3 3, 4, 5, 6, 7, 7 1, 8, 8-1 (I à IV), 18, 21, 22 1, 22 2, 25 4 et 25 5. Il en va par exemple ainsi pour l’article 7 de la loi (obligations du locataire), l’article 8 (interdiction de la sous-location), l’article 21 (quittances), l’article 22-1 (cautionnement), l’article 22-2 (pièces justificatives du dossier de location), ou l’article 25-4 (mobilier requis). Pour une colocation, les règles fixées par l’article 8-1 de la loi de 1989 s’appliquent, hormis pour les charges (loi du 06.07.1989, art. 25-12, al. 2).
Décence et caractéristiques du logement. Seul un logement décent, avec le mobilier requis pour un bail en meublé « classique », peut faire l’objet d’un bail mobilité. Le logement loué doit être décent et, à ce titre, respecter les prescriptions fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur la décence. Seul un logement décent, avec le mobilier requis pour un bail en meublé « classique », peut faire l’objet d’un bail mobilité.
À la suite de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan, un bailleur est légalement tenu de mettre à disposition un logement « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (loi du 06.07.1989, art. 6, al. 1).
La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat (JO du 09.11.2019) a prévu que, pour être décent, un logement (mis) en location devrait répondre à un critère de performance énergétique minimale « défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an » (loi du 06.07.1989, art. 6).
La loi « Énergie et climat » a prévu que la mesure entrerait en vigueur à une date fixée par décret, au plus tard le 1er janvier 2023, et s'appliquerait uniquement pour des nouveaux contrats de location. La loi a prévu qu'un décret viendrait définir le critère de performance énergétique minimale à respecter, et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Un projet de décret a été mis en consultation publique, en juillet 2020, visant à modifier le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (avec création d'un nouvel article 3 bis, dans ce décret). Le projet de décret prévoit de fixer un premier seuil maximal de consommation, dit d’indécence énergétique, en France métropolitaine. Ce seuil serait fixé à une consommation de 500 kWh/m².an en énergie finale, avec une date d’entrée en vigueur au 1er janvier 2023. Précisément, le texte prévoit qu'un logement devrait satisfaire aux conditions suivantes, au regard de sa performance énergétique : la « consommation pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage artificiel des locaux, les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, exprimée en énergie finale par mètre carré et par an, est inférieure à 500 kWh par m² de surface habitable et par an pour les nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023 ». La consommation à prendre en compte serait la consommation conventionnelle en énergie finale évaluée dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement.
À la suite du Conseil de défense écologique, qui s'est réuni le 27 juillet 2020 à l'initiative du Président de la République le 27 juillet 2020, la ministre déléguée au Logement a confirmé qu’un décret viendrait introduire la notion de performance énergétique, dans les critères de décence d’un logement. Elle a confirmé que la mesure s’appliquerait (uniquement) à compter du 1er janvier 2023.
Dans le cadre de la consultation publique pour le projet de décret, les pouvoirs publics ont indiqué qu'un autre décret viendrait préciser, dans les prochains mois, l’échelonnement nécessaire, c’est-à-dire les seuils d’indécence énergétique applicables au-delà de l’année 2023. Pour les pouvoirs publics, le seuil applicable est « en effet amené à évoluer au fil des années, afin d’être de plus en plus exigeant en lien avec les autres dispositions visant à l’éradication des passoires thermiques issues de la loi relative à l’énergie et au climat (notamment l’obligation de rénovation des passoires thermiques d’ici 2028) ».
Notons qu'au titre de l'action judiciaire reconnue à un locataire au titre de la décence, un juge ne pourra ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d'énergie pour un logement situé dans une copropriété, si le copropriétaire-bailleur concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal (loi du 06.07.1989, art. 20-1, al. 4).
DFN. Un bailleur (ou son mandataire) doit veiller à ce qu’au moins un détecteur de fumée normalisé (DFN) soit bien installé dans un logement (re)mis en location. Il doit s’assurer du « bon fonctionnement » du DFN. Une rubrique dans le contrat de précisera utilement les obligations du locataire, à ce sujet.
Qualité du locataire. Un bail mobilité peut (uniquement) être conclu avec un locataire en « formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage », en « engagement volontaire » (service civique), en « mutation professionnelle » ou « mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle » (loi du 06.07.1989, art. 25-12). Veillez à ce qu’un locataire justifie de l’une des qualités, à la prise d’effet d’un bail.
Il est à relever qu’un bail en meublé « classique » reste possible pour une durée de neuf mois, à un étudiant.
Dossier locataires. Comme la loi de 1989 le prévoit depuis la loi Alur (loi du 06.08.1989, art. 22-2), un décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe désormais des listes limitatives de pièces justificatives pouvant être demandées à des candidats à une location et leurs cautions. Dans le parc privé, est concernée toute location nue ou en meublé à titre de résidence principale, y compris à un étudiant, mais aussi une location avec le nouveau bail « mobilité », créé par la loi Elan du 23 novembre 2018 (loi de 1989 art. 25-12). La loi Alur a instauré une amende administrative si un bailleur ne respecte pas le texte de la loi de 1989. L’amende, qui peut être prononcée par le préfet, peut atteindre 3 000 € (personne physique) et 15 000 € (personne morale).
Congé du locataire. Dans le cadre d’un bail mobilité, un locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois. Son congé doit être notifié par LRAR ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la LRR ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. En cas de congé, le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué (loi du 06.07.1989, art. 25-12).
Notons que, en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux d’un logement loué avec un bail mobilité, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
La commission départementale de conciliation (CDC) n’est pas compétente pour l’examen de litiges portant sur un bail mobilité.
Formalisme
Si la loi Elan du 23 novembre 2018 n’a pas prévu de contrat-type réglementaire, un bail mobilité, à établir par écrit, doit comporter diverses mentions obligatoires (loi du 06.07.1989, art. 25-13).
Le contrat de location doit être établi par écrit, et préciser :
- le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
- le nom du locataire ;
- la date de prise d’effet ;
- la durée du contrat de location (d’un à dix mois) ;
- la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée ;
- la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
- le montant du loyer et ses modalités de paiement ;
- le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité ;
- le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
- la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location.
Le contrat de location doit également comporter une mention informant le locataire de l’interdiction pour le bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie.
Le contrat doit en outre comporter une mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité régi par les dispositions du titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989. À défaut de cette mention, ou de certaines informations, le contrat de location est régi par les dispositions du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 (location en meublé).
Lorsque le logement est situé dans une copropriété, le bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Toute clause prévoyant une solidarité entre des colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite.
L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique pour un bail mobilité. Il convient donc de tenir compte de l’ensemble des clauses réputées non écrites par ce texte.
Ainsi, un bail mobilité peut être conclu pour une durée d’un mois (minimum) à dix mois (maximum), mais non renouvelable/reconductible. La durée prévue dans un contrat peut être modifiée une fois (et une seule) par avenant, mais sans que la durée totale de la location puisse dépasser dix mois. Si, au terme d’un contrat, les parties entendent conclure un nouveau bail sur le logement (meublé), il faut en passer par un bail en meublé « classique » (d’une durée de 12 mois, en principe).
Ce qui est interdit. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur lors de la conclusion du contrat.
En outre, un bail mobilité ne peut comporter aucune clause prévoyant une solidarité entre des colocataires ou leurs cautions. Cette clause est réputée non écrite.
Au vu des textes, il est possible de demander à un locataire le cautionnement d’un tiers, dans les mêmes conditions qu’une location classique (nue ou en meublé) à titre de résidence principale.
Loyer. Dans le cadre d’un bail mobilité, le loyer peut être librement fixé, mais ne peut être révisé en cours de location.
L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique pour un bail mobilité. Ainsi, il faut tenir compte du dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers, régi par l’article 18 de la loi de 1989, pour une relocation. Un décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020, publié au Journal Officiel le 31 juillet 2020, est venu reconduire à l'identique, pour un an à compter du 1er août 2020, le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers, régi par l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. À cet effet, le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, dans sa version issue d'un décret n° 2019-802 du 26 juillet 2019 (JO du 28.07.2019), a été retouché pour préciser que le dispositif s'appliquera aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2020 au 31 juillet 2021 inclus. Sont concernés tous les logements situés dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants. Le dispositif s’applique en cas de relocation d’un logement vacant (inoccupé) depuis moins de 18 mois.
Il convient aussi de tenir compte du dispositif expérimental d’encadrement des loyers, mis en place et organisé par l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan. Ce dispositif évoqué dans le cadre d’une notice distincte (location nue) s’applique pour un logement situé à Paris ou à Lille, au 30 août 2020. La loi Elan a prévu que ce dispositif puisse s’appliquer en location pour un bail mobilité, avec des adaptations (loi Elan, art. 140 IV). Notons que, au titre du cadre légal, le « complément de loyer » prévu par les textes peut/pourra tenir « compte des équipements et services associés aux logements meublés ».
Le montant du forfait de charges doit être fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur comme en matière de location nue. Ce montant ne « peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait » (loi du 06.07.1989, art. 25-18).
En pratique, les charges locatives doivent ainsi être forfaitisées selon la durée du bail. Il n’y a pas de possibilité de demander une provision pour charges, ni complément ou régularisation.
Pour les charges de chauffage, il faut prendre en compte une nouvelle réglementation (entrée en vigueur : le 25 octobre 2020) pour les logements loués dans un immeuble d’habitation (ou mixtes) collectif, en mono/copropriété, équipé d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire, et muni de dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables. Sont concernés les immeubles relevant de la nouvelle réglementation sur l’individualisation des frais, telle que découlant d'un arrêté ministériel du 6 septembre 2019. Est concerné un logement loué nu ou en meublé à titre de résidence principale, mais aussi un logement loué avec un bail « mobilité » (ord. 2020-866 du 15.07.2020, art. 5-1).
Un bailleur doit prévoir de transmettre périodiquement, à tout locataire concerné, une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son logement (local privatif). En pratique, dans un immeuble doté des équipements télé-relevables concernés (compteurs individuels CET, appareils de mesure pour le réseau de froid, ...), l’évaluation requise devra être transmise semestriellement jusqu’au 31 décembre 2021 (et transmise trimestriellement, sur demande d'un locataire). À partir du 1er janvier 2022, l’évaluation devra être transmise mensuellement (C. éner. art. R 241-14-1).
Ce dispositif s’applique aussi aux immeubles équipés d’un dispositif d’individualisation des frais d’eau chaude sanitaire (télé-relevable), pour la consommation d’eau chaude sanitaire (C. éner. art. R 241-16-1).
Le nouvel article 5-2 de l'arrêté du 27 août 2012 précise que les évaluations, qui doivent être transmises par le bailleur au locataire, doivent comprendre au moins les éléments suivants :
- la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire correspondant à la période comprise entre le dernier relevé et la dernière évaluation transmise ;
- la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire cumulée sur l'année civile.
Pour un logement en copropriété, un copropriétaire-bailleur doit prévoir de transmettre les informations reçues du syndic de copropriété.
Notons que, si un locataire le demande, un bailleur doit aussi mettre à la disposition de son fournisseur de services énergétiques les informations relatives à la consommation passée de chaleur et de froid de son local privatif (C. éner. art. L 241-9-1 2°).
DDT location. L’article 3-3 de la loi de 1989 s’applique pour un bail mobilité. Il faut donc prévoir de fournir un dossier de diagnostic technique, comme en matière de location nue ou meublée (loi du 06.07.1989, art. 25-12).
Lorsque le logement loué est situé dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu par l'article L 112-6 du Code de l'urbanisme, le dossier de diagnostic doit être complété par un document comportant l'indication claire et précise de cette zone, ainsi que les informations requises au titre de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités (JO du 26.12.2019).
DPE. Le DDT doit notamment comporter un diagnostic de performance énergétique (DPE) en cours de validité, c’est-à-dire réalisé il y a moins de dix ans. Le DPE n’a en l’état qu’une simple valeur informative, et le locataire ne peut se prévaloir de son contenu à l’égard du bailleur (CCH art. L 134-3-1 et loi de 1989 art. 3-3).
Le dispositif légal a été retouché par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018). Afin de “ responsabiliser les acteurs de la vente et de la location » (sic), un texte vise à « conférer un caractère opposable » au DPE, à compter (uniquement) du 1er janvier 2021. A compter du 1er janvier 2021, le DPE perdra ainsi son caractère purement informatif. Le texte concerné de la loi de 1989 et l’article L 134-3-1 du CCH préciseront simplement que le locataire ne pourra se prévaloir à l’encontre du bailleur “ des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n’ont qu’une valeur informative ».
À compter du 1er juillet 2021 au plus tard, un nouvel article L 126-29 du CCH précisera qu’en cas de location de tout ou partie d'un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique doit être « joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière ».
Le locataire ne pourra se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique. Dans le cas des logements qui ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures par mètre carré et par an, le diagnostic de performance énergétique devra comprendre un audit énergétique. L'audit énergétique devra présenter notamment des propositions de travaux dont l'une au moins permet d'atteindre un très haut niveau de performance énergétique du bâtiment et une autre au moins permet d'atteindre un niveau de consommation en énergie primaire inférieur à 331 kilowattheures par mètre carré et par an. Il mentionnera à titre indicatif l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie. Il fournira des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et mentionne l'existence d'aides publiques destinées aux travaux d'amélioration de la performance énergétique. Le contenu de l'audit énergétique sera défini par arrêté ministériel.
Logement dans une copropriété. Un bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Mise à disposition du locataire : incidence de la loi Elan. Jusqu’à récemment, il convenait par principe d’annexer l’ensemble des pièces exigées aux baux sous format papier, en les faisant parapher par les locataires pour faire preuve. Le dispositif légal a été retouché par l’article 218 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan. À la suite de la loi Elan, des textes retouchés de la loi de 1989 précisent que :
- les extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat ;
- le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.
Le dossier de diagnostic technique (DDT) requis en location peut ainsi être communiqué à un locataire par voie dématérialisée, sauf « opposition explicite » du preneur. Il en va de même pour communiquer les extraits utiles d’un règlement de copropriété à un locataire (logement en copropriété). Le plus simple, en pratique, est de prévoir d’insérer une clause dans un contrat de location, à ce sujet.
Il est prudent de communiquer les documents le jour même de la signature du contrat (au plus tard).
Notons que la loi Elan a habilité le gouvernement à prendre par ordonnance des mesures visant à définir un régime d’agrément des prestataires « qui assistent les propriétaires et les locataires dans l’établissement du contrat de location à l’aide d’outils numériques permettant d’établir des contrats de location » conformes à la loi du 6 juillet 1989.
État des lieux. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique pour un bail mobilité (loi du 06.07.1989, art. 25-12). Il faut donc prévoir de dresser un état des lieux d’entrée et de sortie comme en matière de location nue ou meublée.
L’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique également pour un bail mobilité. Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent ainsi être établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont à faire signer et à joindre au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.
Honoraires des mandataires. L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique pour un bail mobilité (loi du 06.07.1989, art. 25-12). Il faut donc impérativement respecter les règles fixées par ce texte, comme en matière de location nue ou meublée, concernant les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail, ou encore dresser un état des lieux.
Notice règlementaire ? Au vu des textes, il n’est pas nécessaire de joindre, à un bail mobilité, la notice d’information réglementaire portant sur les droits et obligations des locataires et bailleurs (cf. loi du 6 juillet 1989, article 3), dont le contenu a été fixé par un arrêté du 29 mai 2015 (JO du 31 mai 2015, p. 9041 – annexe).
Régime fiscal. Les pouvoirs publics ont précisé que les règles fiscales applicables aux loueurs en meublé dans le cadre d’un bail mobilité sont les mêmes que pour un bail en meublé « classique ». Sans évoquer ici le régime applicable pour une personne qui loue chez elle, la location de logements meublés est une activité dont les profits sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que l’activité soit exercée à titre professionnel (régime LMP) ou non (LMNP). Si ses recettes annuelles sont inférieures à un certain seuil, un loueur relève de plein droit du régime « micro-BIC », avec un abattement forfaitaire de 50 % pour tenir compte des charges. Un loueur peut opter pour un régime réel d’imposition lui permettant d’imputer, sur ses revenus, ses charges réelles (rép. min. : JOAN 02.07.2019 p. 6135 n° 10491).
Notons que l’activité de loueur en meublé nécessite d’effectuer une déclaration de début d’activité auprès du centre de formalités des entreprises compétent. Pour une personne physique, en régime LMNP, un formulaire Cerfa n° 11921*05 est à régulariser auprès du greffe du tribunal de commerce, afin d’obtenir un numéro Siret. Notez que les loueurs « dont les recettes annuelles excèdent 23 000 euros et représentent une part prépondérante des revenus du foyer fiscal relèvent obligatoirement du régime fiscal des LMP, ce régime n’étant pas optionnel » (rép. min. : JOAN 18.06.2019 p. 5609 n° 18937). Pour télécharger le formulaire Cerfa : https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11921.do
Modèle
Le modèle de bail mobilité que nous proposons prend en compte le contrat-type réglementaire (exigé pour la location meublée « classique ») et la législation en vigueur au 31 août 2020.
Ce modèle doit être adapté au cas par cas, et tenir compte de tout évolution éventuelle de la réglementation.