Le bail d’habitation (loi du 6 juillet 1989)
Louer un logement nu, à titre de résidence principale
Locations concernées
Est abordé ici le régime de la location relevant de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et qui a donné lieu à une vaste réforme par la loi Alur du 24 mars 2014, complétée par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (dite loi Macron).
Ce régime, qui est d’ordre public (impératif), s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation (ou à usage mixte professionnel et d’habitation), et qui constituent la résidence principale du preneur. La « résidence principale » est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge.
Sont également concernés les garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, lorsqu’ils sont loués à titre accessoire au logement par le même bailleur.
Relèvent d’un autre régime les locations meublées, les locations à caractère saisonnier, de résidence secondaire, les locations mixtes à usage commercial et d’habitation, le logement de fonction, la location de locaux loués indépendamment d’un local principal ou loués à une personne morale.
Conditions de mise en location
Décence. Le logement ne peut être loué s’il fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.
Un bailleur doit en outre louer un logement « décent ». Pour être loué, tout logement doit être décent (C. civ. art. 1719). Pour une location nue en résidence principale, est exigé un logement « ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (loi du 06.07.1989 art. 6).
Pour être décent, un logement doit répondre en droit aux caractéristiques définies par un décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. À ce titre, un logement doit en principe, notamment, disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 (hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m), soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. Un règlement sanitaire départemental (RSD) peut comprendre des règles spécifiques sur l’habitabilité de locaux, qui peuvent être plus rigoureuses que le décret de 2002 (Cass. 3e civ. 17.12.2015 n° 14-22754 et 03.05.2018 n° 17-11132). P.ex., l’article 40-3 du RSD applicable à Paris précise que, « dans le cas d’un logement comportant une seule pièce principale, ou constitué par une chambre isolée, la surface de ladite pièce doit être au moins égale à 9 m² » (avec une hauteur sous plafond qui ne doit pas être inférieure à 2,20 m).
Un régime particulier s’applique en cas de colocation. Depuis la loi Alur, la colocation d’un logement avec plusieurs contrats fait l’objet de règles particulières. Depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, la « surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement » à 9 m² et 20 m³. Il s’agit d’une double exigence (cumulative). Le texte précise que des « normes de peuplement », applicables pour l’attribution d’une aide personnelle au logement, « s’imposent aux logements loués en colocation » (loi du 06.07.1989, art. 8 II ; CCH art. L 822-10). Un logement concerné « doit présenter une surface habitable globale » d’au moins 16 m² pour deux personnes, augmentée de 9 m² par personne en plus, dans la limite de 70 m² pour huit personnes et plus (CCH art. R 822-25)
Un logement doit en outre correctement assurer « le clos et le couvert ». Il ne doit pas présenter de dangers (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, etc.) ou de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants (revêtements, canalisations, installation électrique/gaz). Il doit permettre une ventilation de l’air suffisante. Les pièces principales (séjour et chambre(s)) doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
Le décret prévoit en outre qu’un logement doit comporter une « installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ». À ce titre, un bailleur manque à son obligation de délivrer un logement décent si les lieux sont « dépourvus d’appareil de chauffage » (Cass. 3e civ. 04.06.2014 n° 13-17289). Un bailleur ne saurait, à cet égard, opposer une clause du bail prévoyant un loyer réduit en contrepartie de l’absence d’appareil de chauffage.
Désormais, au titre d’un décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 (JO du 11.03.2017), en métropole, un logement doit être « protégé contre les infiltrations d’air parasites ». Ses portes et fenêtres, outre ses murs et parois donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés, devront présenter « une étanchéité à l’air suffisante ». Les ouvertures des pièces, donnant sur des locaux annexes non chauffés (cave, garage, ...), doivent être « munies de portes ou de fenêtres ». Des cheminées doivent « être munies de trappes ». En outre, un logement loué doit permettre une « aération suffisante ». Ses dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent être « en bon état » et permettre « un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ». Au moindre doute, au vu de l’imprécision de certains textes, la prudence invite de faire appel à un homme de l’art pour un avis technique, concernant l’étanchéité et l’aération d’un logement.
Le logement doit être aussi en bon état d’usage et de réparation à l’entrée du locataire, et les équipements, visés au bail, en bon état de fonctionnement.
À la suite de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan, un bailleur est désormais légalement tenu de mettre à disposition un logement « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (loi du 06.07.1989, art. 6, al. 1).
La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat (JO du 09.11.2019) a prévu que, pour être décent, un logement (mis) en location devrait répondre à un critère de performance énergétique minimale « défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an » (loi du 06.07.1989, art. 6). La loi « Énergie et climat » a prévu que la mesure entrerait en vigueur à une date fixée par décret, au plus tard le 1er janvier 2023, et s'appliquerait uniquement pour des nouveaux contrats de location. La loi a prévu qu'un décret viendrait définir le critère de performance énergétique minimale à respecter, et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les pouvoirs publics ont mis en consultation publique, en juillet 2020, un projet de décret d'application de la loi « Énergie et climat », visant à modifier le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (avec création d'un nouvel article 3 bis, dans ce décret). Le projet de décret prévoit de fixer un premier seuil maximal de consommation, dit d’indécence énergétique, en France métropolitaine. Ce seuil serait fixé à une consommation de 500 kWh/m².an en énergie finale, avec une date d’entrée en vigueur au 1er janvier 2023. Précisément, le texte prévoit qu'un logement devrait satisfaire aux conditions suivantes, au regard de sa performance énergétique : la « consommation pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage artificiel des locaux, les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, exprimée en énergie finale par mètre carré et par an, est inférieure à 500 kWh par m² de surface habitable et par an pour les nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023 ». La consommation à prendre en compte serait la consommation conventionnelle en énergie finale évaluée dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement. À la suite du Conseil de défense écologique, qui s'est réuni le 27 juillet 2020 à l'initiative du Président de la République le 27 juillet 2020, la ministre déléguée au Logement a confirmé qu’un décret viendrait introduire la notion de performance énergétique, dans les critères de décence d’un logement. Elle a confirmé que la mesure s’appliquerait (uniquement) à compter du 1er janvier 2023.
Dans le cadre de la consultation publique pour le projet de décret, les pouvoirs publics ont indiqué qu'un autre décret viendrait préciser, dans les prochains mois, l’échelonnement nécessaire, c’est-à-dire les seuils d’indécence énergétique applicables au-delà de l’année 2023. Pour les pouvoirs publics, le seuil applicable est « en effet amené à évoluer au fil des années, afin d’être de plus en plus exigeant en lien avec les autres dispositions visant à l’éradication des passoires thermiques issues de la loi relative à l’énergie et au climat (notamment l’obligation de rénovation des passoires thermiques d’ici 2028) ».
Notons qu'au titre de l'action judiciaire reconnue à un locataire au titre de la décence, un juge ne pourra ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d'énergie pour un logement situé dans une copropriété, si le copropriétaire-bailleur concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal (loi du 06.07.1989, art. 20-1, al. 4).
Détecteurs de fumée. Un bailleur (ou son mandataire) doit veiller à ce qu’au moins un détecteur de fumée normalisé (DFN) soit bien installé dans un logement (re)mis en location. Il doit s’assurer du « bon fonctionnement » du DFN. Une rubrique dans le contrat précisera utilement les obligations du locataire, à ce sujet.
Des formulaires réglementaires (formulaires Cerfa) sont à régulariser, là où le dispositif s’applique. La déclaration et la demande d’autorisation préalable doivent être établies conformément aux formulaires Cerfa n° 15651*01 et 15652*01. Des notices explicatives n° 52147 et n° 52148 sont prévues.
En pratique, ce dispositif ne s’applique que dans des zones où un conseil municipal (ou EPCI) a instauré la déclaration (ou l’autorisation) par délibération.
Là où elle est requise, l’autorisation doit être jointe au contrat de bail à chaque nouvelle mise en location ou relocation (CCH art. L 635-5).
Permis de division. Dans le but « d’améliorer la lutte contre l’habitat indigne et mieux connaître et contrôler les mises en location », la loi Alur du 24 mars 2014 a créé un dispositif d’« autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant » (CCH art. L 111-6-1-1 et s.). Sont concernées par ce dispositif les opérations de division visant à créer des logements « au sein d’un immeuble existant ». Là où une autorisation est instaurée et exigée par une commune (ou un EPCI), une demande est à régulariser, en trois exemplaires, auprès de l’autorité compétente (EPCI ou maire). Un décret n° 2017-1431 du 3 octobre 2017 (JORF du 05.10.2017 n° 0233) a été publié dans le but de permettre l'articulation entre les autorisations d'urbanisme et l'autorisation préalable aux travaux. Le décret a précisé qu’un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux tient lieu d'autorisation préalable, dès lors que l'autorité compétente pour statuer sur celle-ci a donné son accord dans un délai de 15 jours.
Au titre d’une ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 (JORF du 31.01.2020 n° 0026), le dispositif sera régi par les articles L126-18 et suivants du CCH à compter du 1er juillet 2021 (au plus tard).
Mentions à prévoir dans un bail
Mentions impératives. Un bail d’habitation doit impérativement comporter les renseignements et informations visés par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Il doit, notamment, indiquer les coordonnées du bailleur, sa date de prise d’effet, sa durée, le montant du loyer et ses modalités de paiement ou de révision.
Il doit préciser et décrire les locaux et équipements dont le locataire aura la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements « d’accès aux technologies de l’information et de la communication ».
Au titre de la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat (JO du 09.11.2020), à compter du 1er janvier 2022, le contrat de location devra mentionner, à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) et définis par voie réglementaire.
Durée. La durée d’un bail ne peut être inférieure à trois ans (Cass. 3e civ. 26.01.2017 n° 15-18096).
La durée minimale initiale de location, qui doit impérativement figurer dans le bail, ne peut être en principe que de trois ans au moins si le bailleur est un particulier (ou des propriétaires en indivision) ou une SCI « familiale ». La durée minimale d’une location est de six ans au moins si le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI « familiale ».
Surface du logement. Il est désormais impératif de préciser, dans un bail, la « surface habitable » du logement. En effet, à défaut, un locataire peut désormais, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail, mettre en demeure le bailleur de le compléter à ce sujet. Notez que, à défaut de réponse du bailleur dans un délai d’un mois (ou en cas de refus), la loi reconnaît au locataire le droit de saisir le juge (dans un délai de trois mois à compter de sa mise en demeure) pour, notamment, demander une diminution du loyer.
En cas de relocation. Le bail doit préciser la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le départ de l’ancien locataire.
Clause de révision du loyer. Une clause expresse est à prévoir dans le bail pour pouvoir opérer une révision chaque année du montant du loyer. Cette clause d’indexation doit être rédigée en faisant référence à l’« indice de référence des loyers » (IRL), indice publié chaque trimestre par l’Insee. C’est le seul indice autorisé pour un bail d’habitation.
Clauses interdites. L’article 4 de la loi de 1989 fixe une liste « noire » de clauses qui, si elles figurent dans le contrat de location, sont réputées non écrites, c’est à dire sans valeur. Il en va ainsi par exemple d’une clause qui obligerait le locataire, en vue de la vente ou de la relocation du logement, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables. Certaines clauses sont également considérées comme illicites au vu de textes d’ordre public. Il en va ainsi de celle interdisant au locataire, dont l’expulsion est poursuivie, de solliciter des délais pour libérer les lieux. Ou de celle lui interdisant la détention d’un animal domestique (hors chien d’attaque de la 1e catégorie : pitbulls p.ex.).
Travaux d’adaptation du logement. Une loi du 28 décembre 2015 a prévu un régime particulier pour la réalisation par un locataire, à ses frais, de travaux de transformation destinés à adapter son logement aux personnes handicapées (loi de 1989, art. 7 f.). Ce régime a été finalisé par un décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 (JORF du 30.09.2016 n° 0228).
Ce dispositif particulier permet ainsi au locataire d’un logement loué en résidence principale, à ses frais, de faire réaliser certains travaux, pour l’adapter aux situations d’handicap ou de perte d’autonomie (loi du 06.07.1989 art. 7 f.). Les travaux, dont la liste est fixée par décret, peuvent p.ex. porter sur la modification des pièces d’eau (cuisine, W.-C., SDB). Ces travaux doivent faire l’objet d’une demande du locataire, par LRAR, auprès du bailleur. L’absence de réponse par le bailleur, dans un certain délai, vaut accord pour la mise en œuvre des travaux (il ne peut ensuite exiger la remise des lieux en l’état).
Le délai reconnu au bailleur, pour répondre au locataire, a été réduit à deux mois, par la loi Elan. Tout ADB, qui reçoit une demande en ordre d’un locataire, doit ainsi vite demander à son client des instructions.
Il peut être opportun de prévoir une clause-type dans les baux, à ce sujet, dans la rubrique « Autres conditions particulières », en tenant compte de la retouche apportée au cadre légal par la loi Elan du 23 novembre 2018.
Fixation du loyer
Il convient de prendre en compte divers dispositifs qui font obstacle à la libre fixation du loyer.
En second lieu, il faut tenir compte d’un dispositif régi par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989. Ce dispositif vise à encadrer chaque année l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location. Un décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020, publié au Journal Officiel le 31 juillet 2020, est venu reconduire à l'identique, pour un an à compter du 1er août 2020, le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers, régi par l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. À cet effet, le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, dans sa version issue d'un décret n° 2019-802 du 26 juillet 2019 (JO du 28.07.2019), a été retouché pour préciser que le dispositif s'appliquera aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2020 au 31 juillet 2021 inclus.
Sont concernés des logements situés dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. Plus précisément, est concerné un logement situé dans l’une des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants. La commune doit à cet égard figurer dans la liste fixée par un décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié en dernier lieu par un décret du 13 octobre 2015.
Ce dispositif s’applique (uniquement) en cas de relocation d’un logement (nu/meublé) vacant (inoccupé) depuis moins de 18 mois. Pour un logement concerné, veillez à tenir compte du dispositif pour tout contrat à venir, et signé jusqu’au 31 juillet 2021 inclus, en cas de relocation d’un logement « vacant » depuis moins de 18 mois. Les logements vacants concernés sont définis comme étant des « logements inoccupés proposés à la location », à l’exclusion des logements « faisant l’objet d’une première location », et ceux « inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ». Si le logement est concerné, le loyer (HC) du nouveau locataire ne peut en principe excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, si ce n’est en le révisant sur la seule base de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Cela suppose qu’aucune révision de loyer ne soit intervenue au cours des 12 mois précédant la conclusion du nouveau bail. Le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut alors excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’IRL. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau bail. Par dérogation, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué, à certaines conditions.
Pour un logement concerné, veillez à bien porter les mentions exigées dans le contrat de location. L’article 3 de la loi de 1989 exige que soient mentionnés le « montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail ». Le contrat-type réglementaire prévoit la mention suivante pour le loyer du dernier locataire :
« c) Le cas échéant, informations relatives au loyer du dernier locataire : [montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et date de la dernière révision du loyer]. »
Notons que l’indication fournie (dernier loyer acquitté) n’est plus « en ordre » à la suite de la loi dite Macron de 2015. Il convient de porter le montant du dernier loyer réclamé au locataire, puis sa date de paiement effectif – à défaut, indiquez par exemple « date de versement : loyer non encore payé ».
En troisième lieu, il faut tenir compte d’un dispositif spécifique d’encadrement des loyers, prévu et organisé par un texte (non codifié), l’article 140 la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan. Au 19 août 2020, ce dispositif s’applique pour un logement situé à Paris (intra-muros) et à Lille (59).
La loi « Elan » est venue en effet organiser un dispositif spécifique qui permet un encadrement du niveau des loyers des logements, dans le parc privé, pour une première mise en location ou toute relocation nue ou en meublé à titre de résidence principale, ou avec un bail « mobilité » (loi 2018-1021 du 23.11.2018, art. 140). Depuis le 1er juillet 2019, ce dispositif s’applique pour un logement situé à Paris (intra-muros). De nouveaux loyers de référence sont applicables depuis le 1er juillet 2020, à la suite de la publication d'un nouvel arrêté préfectoral, daté du 3 juin 2020. Depuis le 1er mars 2020, le dispositif s'applique également à Lille.
Là où s’applique le dispositif, le loyer de base d’un logement mis en location peut être fixé librement entre les parties lors de la conclusion d’un bail, mais dans la limite du loyer de référence majoré, tel que fixé par un arrêté préfectoral. Sous condition, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent alors être mentionnés dans le bail. Un locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (CDC). En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la CDC pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la CDC peut être soulevée d’office par le juge.
Pour un logement situé dans une commune où ne s’applique pas la taxe sur les logements vacants, le montant du loyer pour une première location, ou une relocation, peut toujours être fixé librement (en secteur libre). De même, dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants, la première mise en location d’un logement (neuf, existant) n’est pas concernée par la réglementation. Le loyer du locataire peut être fixé librement (en secteur libre).
Un régime particulier est à prendre en compte en cas de relocation d’un logement vacant depuis moins de 18 mois à Paris et Lille (décret 2017-1198 du 27.07.2017, art. 9). La révision ou la réévaluation d'un loyer ne peut pas excéder la limite du loyer de référence majoré, tel que fixé par l'arrêté préfectoral concerné. En cas de relocation, un bailleur ne peut réévaluer un loyer si le dernier loyer appliqué au précédent locataire (somme du loyer de base et du complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau bail.
Relocation en zone tendue : attention à la Cep. Pour un logement concerné et par dérogation, un bailleur peut pratiquer une augmentation du loyer, au-delà de la variation de l’IRL, s’il justifie de la réalisation de travaux d’amélioration ou de mise en conformité, sous conditions. Le décret du 26 juillet 2019 est toutefois venu créer une nouvelle règle (décret 2017-1198 du 27.07.2017 art. 7, 3°).
Cette nouvelle règle s’applique, d’ores et déjà, depuis le 1er janvier 2020.
En principe, pour une relocation en zone tendue, le loyer du nouveau contrat de location peut notamment être réévalué dans les conditions et les limites suivantes…
Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.
Depuis le 1er janvier 2020, l'augmentation de loyer n'est possible que lorsque, à l'issue des travaux, la consommation en énergie primaire (Cep) du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, telle que calculée par une évaluation énergétique réalisée par une personne satisfaisant aux conditions prévues à l'article L 271-6 du CCH, et établie selon les méthodes de calcul conventionnel mentionnées à l'article R 134-5 du CCH. Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique, était inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.
Ainsi une augmentation de loyer n’est possible que si, à l’issue de travaux, la Cep est inférieure à 331 kWh/m²/an. Cette condition est présumée remplie si un logement est (d’emblée) classé A à E au titre du DPE (décret 2017-1198 du 27.07.2017 art. 7, 3°).
Notons que la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat est venue modifier le cadre légal, à ce sujet. Il est prévu que, là où s’applique le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers, un bailleur pourra certes pratiquer, à titre de dérogation, une augmentation du loyer au-delà de la variation de l’indice IRL, en cas de travaux ou de loyer sous-évalué, sous conditions (loi de 1989 art. 18). Mais, à compter du 1er janvier 2021, ces dérogations ne seront plus admises si un logement a une Cep ≥ à 331 kWh/m²/an (loi de 1989 art. 18, al. 2) .
Dossier de diagnostic technique et informations à fournir
Un dossier de diagnostic technique (DDT) est à prévoir et doit être annexé au contrat de location.
Il doit notamment comprendre un diagnostic de performance énergétique (DPE) de moins de dix ans et, pour un logement construit avant 1949, un constat de risque d’exposition au plomb (CREP), avec une notice d’information réglementaire.
DPE. Le DDT doit d’abord comporter un diagnostic de performance énergétique (DPE) en cours de validité, c’est-à-dire réalisé il y a moins de dix ans.
Le DPE n’a en l’état qu’une simple valeur informative, et le locataire ne peut se prévaloir de son contenu à l’égard du bailleur (CCH art. L 134-3-1 et loi de 1989 art. 3-3).
Le dispositif légal a été retouché par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018). Afin de « responsabiliser les acteurs de la vente et de la location » (sic), un texte vise à « conférer un caractère opposable » au DPE, à compter (uniquement) du 1er janvier 2021. Il a ainsi été prévu que, à compter du 1er janvier 2021, le DPE perde son caractère purement informatif. Il a été prévu que le texte concerné de la loi de 1989 et l’article L 134-3-1 du CCH précisent simplement que le locataire ne pourra se prévaloir à l’encontre du bailleur « des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n’ont qu’une valeur informative ».
Une loi n°2020-734 du 17 juin 2020, publiée le 18 juin 2020, est venue reporter la date d'entrée en vigueur de cette réforme (loi 2020-734, art. 31). Il est désormais prévu que le nouveau cadre légal, issu de la loi Elan, entre en vigueur au plus tard au 1er juillet 2021, à une date fixée par décret.
La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat comporte également diverses mesures visant à modifier le régime juridique du DPE requis pour la mise en location d'un logement. Pour un logement ayant une consommation énergétique primaire (Cep) supérieure ou égale (≥) à 331 kWh/m²/an, il a été prévu que le DPE comprenne un audit énergétique.
Une ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 (JO du 31.01.2020) est venue procéder à une refonte des textes du livre I du CCH. Dans le cadre de cette refonte, il a été prévu qu'une nouvelle section du CCH soit dédiée aux « informations et diagnostics obligatoires » en vente et location (CCH art. L 126-23 et s.). Deux nouveaux textes seront dédiés au DPE requis en vente et location (art. L 126-28 et L126-29).
Le DPE sera défini comme « un document qui comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique ». Il devra être « accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic » (CCH art. L 126-26).
En location, le texte prévoit qu'un DPE devra être joint à des fins d'information à tout contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière. Un locataire ne pourra se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le DPE. Dans le cas des logements qui ont une consommation énergétique primaire ≥ à 331 kWh/m²/an, il a été prévu que le DPE comprenne un audit énergétique, présentant notamment certaines propositions de travaux et mentionnant à titre indicatif l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie (CCH art. L 126-29).
Il est prévu que les nouveaux textes du CCH, issus de l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020, entrent en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er juillet 2021 (ord. 2020-71 du 29.01.2020, art. 8).
Plomb. Là où il est exigé, c’est-à-dire pour un immeuble construit avant le 1er janvier 1949, le DDT doit aussi comporter un constat de risque d’exposition au plomb (CREP), avec une notice d’information réglementaire. C’est un impératif absolu, car son absence constitue « un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence » susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur, sans préjudice de sanctions civiles.
Diagnostic électricité et gaz. La loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu de rendre obligatoire par décrets des « diagnostics » portant sur l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Ces deux « états » ont donné lieu à deux décrets n° 2016-1104 et 2016-1105, datés du 11 août 2016 et publiés au JO le 13 août 2016. Les logements concernés par ces deux « diagnostics » sont les suivants. Pour l’électricité, sont visés les « locaux d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de quinze ans ». Pour le gaz, sont visés les « locaux d’habitation comportant une installation intérieure de gaz en fonctionnement et qui a été réalisée depuis plus de quinze ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de quinze ans ».
Là où ils sont exigés, des diagnostics électricité et gaz doivent en principe être réalisés par des diagnostiqueurs certifiés, suivant des modalités identiques à celles prévues en vente. Un diagnostic électricité/gaz, une fois réalisé, a une durée de validité de six ans.
Si un bailleur dispose déjà d’un diagnostic (électricité, gaz), réalisé en ordre depuis moins de six ans lors d’une vente du logement, il peut utiliser ce diagnostic pour une (re)location.
Là où un bailleur dispose d’une « attestation de conformité », portant sur la mise en conformité ou la mise en sécurité de l’installation électrique, il peut l’utiliser pour une (re)location si établie depuis moins de six ans et visée par un organisme agréé (Consuel p.ex.). Si l’attestation ne peut être présentée, une « déclaration » de l’organisme (Consuel p.ex.), indiquant « qu’il a bien visé une attestation », peut faire l’affaire.
Pour une installation de gaz, un bailleur peut également utiliser un diagnostic réalisé depuis moins de six ans par un organisme d’inspection accrédité par le COFRAC (Qualigaz p.ex.).
Lorsqu’un logement concerné est situé dans un immeuble collectif (mono/copropriété), dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, un diagnostic électricité/gaz est exigé depuis le 1er juillet 2017. S’agissant des autres logements, telle une maison individuelle, les diagnostics sont exigés pour les contrats de location signés depuis le 1er janvier 2018.
Les deux nouveaux « diagnostics », ou documents en tenant lieu, sont à intégrer dans le « dossier de diagnostic technique » (DDT), que le bailleur doit annexer au contrat de location.
Là où ils s’imposent, les diagnostics sont à faire réaliser par un diagnostiqueur certifié suivant la réglementation en vigueur. En pratique, les pouvoirs publics ont mis en place, sur Internet, un site officiel comprenant un moteur de recherche qui permet de trouver un diagnostiqueur certifié (lien Internet : http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action).
Diagnostic amiante. La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré l’obligation côté bailleurs de fournir au locataire une « copie » d’un état « mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante ». Un décret doit toutefois venir préciser ce qui est exigé (notamment la liste des matériaux ou produits concernés). Ce décret n’avait pas encore publié, au 19 août 2020. En attendant ce décret, il convient de tenir compte de la « réglementation amiante » pour tout immeuble (ou logement) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Pour tenir compte de la réglementation « amiante » dans les immeubles concernés, il est en l’état prudent de joindre au bail la « fiche récapitulative » du « dossier technique amiante » (DTA).
Information sur les sinistres. En vertu de l’article L 125-5 du Code de l’environnement, le bailleur est tenu d’informer par écrit le locataire de tout sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité (suite à un arrêté de catastrophe naturelle ou technologique) et qu’il a reçu, ou d’un tel sinistre dont il a été informé. À cet effet, une déclaration pré-renseignée des sinistres indemnisés peut être téléchargée gratuitement sur le site officiel http://www.georisques.gouv.fr. Il est prudent d’annexer ce document à tout bail.
Information sur le risque radon. Une ordonnance du 10 février 2016 est venue instaurer une nouvelle obligation à la charge de tout bailleur d’un bien immobilier, dans « des zones à potentiel radon ». Il a été prévu que le locataire soit informé du risque radon (C. env. art. L 125-5, I). Un décret n° 2018-434 du 4 juin 2018 (JO du 05.06.2018) est venu finaliser le dispositif. Le décret a indiqué que l’obligation d’information, en location, s’appliquerait (uniquement) dans les « zones à potentiel radon de niveau 3 » (C. env. art. R 125-23, 5°), c’est-à-dire dans des zones à potentiel radon « significatif » (C. santé publ. art. R 1333-29). Le décret a prévu que la liste des communes, réparties entre les trois zones, soit fixée par un arrêté ministériel. Cet arrêté ministériel, daté du 27 juin 2018, a été publié le 30 juin 2018.
En droit, au vu des textes, l’obligation d’information sur le risque radon, en location, ne s’applique, à notre avis, qu’à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication d’un arrêté préfectoral fixant la liste des documents auxquels un bailleur peut se référer.
En tout état de cause, il convient de compléter utilement l’état des risques, à ce sujet (voir infra). Il peut être prudent d’informer des locataires, par le biais d’une clause dans les baux, lorsqu’un bien est situé en zone à potentiel radon de niveau 3 (a minima).
Une « fiche d’information sur le risque radon », téléchargeable sur le site https://www.georisques.gouv.fr/ , a également été prévue. Outre l’état des risques, il est prudent de joindre ce document aux baux, en zone à potentiel radon de niveau 3 (zone 3).
État des risques. Un état des risques naturels, miniers et technologiques en ordre, daté de moins de six mois à la signature du bail, doit être joint au bail, avec les documents utiles (C. env. art. L 125-5). Ce document est indispensable, car le locataire peut, à défaut, demander la résiliation du bail, sans préjudice d’autres actions. Il doit être accompagné des extraits des documents officiels permettant de localiser les locaux au regard des risques encourus. En pratique, un formulaire réglementaire est à compléter.
À cet effet, depuis août 2018, un formulaire réglementaire appelé « État des risques et pollutions » (ERP), dûment complété et daté de moins de six mois, est à régulariser. L’ERP doit être annexé à un bail ou contrat de location, accompagné de certains documents (C. env. art. L 125-5 et R 125-6). Pour la location d’un logement, l’ERP doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT), à annexer aux baux.
Le formulaire est disponible en préfecture, sous-préfecture, en mairie et téléchargeable à partir d’un site Internet officiel : (https://www.georisques.gouv.fr/). Ce site permet de disposer, via une simple recherche par le code postal de la commune où sont situés les locaux, d’informations utiles pour régulariser le document.
Il est à noter que le site Internet Géorisques (https://www.georisques.gouv.fr/) permet vite d’obtenir, en saisissant l’adresse d’un bien, un « descriptif des risques ». Mais les pouvoirs publics ont précisé que le site a été conçu comme un outil « informatif et pédagogique » sur les risques. En l’état, l’information disponible sur le site ne permet pas « de renseigner l’état des risques. Il n’a pas de valeur juridique, comme indiqué sur le site à l’attention des visiteurs » (sic). Les informations à communiquer dans le cadre de l’ERP sont « mises à disposition via des arrêtés publiés sur le site Internet de la préfecture du département du bien concerné. Ce sont ces informations qui font foi et qui sont juridiquement opposables » (rép. min. : JO Sén. 16.05.2019 p. 2632 n° 05511) .
Pour l’établissement d’un ERP, il convient donc de bien vérifier et de prendre en compte les informations publiées sur le site Internet de la préfecture concernée. Pour accéder à ces informations, le site d’une préfecture comporte très souvent, à la fin de sa première page (page d’accueil), une rubrique « IAL : Information acquéreur locataire ».
Pensez à bien compléter les rubriques pour la pollution des sols et sur le risque radon (supra). Si un bien est situé dans une commune à potentiel radon classée en niveau 3, joignez à vos actes la « fiche d’information », publiée sur le site Géorisques, concernant le risque radon.
Logement dans une copropriété. Un bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Mise à disposition du locataire. Jusqu’à récemment, il convenait par principe d’annexer l’ensemble des pièces exigées aux baux sous format papier, en les faisant parapher par les locataires pour faire preuve. Le dispositif légal a toutefois été retouché par l’article 218 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan. À la suite de la loi, des textes retouchés de la loi de 1989 précisent que :
- les « extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat » ;
- le « dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat ».
Ainsi, le dossier de diagnostic technique (DDT) requis en location peut être communiqué à un locataire par voie dématérialisée, sauf son « opposition explicite ». Il en va de même pour communiquer les extraits utiles d’un règlement de copropriété à un locataire (logement en copropriété). Le plus simple, en pratique, est de prévoir d’insérer une clause dans les baux, à ce sujet (voir notre modèle).
Au vu des textes, il nous parait prudent de communiquer les documents le jour même de la signature du contrat (au plus tard).
Notons que la loi Elan a habilité le gouvernement à prendre, par ordonnance, des mesures visant à définir un régime d’agrément des prestataires « qui assistent les propriétaires et les locataires dans l’établissement du contrat de location à l’aide d’outils numériques permettant d’établir des contrats de location » conformes à la loi du 6 juillet 1989. Cette ordonnance n’avait pas été (encore) publiée, au 19 août 2020.
Notice d’information règlementaire. La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré l’obligation de joindre, à tout bail, une « notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges ». Le contenu de notice « réglementaire » a été fixé par un arrêté ministériel du 29 mai 2015 (JO du 31.15.2015). Cette notice doit être annexée au bail. Notons que cette notice, de près de 14 pages (format JO), comporte souvent un « commentaire » de la loi, à l’instar d’une circulaire d’application. La notice ne saurait toutefois, à notre avis, « lier » les tribunaux en cas de litige.
Carnet numérique. La loi TECV du 17 août 2015 a créé un « carnet numérique de suivi et d’entretien » pour les logements (CCH art. L 111-10-5) La mise en œuvre effective de ce dispositif supposait toutefois un décret d’application, qui n’a pas été publié Le dispositif légal a été retouché, à ce sujet, par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan. La loi Elan a maintenu la création d’un « carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien » pour des logements. Il a été prévu que ce carnet, accessible par un « service en ligne sécurisé », deviendrait obligatoire en 2020 dans le neuf, puis pour les logements existants faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. Il a été prévu qu’un décret finalise le dispositif (CCH art. L 111-10-5). En outre, le législateur a prévu qu’un décret viendrait préciser les modalités d’application du cadre légal (loi Elan, art. 182 II).
Carnet d’information sur le logement – CIL. Une ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 (JO du 31.01.2020) est venue procéder à une refonte de textes légaux figurant dans le Code de la construction et de l’habitation - CCH (Livre I). Les nouveaux textes du livre I du CCH, dans sa rédaction issue de l'ordonnance, entreront en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er juillet 2021. Un projet de loi, présenté en conseil des ministres puis déposé le 22 juillet 2020, a prévu de faire ratifier l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 par le Parlement. Le projet de loi dit de ratification comporte également divers textes complémentaires, qui intéressent le droit de la construction et la gestion immobilière. L’article 12 du projet de loi vise notamment à créer un « carnet d’information du logement » (CIL). À cet effet et en droit, le projet de loi vise à créer une nouvelle sous-section composée de dix articles dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH art. L 126-36 et s.).
Selon l'exposé des motifs du projet de loi, et la note de présentation au Conseil des ministres, l’objectif du CIL est l’amélioration de la performance énergétique des logements existants comme neufs. Le CIL est un dispositif qui permettra de conserver les informations utiles sur les caractéristiques du logement et sur les travaux passés dont la connaissance est indispensable à l’évaluation de la performance énergétique et à la programmation d’opérations de rénovation efficaces sur le bâti et les systèmes énergétiques (équipements de chauffage, pilotage des consommations énergétiques, ventilation, …). Le CIL aura ainsi vocation à devenir la « mémoire des caractéristiques du logement et des travaux passés » concernés.
Le CIL devra être établi par le propriétaire à l’issue de la construction du logement ou de travaux de rénovation ayant une incidence significative sur sa performance énergétique. Le CIL devra être régulièrement mis à jour par le propriétaire auquel les professionnels de la construction intervenant sur le logement seront tenus de fournir les informations nécessaires à son alimentation.
Le CIL sera transmis en cas de changement de propriétaire et pourra être dématérialisé. Différents services numériques pourront se développer à partir de cet outil afin d’apporter une meilleure maîtrise du logement à ses occupants. Cette traçabilité facilitera la programmation des travaux nécessaires pour améliorer la qualité des logements, en particulier lors des mutations.
Le CIL serait mis en place à partir du 1er janvier 2022, dans les conditions prévues par de nouveaux textes du CCH, les articles L 126‑37 et L 126-38. Des textes réglementaires seront nécessaires pour préciser les modalités d'application du dispositif CIL, et sa finalisation.
À bien y regarder, ce nouveau dispositif CIL a vocation à se substituer au dispositif de « carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien », créé par la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 (loi TECV) et modifié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi Elan). Le dispositif de carnet numérique est en l'état prévu par l'article L 111-10-5 du CCH, texte dont l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 a prévu l'abrogation (au 1er juillet 2021).
Information sur le bruit. Depuis le 1er juin 2020, le dossier de diagnostic technique (DDT) requis pour la location d'un logement doit s’enrichir d’un nouveau document d’information, si un logement est situé dans une zone de bruit d’un plan d’exposition au bruit (PEB) des aérodromes (C. urb. art. L 112-11). Lorsque le bien à louer ou à vendre est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit (PEB), le DDT doit être complété par un document comportant l'indication claire et précise de la zone, ainsi que les informations prévues (loi du 06.07.1989, art. 3-3). Pour la mise en œuvre de la législation, les pouvoirs publics ont diffusé un formulaire, dénommé « État des nuisances sonores aériennes » (ENSA). Nous soulignons que l'utilisation du formulaire ENSA, ainsi proposé par les pouvoirs publics, n'est pas (en l'état) légalement obligatoire (aucun formulaire de type Cerfa n'est prévu par la loi). Un autre document-type, avec les informations requises, peut à notre avis être utilisé. Il n'en reste pas moins que le formulaire proposé, dûment complété, peut être utilement annexé au DDT en location. Un locataire ne peut se prévaloir, à l'encontre du vendeur ou bailleur, des informations contenues dans le document fourni, qui n'a qu'une valeur indicative (C. urb. art. L 112-11 II).
État des lieux d’entrée
Un état des lieux d’entrée, dressé dans les conditions fixées par la loi Alur (voir notre notice et notre modèle), doit être joint au contrat de location.
Dépôt de garantie
À la condition que le loyer soit payable mensuellement, un « dépôt de garantie » peut être demandé au locataire, mais il ne peut être supérieur à un mois de loyer (en principal, c’est-à-dire hors charges). Pour pouvoir prétendre à ce dépôt de garantie, il doit être expressément prévu par le bail, avec son montant. Ce dépôt de garantie sera à verser par le locataire à la signature du bail (directement ou par l’intermédiaire d’un tiers).
Honoraires du mandataire
La loi Alur a créé un mécanisme visant à plafonner la « part » des seuls honoraires qu’un agent immobilier (AI) et/ou ADB, mandaté par un bailleur pour la mise en location d’un logement à titre de résidence principale, peut réclamer au (futur) locataire. Il convient à cet égard de tenir compte d’un dispositif réglementaire, fixé en l’état par un décret du 1er août 2014. Pour les prestations de visite du logement par le locataire, de constitution de son dossier et de rédaction de son bail, les plafonds des honoraires afférents (forfaitaires) sont fixés à 12 €/m² (prendre en compte la surface habitable du logement) dans les communes situées en zone dite très tendue (Paris et certaines communes en petite couronne), 10 € par m² dans celles où s’applique la taxe sur les logements vacants, et 8 €/m² partout ailleurs.
Pour la dresse de l’état des lieux d’entrée, le montant des honoraires réclamé au locataire ne peut pas dépasser 3 € par m², et ce quelle que soit la situation du logement. Une rubrique spécifique dans le bail est à prévoir, à ce sujet.
Grille de vétusté
La loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu que les « modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée » (sic) soient fixées par décret. Un décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (JO du 31.03) est venu fixer à cet égard « les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale ».
Ce décret du 30 mars 2016 est venu préciser que, dès la signature d’un contrat de location (bail), les parties « peuvent convenir » de l’application d’une « grille de vétusté ». La grille peut/doit être « choisie » parmi toutes celles ayant fait l’objet d’un « accord collectif » de location, au sens de la loi du 23 décembre 1986. Il importe peu que le logement concerné ne relève pas du secteur locatif (ou patrimoine) régi par l’accord. Ainsi, une personne physique louant un logement (parc privé) peut utiliser une grille utilisée par tel ou tel bailleur social (organisme HLM).
En pratique, avant d’utiliser telle ou telle grille de vétusté, tout bailleur ou mandataire sera avisé d’en apprécier la teneur. En effet, des grilles peuvent être plus ou moins « favorables » aux locataires. En tout état de cause, veillez à ce que la grille utilisée définisse, à tout le moins, une « durée de vie théorique » et des « coefficients d’abattement forfaitaire annuels » pour les « principaux matériaux et équipements du logement ». Cette double exigence a été posée par le décret du 30 mars 2016.
Si une grille de vétusté est utilisée, il nous paraît prudent de prévoir de l’annexer d’emblée à un bail. En sagesse, une sous-rubrique sera utilement insérée dans le bail à ce sujet, tel pour préciser les références de l’accord collectif concerné (voir notre modèle).
Contrat-type réglementaire
Pour la location nue d’un logement, en principe, il est impératif d’utiliser le « contrat-type » figurant en annexe n° 1 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.
Ce contrat-type est à utiliser pour louer nu tout logement du parc privé destiné à la résidence principale d’un locataire. Tout bailleur louant en direct un logement doit utiliser le contrat-type. Tout agent immobilier et/ou ADB, chargé de la mise en location d’un logement, est également concerné.
Ce « contrat-type » s’applique pour une « colocation » dite à « bail unique » (contrat signé avec plusieurs locataires, y compris sans lien de parenté).
Le contrat-type réglementaire se contente de fixer les clauses essentielles à mentionner dans tout bail. Il n’en reste pas moins impératif de prévoir de respecter la « trame » du contrat-type, et ses mentions obligatoires. Le plus simple est d’en faire un « copier-coller », pour ensuite l’adapter et le compléter. Le décret du 29 mai 2015 n’impose pas un formalisme particulier (police de caractères informatique p.ex.) à respecter pour le contrat de location à régulariser.
Le contrat-type contient uniquement les clauses essentielles du contrat, dont la législation et la réglementation en vigueur le 31 mai 2015 imposent la mention. Il est à cet égard impératif de « s’assurer des dispositions applicables au jour de la conclusion du contrat ».
Là où le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi Elan s’applique, avec un arrêté préfectoral ayant fixé des loyers de référence, un bail doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. En cas d’absence dans le bail de cette mention, le locataire pourra, dans un délai d’un mois à compter de sa prise d’effet, mettre en demeure le bailleur de «porter cette information au bail». A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire pourra saisir, dans le délai de trois mois à compter de sa mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. Une action en diminution de loyer pourra être engagée par un locataire si le loyer de base prévu dans son bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce bail. Si un préfet constate qu’un bail ne respecte pas le formalisme requis, il pourra mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d’une part, de mettre le contrat en conformité avec le texte et, d’autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus. Le bailleur devra être informé des sanctions qu’il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d’un mois, ses observations. Si la mise en demeure reste infructueuse, un préfet pourra prononcer, à l’encontre du bailleur, une amende d’un montant maximal de 5 000 € (personne physique) et 15 000 € (personne morale). La décision du préfet devra être motivée et indiquer les voies et délais de recours. L’amende ne pourra être prononcée qu’après que l’intéressé ait été mis à même de présenter ses observations. Le prononcé de l’amende ne fera pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.
Clauses particulières. La liberté est de mise pour insérer des clauses particulières, sous réserve qu’elles soient licites, c’est-à-dire conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Une rubrique est prévue à cet effet dans le contrat-type (« X. Autres conditions particulières »).
Colocation à bail multiple. Un décret distinct était censé venir définir un autre contrat-type pour un logement loué nu avec conclusion de plusieurs contrats avec des locataires – colocation dite à bail « multiple ». Ce décret n’a pas été publié. À notre avis, il n’y a donc pas de contrat « réglementaire » pour une colocation dite à bail « multiple » : sa rédaction reste libre, mais en tenant compte des exigences légales. À cet égard, il est à relever que la loi dite Macron du 6 août 2015 a modifié la loi de 1989, afin d’exclure expressément du régime de la « colocation », créé par la loi Alur, une location consentie exclusivement à un couple marié ou pacsé.
Modèle
Le modèle que nous proposons prend en compte le contrat-type réglementaire et la règlementation applicable au 19 août 2020. Il est à adapter, au cas par cas.