Le bailleur met fin au bail pour une reprise du logement
Quand un bailleur veut « récupérer » un logement loué nu à titre de résidence principale
Congé pour reprise – Généralités
En matière de bail d’habitation, les conditions dans lesquelles un bailleur peut donner congé à un locataire sont strictement réglementées, pour le parc privé. Un bailleur ne peut ainsi délivrer un congé que pour l’un des motifs prévus par la loi : reprise pour occuper le logement, congé pour vendre, pour un motif légitime et sérieux (loi du 06.07.1989, art. 15).
Les règles suivantes s’appliquent pour un bail d’habitation à venir, et pour tout bail déjà en cours au 7 août 2015, y compris signé avant le 27 mars 2014. Il a été jugé que la loi n'ayant point d'effet rétroactif, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014, n'est pas applicable à un congé délivré avant son entrée en vigueur (Cass. 3e civ. 19.12.2019 n° 18-20854).
Nous supposons que le bailleur n’est pas tenu de faire une offre de « relogement » au locataire, dans les conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989.
Un bailleur peut délivrer un congé pour reprise à un locataire, pour le terme de son contrat, uniquement si le logement est « destiné » à l’un des « bénéficiaires » visés par la loi (loi du 6 juillet 1989, art. 15).
Si le propriétaire est une personne physique, outre celui-ci, le bénéficiaire de la reprise peut être (uniquement) son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire (depuis au moins un an), ses ascendants ou descendants (ou ceux de son conjoint, partenaire, concubin). En location nue, la reprise d’un logement en indivision est possible au profit d’un indivisaire, voire l’un de ses « proches » (précités).
Si le propriétaire est une personne morale, en location nue, un congé pour reprise est possible si le logement est loué par une SCI « familiale », mais le bénéficiaire de la reprise doit être l’un de ses associés.
On entend par SCI familiale une « société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ».
En 2018, dans le cadre de la réforme « Elan », le législateur avait prévu de modifier (en l’élargissant) la définition légale d’une SCI « familiale ». Le texte de la loi telle qu’adoptée par le parlement le 16 octobre 2018, comportait un article à ce sujet. Son texte visait une « société civile constituée exclusivement entre époux, partenaires liés par un pacte civil de solidarité, concubins notoires au sens de l’article 515-8 du Code civil depuis au moins un an à compter de la date du congé et leurs alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». Cet article a toutefois été retoqué par le Conseil constitutionnel, en raison d’un vice de procédure (Cons. Const. DC du 15.11.2018 n° 2018-772, JO du 24.11.2018 n° 0272).
Au titre de la loi de 1989, une SCI familiale reste donc en l’état définie comme la « société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». Ainsi, par exemple, une SCI créée par des concubins ne peut donner un congé pour reprise à un locataire.
Si un logement est détenu en indivision, un congé pour « reprise » est possible au profit de tout (co)indivisaire (loi de 1989 art. 13 b).
Là où un bailleur envisage de délivrer un « congé pour reprise », il faut prendre en compte un dispositif légal destiné à « lutter » contre d’éventuels abus ou fraudes. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé « justifié frauduleusement par sa décision de reprendre » un logement peut donner lieu à des poursuites pénales, avec une amende à la clé pouvant atteindre 6 000 € (personne physique) et 30 000 € (personne morale). Le locataire peut en outre se constituer partie civile, et demander réparation de son préjudice.
Au plan civil, en cas de contentieux, le juge peut par ailleurs, y compris d’office (c’est-à-dire de lui-même), vérifier la réalité du motif du congé. Il peut aussi déclarer non valide un congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
À ce titre, un bailleur sera, en l’état, bien avisé de pouvoir (à tout le moins) justifier que le logement concerné présente (à la date du congé) une utilité objective pour le bénéficiaire de la reprise, ou que la reprise répond à des impératifs familiaux (p.ex. rapprochement d’un parent éloigné pour aider un proche âgé, ou en mauvaise santé).
Un bailleur sera aussi bien avisé de pouvoir justifier d’une occupation effective du logement, à titre d’habitation principale, par le bénéficiaire de la reprise, et ce, pendant une durée « raisonnable ». Il est sage que l’intéressé emménage vite dans le logement à la suite du départ du locataire, sauf à pouvoir ensuite justifier d’importants travaux (Cass. 3e civ. 05.01.2011 n° 09-67861). Toutefois, en cas de litige, un bailleur peut se prévaloir d’une « cause légitime et extérieure de non-occupation du logement » (Cass. 3e civ. 22.11.2011 n° 10-23633).
La Cour de cassation a jugé avec fermeté, que « le défaut d’occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise peut être justifié par l’existence d’une cause légitime ayant empêché l’occupation prévue » (Cass. 3e civ. 20.10.2016 n° 15-21525). Il n’est donc pas nécessaire que le défaut d’occupation soit justifié par un cas de « force majeure ». Au vu de l’arrêt, en cas de litige, un bailleur peut se prévaloir d’une « cause légitime » lorsque, tel en l’espèce, un locataire se maintient dans le logement au-delà du terme du congé, en obligeant ainsi le bénéficiaire de la reprise à trouver un autre logement (dans le même esprit : Cass. 3e civ. 09.09.2014 n° 13-16691).
Il a été jugé que les baux portant sur des logements appartenant à des organismes HLM sont régis par des dispositions dérogatoires au droit commun des baux d'habitation, et notamment, pour les logements ne faisant pas l'objet d'une convention tels ceux acquis au moyen d'un prêt locatif intermédiaire, par l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 qui leur déclare inapplicables certains articles de cette loi, et en particulier les dispositions de l'article 15 relatives au congé délivré par le bailleur. Les dispositions propres aux logements appartenant à des organismes HLM ne faisant pas l'objet d'une convention ne sont pas applicables aux baux en cours lors de l'acquisition de ces logements par l'organisme HLM, mais les baux reconduits étant de nouveaux baux, ceux-ci ne peuvent, lors de leur reconduction, demeurer régis par les dispositions de droit commun des baux d'habitation auxquelles ils étaient initialement soumis (Cass. 3e civ. 28.05.2020 - 7 arrêts, dont n° 19-14089).
Formalisme
Sous conditions, un bailleur peut délivrer un congé pour reprise à un locataire, pour le terme de son bail, si le logement est destiné à l’un des « bénéficiaires » visés par la loi (loi du 06.07.1989, art. 15).
Le congé doit impérativement être notifié au moins six mois avant l’échéance (le terme) du bail en cours. À défaut, le bail du locataire sera de plein droit reconduit à l’échéance, sauf à ce qu’il donne lui-même congé.
Le congé pour reprise peut être notifié par LRAR, ou par voie d’huissier. Il peut aussi être remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux. À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
Le congé doit être « dépourvu d’ambiguïté » (Cass. 3e civ. 07.07.2015 n° 14-17328).
À peine de risquer son annulation, le congé doit indiquer qu’il est motivé par la reprise du logement, mentionner les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, mais aussi la nature du lien entre celui-ci et le bailleur. Au vu des textes, un bailleur est aussi tenu de justifier, dans son congé, du « caractère réel et sérieux » de sa décision de reprise (précisez les raisons factuelles qui justifient la décision).
Le congé doit impérativement être notifié au moins six mois avant l’échéance (le terme) du bail en cours. À défaut, le bail du locataire sera de plein droit reconduit à l’échéance, sauf à ce qu’il donne lui-même congé.
Le congé doit être délivré à chaque titulaire du bail (celui ou ceux qui a/ont signé le bail), mais aussi à tout « cotitulaire » de plein droit du bail (par l’effet de la loi). C’est le cas d’un conjoint du locataire, quel que soit le régime matrimonial des intéressés, voire à un partenaire pacsé, mais pas du concubin (a fortiori de toute autre personne qui occuperait les lieux). Il est prudent de notifier à chacun des intéressés un congé, de manière séparée. Notons que si un locataire s’est marié après la conclusion du bail sans en avertir le bailleur, le congé qui lui est délivré est, de plein droit, opposable à son conjoint.
Un bailleur doit (faire) délivrer son congé à son locataire au moins six mois avant l’arrivée du terme du bail. Si ce délai de préavis de six mois n’est pas respecté, le bail concerné est (tacitement) renouvelé (reconduit).
Incidence de la crise sanitaire (coronavirus). La Direction des affaires civiles et du sceau (DACS) du ministère de la Justice a diffusé un document visant à préciser le régime applicable pour la délivrance d’un congé par un bailleur, pendant la période d’état d’urgence sanitaire. Pour la DACS, il faut prendre en compte le dispositif de prolongation des délais, prévu pour les contrats par l’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 (JO du 26.03.2020). Ce dispositif concerne une période de référence (la PJP), qui est la suivante : entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020. Pour la DACS, le dispositif « article 5 » permettait la prolongation du délai dont disposait un bailleur pour délivrer congé. Si le délai pour délivrer un congé expirait durant la période « PJP », ce délai a été prolongé de deux mois à l’issue du mois suivant la fin de la période. Pour la DACS, le report possible de la délivrance du congé implique qu’il puisse être délivré valablement moins de six mois avant le terme du bail, cette délivrance faisant obstacle à la tacite reconduction du bail à l’arrivée du terme.
Côté locataire, pour la DACS, le délai de préavis de six mois s’analyse comme un « délai à rebours », qui se calcule en remontant dans le temps jusqu’à la date de délivrance du congé. En outre, le délai vise à permettre au locataire de prendre ses dispositions pour trouver un nouveau logement. Par conséquent, le délai de préavis ne peut être raccourci, au titre du dispositif « article 5 ». Un bailleur ne peut donc prétendre à la reprise effective de son logement que six mois après la réception du congé par le locataire. Le locataire dispose d’un délai de six mois avant que les effets de ce congé ne deviennent effectifs, et qu’il soit tenu de quitter les lieux. La période, qui s’étend entre le terme contractuel du bail et la reprise effective du logement, doit être considérée comme une période exceptionnelle de prorogation temporaire du contrat.
Référence. Direction des affaires civiles et du sceau - 7 avril 2020 (mise à jour le 28 avril 2020) – « Conséquences de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 en matière de baux d’habitation lors de la délivrance d’un congé par le bailleur » (http://www.justice.gouv.fr)
Congé pour reprise après acquisition d’un logement
Une règle particulière protège les locataires lorsqu’un nouveau bailleur entend (vite délivrer) un congé pour reprise, après avoir acheté un logement déjà loué.
L’article 15 de la loi de 1989 précise que « lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition ».
Ainsi, si le terme du contrat du locataire en place intervient moins de deux ans après l’acquisition, son congé ne prendra effet qu’à l’issue d’une durée de deux ans, calculée à partir de la date de l’achat.
Notice d’information réglementaire
Le contenu de cette notice d’information « réglementaire » a été fixé par une annexe à un arrêté ministériel (arrêté du 13.12.2017, JO du 20.12.2017). La notice d’information, telle que publiée au JO le 20 décembre 2017, comprenait une erreur, en rubrique 2.2.2, concernant le régime applicable en cas de congé pour vendre délivré, à un locataire en place, par l’acquéreur d’un logement loué. Un arrêté ministériel, publié le 27 janvier 2018 à titre « rectificatif » (sic), a retouché le texte de l’annexe à l’arrêté du 13 décembre 2017.
Lorsqu’un congé pour vente ou reprise est délivré à un locataire dans le cadre d’un bail d’habitation (location nue), le congé doit s’accompagner de la notice d’information réglementaire, telle que modifiée. En pratique, le plus simple est d’effectuer un copier/coller de la notice, en la reproduisant à l’identique sur un document séparé. Si l’arrêté ministériel n’impose aucun formalisme particulier, il est sage d’utiliser une police de caractères de taille 11 (au moins) ou 12.
Le texte indique que la notice d’information est imposée (uniquement) en cas de « congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement » (loi du 06.07.1989, art. 15 I).
La notice réglementaire précise que, s’il est délivré par l’intermédiaire d’un mandataire (agence immobilière, administrateur de biens, notaire, ...), et non directement par le bailleur, le congé « doit mentionner le nom ou la dénomination sociale du bailleur ».
La notice d’information n’est imposée que dans le cadre d’une location nue. Un congé délivré à un locataire, pour un logement loué en meublé, n’est pas concerné.
Modèle
Le modèle que nous proposons, et qui permet de notifier un congé pour reprise à un locataire par LRAR, est à adapter au cas par cas.