Le congé aux fins de vente (bail d’habitation – location nue)

Lorsqu’un bailleur entend vendre son bien sans le locataire en place…

Cas de figure envisage 

Cadre légal. La possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire, à l’échéance d’un bail d’habitation pour un logement loué nu, est strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989 (art. 15 I).

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, le texte précise que ce congé doit « être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. »

Congé pour vendre. Un bailleur peut donner « congé pour vendre », afin de pouvoir vendre un logement loué, libre de tout occupant. Il importe peu, à ce titre, que le propriétaire du logement soit une personne physique, une indivision, ou une personne morale (SCI familiale ou non, société commerciale, etc.).

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant peut atteindre 6 000 € (personne physique) et 30 000 € (personne morale).

Le juge civil dispose désormais d’un pouvoir « renforcé » pour contrôler la légalité d’un congé pour vendre, en cas de contestation. À ce titre, en cas de litige, un bailleur doit veiller à pouvoir prouver (a minima) la mise en vente effective du logement concerné, et ce, pour un prix « raisonnable » (non excessif) au vu du marché. En cas de contentieux, il découle d’un arrêt que les juges du fond disposent d’un large pouvoir d’appréciation pour apprécier au cas par cas si un congé a été délivré frauduleusement, ou non Dans l’affaire concernée, les juges ont relevé qu’un bailleur avait pu légitimement tenter de vendre son bien à un bon prix et qu’il avait proposé par la suite le logement à un prix plus avantageux au locataire qui n’avait pas donné suite à cette nouvelle offre. Les juges pouvaient souverainement en déduire qu’une fraude consistant dans la fixation de la valeur du logement à un prix excessif n’était pas démontrée et que le congé était valable (Cass. 3e civ. 20.12.2018 n° 17-28713).

Sauf à pouvoir proposer un relogement dans les conditions fixées par la loi, un congé pour vendre n’est pas en principe possible à l’égard de certains locataires « protégés » (loi du 06.07.1989, art. 15 III). Un congé pour vendre n’exonère pas en effet le bailleur de faire une offre de relogement, si l’intéressé peut se prévaloir de la protection spécifique de la loi de 1989 (locataire âgé avec ressources modestes, etc.). Dans certains cas, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail peuvent être également suspendues.

Locataires protégés. Un bailleur ne peut s'opposer au renouvellement d’un bail en donnant un congé pour vendre en présence de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, fixé par arrêté, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les conditions fixées par la loi. Ce régime est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée, si le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources. Ce régime ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Les plafonds de ressources à prendre en compte, en 2020, sont les suivants (source : service-public.fr). Ces plafonds sont fournis ici à titre purement indicatif.

Protection du locataire. La loi du 6 juillet 1989 assure une protection particulière du locataire en cas de congé pour vendre (loi de 1989, art. 15 II). Le locataire dispose alors d’un droit de préemption sur le logement loué, lui permettant de l’acquérir aux conditions de la vente envisagée par le bailleur. Cette protection particulière n’est pas applicable si le bailleur vend le logement à un parent jusqu’au troisième degré inclus. Mais, en cas de litige, il faut pouvoir prouver que l’intéressé occupe(ra) lui-même le logement pendant au moins deux ans (à partir de la fin du délai de préavis, en principe).

Il a été jugé que « le droit de préemption du locataire organisé par l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ne naît qu'après délivrance du congé imposé par ce texte » » (Cass. 3e civ. 27.11.2016 n°15-15069).

Règles particulières. Des règles particulières, destinées à davantage protéger les locataires, s’appliquent parfois en cas de vente dite à la découpe, en bloc ou par lots d’un immeuble en monopropriété, ou si un immeuble fait d’abord l’objet d’une mise en copropriété.

Un régime particulier s’applique aussi là où l’acquéreur d’un logement loué nu veut ensuite délivrer un congé pour vente. Une règle est en effet à prendre en compte pour la délivrance d’un congé pour vendre après l’acquisition d’un logement (déjà) loué. Cette règle est la suivante.

« En cas d'acquisition d'un bien occupé :

• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ».

Ainsi, si le terme du bail en cours du locataire intervient plus de trois ans après la date d’achat du logement, le nouveau bailleur peut lui donner congé au terme du bail (avec un préavis de six mois). Mais, si le terme du bail intervient moins de trois ans après la date d’achat, il ne peut lui donner congé qu’au terme de la première reconduction tacite (ou du premier renouvellement) dudit bail. En pratique, la loi assure ainsi aux locataires en place un « droit au maintien » dans les lieux, a minima, pendant trois ans et un jour après toute (re)vente de leur logement. Notez que cette règle s’applique aussi pour un bail « mixte » (habitation principale, professionnel).

À supposer que la vente ne s’inscrive pas dans le cadre d’une opération de vente à la découpe, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption, lorsqu’un logement loué est vendu occupé. Le droit de préemption est uniquement reconnu au locataire (en location nue) lorsque le bailleur lui donne congé afin de pouvoir vendre le logement libre de toute occupation. Autrement dit, il n’y a pas à régulariser un « congé avec offre de vente » si un bailleur vend le logement « avec » le locataire en place. En location nue, le nouveau bailleur est toutefois tenu de notifier au locataire son nom (ou sa dénomination) et son adresse (ou son siège social) ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire (loi du 06.07.1989, art. 3). Il convient d’en faire de même en location meublée.

Formalisme

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit « indiquer le motif allégué », c’est à dire la décision de vendre le logement.

Le congé doit être « dépourvu d’ambiguïté » (Cass. 3e civ. 07.07.2015 n° 14-17328).

En droit, un congé pour vendre doit, à peine de nullité, « indiquer le prix et les conditions de la vente projetée » (loi du 06.07.1989, art. 15 II), ainsi que la reproduction de l’article 15-II alinéas 1 à 5 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé vaut en suite offre de vente au profit du locataire, pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À défaut d’acceptation, le locataire est déchu, au terme du contrat, de tout titre d’occupation sur le local. En cas d’acceptation, le locataire a deux mois (quatre s’il indique son intention de solliciter un prêt pour financer l’acquisition) à compter de sa réponse pour réaliser la vente. À défaut, il est déchu de tout titre d’occupation.

Pour le congé, il faut prêter une très grande attention à la rédaction des conditions de la vente et notamment à la consistance des locaux.

Il a été jugé que l’offre de vente devait porter sur la totalité des locaux donnés à bail. Dans une affaire où un bail portait à la fois sur deux chambres réunies en un seul lot et un emplacement de stationnement, il a ainsi été jugé qu’un congé, qui proposait un prix global pour l’ensemble des biens inclus dans la location, était régulier (Cass. 3e civ. 07.12.2017 n° 16-21442).

La Cour de cassation a rappelé en mars 2020, avec grande fermeté, dans la droite ligne de sa jurisprudence, qu’il appartient au bailleur « de faire connaître » au locataire « les conditions de la vente projetée pour le local pris à bail ». Tel n’est pas le cas si un congé vise le logement loué, mais ne fait pas mention du parking et de la cave (également) donnés en location (Cass. 3e civ. 12.03.2020 n° 18-14765). L’arrêt du 12 mars 2020 invite à la plus grande rigueur, car un congé irrégulier n’est pas valable et peut être annulé. Le congé avec offre de vente doit être précis sur les locaux et annexes loués (intégralité des lieux loués) et mis à la disposition du locataire (cave, garage, jardin, ...). Le congé doit au moins se référer expressément, quant à la consistance du bien vendu, à la description figurant dans le bail – si celle-ci est suffisamment précise (Cass. 3e civ. 18.02.2014 n° 12-35170). Pour un logement en copropriété, il peut être prudent d’indiquer les numéros de lots concernés (et les tantièmes).

Pour un logement en copropriété, un congé n’a pas à mentionner la superficie du logement, au sens de la loi Carrez (cf. CE 06.02.2019 n° 418311). L’indication de la surface habitable « loi Boutin » du logement concerné n’est pas non plus requise, en droit. Un locataire n’est pas fondé à réclamer l’annulation du congé pour vice de forme, au motif qu’il ne mentionne pas que l’indication de la surface « Carrez » n’est pas légalement exigée. Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, la loi de 1989 indique en effet que les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui imposent la mention de la superficie « loi Carrez » dans les actes de vente de lots de copropriété, « ne sont pas applicables » au congé pour vendre. Un article non codifié de la loi SRU, toujours en vigueur, précise que « sont validés » les congés « en tant qu’ils n’ont pas satisfait aux dispositions de l’article 46 ». La rubrique 2.2.3 de la notice d’information réglementaire, qui est désormais à joindre à un congé pour vendre, confirme qu’il « n’est pas obligatoire que la superficie du logement soit mentionnée ».

Dans une affaire, un plaideur a contesté la règle fixée par la loi SRU via la procédure QPC et a demandé l’annulation de l’article 2.2.3 de l’annexe à l’arrêté ministériel du 13 décembre 2017 (qui fixe le contenu de la notice d’information réglementaire). Après avoir écarté la QPC, le Conseil d’État a récemment rejeté avec fermeté la demande d’annulation (CE 06.02.2019 et 23.05.2018 n° 418311). Pour les juges, l’obligation de « mentionner la superficie du lot vendu ne s’applique qu’à des contrats relatifs à la cession d’un logement, et ne concerne donc pas un congé pour vendre ». En effet, « un tel acte, s’il ouvre au profit du locataire un droit de préemption au prix indiqué », ne résulte pas de « la rencontre des volontés du bailleur et du preneur en vue d’une cession du logement à ce dernier » (cf. Cass. 3e civ. 13.03.2002 n° 00-18044). En outre, pour le Conseil d’État, le « locataire dispose de la partie privative en cause, dont il lui est loisible de constater ou de faire vérifier la superficie ».

Il n’en reste pas moins que le congé avec offre de vente doit être précis sur les locaux et annexes mis à la disposition du locataire : cave, emplacement de parking, box, local annexe, ... Indiquez si le logement est situé dans une copropriété (verticale ou horizontale), le nombre de « millièmes » détenu en parties communes.

Un congé doit s’accompagner d’une offre de relogement, si le locataire « bénéficie » de la protection spécifique reconnue par la loi.

Le congé doit être délivré à chaque titulaire du bail (celui/ceux qui a/ont signé le bail), mais aussi à tout « cotitulaire » de plein droit du bail (par l’effet de la loi). C’est le cas d’un conjoint du locataire, quel que soit le régime matrimonial des intéressés, voire à un partenaire pacsé, mais pas du concubin (a fortiori de toute autre personne qui occuperait les lieux). Il est prudent de notifier à chacun des intéressés un congé, de manière séparée. Notons que si un locataire s’est marié après la conclusion du bail sans en avertir le bailleur, le congé qui lui est délivré est, de plein droit, opposable à son conjoint.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois.

Le congé doit ainsi impérativement être notifié au moins six mois (location nue) avant l’échéance (le terme) d’un bail en cours. À défaut, le contrat du locataire sera de plein droit reconduit à l’échéance, sauf à ce qu’il donne lui-même congé. Toute clause d’un contrat qui autoriserait à résilier autrement, ou visant à raccourcir le délai de préavis, est illicite (sans valeur).

Le congé pour vendre peut être « notifié » par voie d’huissier, par LRAR, mais aussi, désormais, être « remis en main propre contre récépissé ou émargement ». En tout état de cause, le délai de six mois court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Le congé ne faisant courir le délai de six mois qu’à compter de sa remise effective au (co)locataire ou titulaire du bail, il est de l’intérêt d’un bailleur de faire le nécessaire en temps utile. Il convient au besoin de privilégier l’intervention d’un huissier pour être sûr de respecter le délai légal, faute de quoi le bail sera automatiquement renouvelé et l’effet du congé reporté au terme suivant.

Le congé notifié au locataire doit valoir offre de vente à son profit, et indiquer les conditions de la vente envisagée (prix, etc.). Si le bailleur décide ensuite de vendre le logement (seul) à un moindre prix, le locataire bénéficie (toujours) d’un droit de préemption dit subsidiaire. Il faut alors lui notifier une nouvelle offre, en ordre.

Il a été jugé que l’offre de vente devait porter sur la totalité des locaux donnés à bail. Dans une affaire où un bail portait à la fois sur deux chambres réunies en un seul lot et un emplacement de stationnement, il a ainsi été jugé qu’un congé, qui proposait un prix global pour l’ensemble des biens inclus dans la location, était régulier (Cass. 3e civ. 07.12.2017 n° 16-21442).

Pour la Cour de cassation, la réglementation « concernant le droit de préemption est d’ordre public et ne peut être tenue en échec par la conclusion d’un pacte de préférence » (Cass. 3e civ. 24.03.2016 n° 15-14004).

Il a été jugé avec fermeté que « le non-respect du droit de préemption du locataire n’entraîne que la nullité de la vente et n’ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci» (Cass. 3e civ. 11.10.2018 n° 16-26748).

Notice d’information règlementaire. La loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu qu’une « notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire » soit « jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement ».

Le contenu de cette notice d’information « réglementaire » est fixé par une annexe à un arrêté ministériel (arrêté du 13.12.2017, JO du 20.12.2017). En cas de congé, veillez à bien utiliser la « notice réglementaire » en vigueur (à la date de délivrance du congé). Cette notice fait l’objet d’une présentation séparée.

La notice réglementaire précise que, s’il est délivré par l’intermédiaire d’un mandataire (agence immobilière, administrateur de biens, notaire, ...), et non directement par le bailleur, le congé « doit mentionner le nom ou la dénomination sociale du bailleur ».

Mandataires. Outre un mandat de gestion en ordre pour tous congés, un ADB doit disposer au moins d’un courrier daté/signé du bailleur avec des instructions précises (prix, etc.) pour la délivrance d’un congé pour vendre. Pour certaines raisons, il est à notre avis prudent et/ou utile de prévoir de disposer d’emblée d’un mandat de vente, régularisé en ordre par le propriétaire-bailleur, avec une clause spécifique qui permet la délivrance du congé pour vendre au locataire en place (cf. Cass. 1e civ. 12.07.2006 n° 04-19815). Cela suppose, côté mandataire, de disposer d’une carte professionnelle (loi Hoguet) comportant les mentions « G » et « T ».

Par ailleurs, la Cour de cassation estime que le locataire qui accepte l’offre de vente « ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » (Cass. 3e civ. 08.10.2015 n° 14-20666). Ainsi, lorsqu’un agent immobilier (ou ADB) se voit confié un mandat de vendre nu un logement loué, il ne peut en aucun cas réclamer des honoraires au locataire, si celui-ci « préempte ». En l’espèce, le congé délivré au locataire comportait une offre suivant un prix « frais d’agence inclus ». L’intéressé en a tiré prétexte pour demander l’annulation du congé, de plein droit. Mais l’annulation a été écartée, au vu du principe suivant : « le prononcé de la nullité du congé suppose (...) la preuve d’un grief ». L’adage « pas de nullité sans grief » s’applique : l’annulation n’est pas automatique. Un locataire n’en reste pas moins fondé à demander l’annulation d’un congé et/ou réparation, s’il démontre un préjudice lié à une mention erronée (cf. Cass. 3e civ. 05.07.2013). À ce titre, la rigueur est de mise pour rédiger le congé et l’offre de vente (prix, etc.).

Modèle

Le modèle que nous proposons ici permet de notifier un congé pour vendre à un locataire, par LRAR. Il doit être adapté au cas par cas.