Offre de renouvellement avec réévaluation du loyer
Augmenter un loyer au renouvellement d’un bail, en cas de loyer manifestement sous-évalué
Le mécanisme : généralités
Que ce soit en location nue ou en meublé, la reconduction tacite de la location ne fait pas obstacle à une révision annuelle du loyer sur la base de l’IRL, dès lors qu’elle a bien été prévue à l’origine, mais elle ne permet pas de procéder unilatéralement à la fixation d’un nouveau montant de loyer « réévalué ».
Pour pouvoir réévaluer le montant du loyer, il convient de tenir compte de règles fixées par les articles 17-2 et 25-9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans leur rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan. Un décret n° 90-780 du 31 août 1990, retouché en dernier lieu par un décret n° 2019-437 du 13 mai 2019, fixe les conditions d’application de l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Conditions
Si la reconduction tacite d’une location d’un logement loué nu ne fait pas obstacle à une révision annuelle du loyer sur la base de l’IRL, dès lors qu’elle a bien été prévue à l’origine, elle ne permet pas à un bailleur de procéder unilatéralement à la fixation d’un nouveau montant de loyer « réévalué ».
Pour pouvoir réajuster le loyer à la hausse, le bailleur doit en passer à l’égard du locataire par une offre de renouvellement du bail, avec une proposition de nouveau loyer.
Le loyer ne peut ainsi donner lieu à réévaluation que s’il est « manifestement sous-évalué ».
Le nouveau loyer proposé doit à ce titre être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Suivant une savante réglementation à respecter à la lettre, des références locatives sont à fournir. Il découle d’un arrêt que les références produites doivent concerner des logements soumis au même régime locatif que le logement en cause (Cass. 3e civ. 24.05.2017 n° 16-15750).
Lorsque le bailleur met en œuvre cette procédure, il ne « peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat ». La mise en œuvre de cette procédure empêche ainsi le bailleur de notifier parallèlement congé. Il devra attendre, quelle que soit l’issue de l’offre de renouvellement, la prochaine échéance (trois ou six ans) pour éventuellement résilier le bail.
Formalisme
L’offre de renouvellement doit être présentée au moins six mois avant le terme du bail, dans les conditions de forme prévues pour les congés. A peine de nullité, cette offre doit reproduire intégralement une mention légale, mentionner le montant du nouveau loyer proposé, ainsi que la liste des « références » utilisées.
Les références à fournir mentionnent au moins, pour chaque logement loué :
a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ;
b) Le type d'habitat, individuel ou collectif, et l'époque de construction de l'immeuble ;
c) L'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur ;
d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
e) L'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ;
f) L'état d'équipement du logement : notamment, W.-C. intérieur, salle d'eau, chauffage central ;
g) L'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;
i) L'année de constatation des éléments constitutifs de la référence.
Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.
Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par un décret n° 87-818 du 2 octobre 1987, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants. Pour consulter la liste : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006492127/1987-10-06/
Un locataire ne peut se prévaloir de la nullité de la notification qu’en l’absence de ces éléments (mention légale, montant du loyer, références, ...). Comme l’a jugé avec fermeté la Cour de cassation, la nullité n’est encourue que dans ce cas (Cass. 3e civ. 06.07.2017 n° 16-16426). Un locataire ne saurait par exemple se prévaloir du fait que la proposition de nouveau loyer ne mentionne pas la base de calcul de la sous-évaluation du loyer qu’elle invoque, ou qu’il existe une incertitude sur le métrage de l’appartement (même arrêt).
Hausse du loyer
La hausse du loyer ne peut intervenir que progressivement. En location nue, la hausse s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du bail (3 ou 6 ans). La hausse s’applique par sixième annuel au bail renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à 6 ans.
Location nue. En cas de désaccord, ou à défaut de réponse d’un locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation (CDC). À défaut d'accord constaté par la CDC, le juge est saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée légale à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. La hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
Location en meublé. L’article 25-9 de la loi de 1989 précise que l'article 17-2 est applicable aux logements meublés. La hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Règles particulières
Il convient de tenir compte de règles particulières, si le logement concerné est situé dans une zone où s’applique le dispositif d’encadrement des loyers issu de la loi Elan (Paris et Lille, au 20 août 2020), ou dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV).
Si le logement concerné est situé dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants, dans ce cas, il faut tenir compte du dispositif prévu et régi par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, qui s’applique aussi en location meublée. Ce dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers s’applique pour des logements situés dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. Précisément, reste concerné tout logement situé dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV). Sont concernées les communes visées, en l’état, par l'annexe à un décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Pour consulter la liste des communes concernées : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000027399823/2020-09-25/
Un décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020, publié au Journal Officiel le 31 juillet 2020, est venu reconduire à l'identique, pour un an à compter du 1er août 2020, le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers, régi par l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. À cet effet, le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, dans sa version issue d'un décret n° 2019-802 du 26 juillet 2019 (JO du 28.07.2019), a été retouché pour préciser que le dispositif s'appliquera aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2020 au 31 juillet 2021 inclus.
Lors du renouvellement d'un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties (ou fixée judiciairement) ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
1° La moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret du 31 août 1990.
Est exclu du montant des travaux d'amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge, en application de l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, ou à une majoration du loyer en application de l'article 17-1 II de la loi.
Le coût des travaux d'amélioration ou de mise en conformité portant sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.
Depuis le 1er janvier 2020, l’augmentation de loyer n'est en outre possible que lorsque, à l'issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, telle que calculée par une évaluation énergétique. Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique, était inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.
Il est à noter que si le bailleur utilise la « procédure » pour réévaluer le loyer, il ne peut donner congé au locataire concerné pour la même échéance du contrat.
En cas de litige entre un bailleur et un locataire concernant l'application du dispositif, la commission départementale de conciliation (CDC) est compétente. Sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge.
Il convient également de tenir compte du dispositif expérimental d’encadrement des loyers, mis en place et organisé par l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan.
Si le logement est situé dans une zone où s’applique le dispositif d’encadrement des loyers Elan (Paris et Lille, au 20 août 2020), lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Une action en réévaluation de loyer peut être engagée par le bailleur si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. L’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues pour les congés. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspondra à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.
Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer. Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
La notification d’une proposition d’un nouveau loyer doit reproduire un texte légal et mentionner le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.