Congé pour reprise (logement loué meublé)

Un bailleur entend reprendre un logement loué en meublé à titre de résidence principale

Conge pour reprise : généralités

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre un logement loué en meublé à titre de résidence principale, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail par sa décision de reprendre le logement. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire (loi du 06.07.1989, art. 25-8).

Sous conditions, un bailleur peut ainsi délivrer un congé pour reprise à un locataire qui loue un logement en meublé, pour le terme de son contrat de location, si le logement est destiné à l’un des bénéficiaires visés par la loi.

Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur (personne physique), son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Les pouvoirs publics ont précisé que la formulation retenue par le législateur exclut « la possibilité par le bailleur personne morale de donner congé pour reprendre le logement loué meublé. Cette disposition ne connaît pas d’exception lorsque le bailleur est une société civile familiale ou lorsque le logement est en indivision. Le bailleur personne morale peut toutefois donner congé au locataire pour d’autres motifs prévus par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Le congé doit alors être justifié soit pas sa décision de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux » (rép. min. : JOAN 11.12.2018 p. 11398 n°4495). Au vu de la réponse ministérielle, un congé pour reprise n’est pas possible, également, si un logement loué meublé est détenu en indivision. Tout bailleur personne morale (SCI...) peut donner congé pour les autres motifs prévus par l’article 25-8 de la loi de 1989. Le congé peut être justifié soit par la décision de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, sous conditions.

Un congé pour reprise doit impérativement être notifié au moins trois mois avant l’échéance (le terme) du contrat de location en cours. À défaut, le contrat du locataire sera de plein droit reconduit à l’échéance, sauf à ce qu’il donne lui-même congé.

Formalisme

Forme du congé. Le congé peut/doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Contenu du congé. Le congé doit être « dépourvu d’ambiguïté » (Cass. 3e civ. 07.07.2015 n° 14-17328). À peine de risquer son annulation, il doit indiquer qu’il est motivé par la reprise du logement, mentionner les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, mais aussi la « nature du lien » entre celui-ci et le bailleur. Il est à cet égard impératif de préciser le lien de parenté entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Au vu des textes, un bailleur est aussi tenu de justifier, dans son congé, du « caractère réel et sérieux » de sa décision de reprise (préciser les raisons factuelles qui justifient la décision : besoin de relogement, etc.).

Le congé doit être délivré à chaque titulaire du bail (celui ou ceux qui a/ont signé le bail), mais aussi à tout « cotitulaire » de plein droit du bail (par l’effet de la loi). C’est le cas d’un conjoint du locataire, quel que soit le régime matrimonial des intéressés, voire à un partenaire pacsé, mais pas du concubin (a fortiori de toute autre personne qui occuperait les lieux). Il est prudent de notifier à chacun des intéressés un congé, de manière séparée. Notons que si un locataire s’est marié après la conclusion du bail sans en avertir le bailleur, le congé qui lui est délivré est, de plein droit, opposable à son conjoint.

En location meublée, il n’est pas nécessaire de joindre la notice d’information règlementaire (uniquement) requise en location nue. 

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre le logement est punissable d’une amende pénale dont le montant peut atteindre 6 000 € (personne physique) et 30 000 € (pour une personne morale). Un locataire peut se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice.

Lorsqu’il délivre un congé pour reprise, un bailleur sera bien avisé de pouvoir ensuite justifier d’une occupation effective du logement, en résidence principale, par le bénéficiaire de la reprise. En cas de litige, un bailleur sera bien avisé de pouvoir justifier que la reprise du logement concerné répond à un besoin objectif pour le bénéficiaire (ou à un impératif familial), puis de l’occupation effective des lieux à titre d’habitation principale (sauf motif légitime, indépendant de sa volonté). La Cour de cassation a jugé que « le défaut d’occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise peut être justifié par l’existence d’une cause légitime ayant empêché l’occupation prévue » (Cass. 3e civ. 20.10.2016 n° 15-21525). Il n’est donc pas nécessaire que le défaut d’occupation soit justifié par un cas de « force majeure ». En cas de litige, un bailleur peut se prévaloir d’une « cause légitime » lorsque, tel en l’espèce, un locataire se maintient dans le logement au-delà du terme du congé, en obligeant ainsi le bénéficiaire de la reprise à trouver un autre logement (dans le même esprit : Cass. 3e civ. 09.09.2014 n° 13-16691).

Pendant le délai de préavis, un locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il occupe réellement les lieux.

Modèle

Le modèle que nous proposons, et qui permet de notifier un congé pour reprise à un locataire par LRAR, est à adapter au cas par cas.