Délivrer en main propre un congé pour reprise d’un logement loué nu
Délivrer en ordre un congé pour reprise par une remise en main propre
Congé pour reprise – généralités
Les règles suivantes s’appliquent pour un contrat de location à venir, et pour tout contrat en cours au 7 août 2015, y compris s’il a été signé avant le 27 mars 2014. Nous supposons que le bailleur n’est pas tenu de faire une offre de « relogement » au locataire, dans le cadre du dispositif issu des lois Alur et Macron.
Un bailleur peut délivrer un congé pour reprise à un locataire, pour le terme de son contrat, uniquement si le logement est « destiné » à l’un des « bénéficiaires » visés par la loi (loi du 06.07.1989, art. 15 i.).
Si le propriétaire est une personne physique, outre celui-ci, le bénéficiaire de la reprise peut être (uniquement) son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire (depuis au moins un an), ses ascendants ou descendants (ou ceux de son conjoint, partenaire, concubin). En location nue, la reprise d’un logement en indivision est possible au profit d’un indivisaire, voire l’un de ses « proches » (précités).
Si le propriétaire est une personne morale, en location nue, un congé pour reprise est possible si le logement est loué par une SCI « familiale », mais le bénéficiaire de la reprise doit être l’un de ses associés. On entend par SCI familiale une « société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». Le législateur, dans le cadre de la réforme Elan, avait prévu de modifier (en l’élargissant) la définition légale d’une SCI « familiale ». Le texte de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, telle qu’adoptée par le parlement le 16 octobre 2018, comportait un article à ce sujet. Son texte visait une « société civile constituée exclusivement entre époux, partenaires liés par un pacte civil de solidarité, concubins notoires au sens de l’article 515-8 du Code civil depuis au moins un an à compter de la date du congé et leurs alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». Cet article a toutefois retoqué par le Conseil constitutionnel, en tant que cavalier législatif (Cons. const. DC du 15.11.2018 n° 2018-772, JO du 24.11.2018 n° 0272).
Là où un bailleur envisage de délivrer un « congé pour reprise » portant sur un logement loué nu ou en meublé, il faut en outre désormais tenir compte d’un dispositif légal destiné à « lutter » contre d’éventuels abus ou fraudes. Désormais, le fait pour un bailleur de délivrer un congé « justifié frauduleusement par sa décision de reprendre » un logement peut donner lieu à des poursuites pénales, avec une amende à la clé pouvant atteindre 6 000 € (personne physique) et 30 000 € (personne morale). Le locataire peut en outre se constituer partie civile, et demander « réparation de son préjudice ».
Au plan civil, en cas de contentieux, le juge peut par ailleurs, y compris d’office (c’est-à-dire de lui-même), vérifier « la réalité du motif du congé ». Il peut aussi « déclarer non valide » le congé « si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».
À ce titre, un bailleur sera, en l’état, bien avisé de pouvoir (à tout le moins) justifier que le logement concerné présente (à la date du congé) une utilité objective pour le bénéficiaire de la reprise, ou que la reprise répond à des impératifs familiaux (p.ex. rapprochement d’un parent éloigné pour aider un proche âgé, ou en mauvaise santé).
Un bailleur sera aussi bien avisé de pouvoir justifier d’une occupation effective du logement, à titre d’habitation principale, par le bénéficiaire de la reprise, et ce, pendant une durée « raisonnable ». Il est sage que l’intéressé emménage vite dans le logement à la suite du départ du locataire, sauf à pouvoir ensuite justifier d’importants travaux (Cass. 3e civ. 05.01.2011). Toutefois, en cas de litige, un bailleur peut se prévaloir d’une « cause légitime et extérieure de non-occupation du logement » (Cass. 3e civ. 22.11.2011).
La Cour de cassation a jugé avec fermeté, sous forme de principe, que « le défaut d’occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise peut être justifié par l’existence d’une cause légitime ayant empêché l’occupation prévue » (Cass. 3e civ. 20.10.016 n° 15-21525). Il n’est donc pas nécessaire que le défaut d’occupation soit justifié par un cas de « force majeure ». Le principe ainsi posé par l’arrêt est à notre avis transposable dans le cadre du nouveau régime du congé pour reprise, issu des lois Alur/Macron, tant en location nue que meublée. Au vu de l’arrêt, en cas de litige, un bailleur peut se prévaloir d’une « cause légitime » lorsque, tel en l’espèce, un locataire se maintient dans le logement au-delà du terme du congé, en obligeant ainsi le bénéficiaire de la reprise à trouver un autre logement (dans le même esprit : Cass. 3e civ. 09.09.2014).
Congé après acquisition. Une règle particulière protège les locataires lorsqu’un nouveau bailleur entend (vite délivrer) un congé pour reprise, après avoir acheté un logement déjà loué. Le texte précise que « lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition». Ainsi, si le terme du contrat du locataire en place intervient moins de deux ans après l’acquisition, son congé ne prendra effet qu’à l’issue d’une durée de deux ans, calculée à partir de la date de l’achat.
Remise en main propre = récépissé
Sous conditions, un bailleur peut ainsi délivrer un congé pour reprise à un locataire, pour le terme de son bail, si le logement est « destiné » à l’un des « bénéficiaires » visés par la loi (loi du 06.07.1989, art. 15).
Le congé doit impérativement être notifié au moins six mois avant l’échéance (le terme) du bail en cours. À défaut, le bail du locataire sera de plein droit reconduit à l’échéance, sauf à ce qu’il donne lui-même congé.
Le congé pour reprise peut être « notifié » par LRAR, ou par voie d’huissier.
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le congé peut aussi, désormais, être « remis en main propre contre récépissé ou émargement ».
S’il entend user de ce procédé, un bailleur ou son mandataire (s’il est spécialement mandaté pour délivrer congé) doit veiller à « verrouiller » en ordre un récépissé, afin de prévenir tout litige au plan probatoire.
Notons que le délai de préavis court à compter du jour de la remise en main propre.
Le congé doit être délivré à chaque titulaire du bail (celui ou ceux qui a/ont signé le bail), mais aussi à tout « cotitulaire » de plein droit du bail (par l’effet de la loi). C’est le cas d’un conjoint du locataire, quel que soit le régime matrimonial des intéressés, voire à un partenaire pacsé, mais pas du concubin (a fortiori de toute autre personne qui occuperait les lieux). Il est prudent de notifier à chacun des intéressés un congé, de manière séparée. Notons que si un locataire s’est marié après la conclusion du bail sans en avertir le bailleur, le congé qui lui est délivré est, de plein droit, opposable à son conjoint.
Contenu du congé. Le congé doit être « dépourvu d’ambiguïté » (Cass. 3e civ. 07.07.2015 n°14-17328).
À peine de risquer son annulation, il doit indiquer qu’il est motivé par la reprise du logement, mentionner les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, mais aussi la « nature du lien » entre celui-ci et le bailleur. Il est à cet égard impératif de préciser le lien de parenté entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Au vu des textes, un bailleur est aussi tenu de justifier, dans son congé, du « caractère réel et sérieux » de sa décision de reprise (préciser les raisons factuelles qui justifient la décision : besoin de relogement, etc.).
En cas de litige, un bailleur sera bien avisé de pouvoir justifier que la reprise du logement concerné répond à un besoin objectif pour le bénéficiaire (ou à un impératif familial), puis de l’occupation effective des lieux à titre d’habitation principale (sauf motif légitime, indépendant de sa volonté).
Notice d’information réglementaire
La loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu qu’une notice d’information « relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire » devrait être jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre le logement.
Le contenu de cette notice d’information « réglementaire » a été fixé par une annexe à un arrêté ministériel (arrêté du 13.12.2017, JO du 20.12.2017). La notice d’information, telle que publiée au JO le 20 décembre 2017, comprenait une erreur, en rubrique 2.2.2, concernant le régime applicable en cas de congé pour vendre délivré, à un locataire en place, par l’acquéreur d’un logement loué. Un arrêté ministériel, publié le 27 janvier 2018 à titre « rectificatif » (sic), a retouché le texte de l’annexe à l’arrêté du 13 décembre 2017.
Un décret n° 2019-966 du 18 septembre 2019 (JO du 19.09) est venu remplacer, dans tous les textes réglementaires en vigueur, les expressions « tribunal d’instance » (TI) et « tribunal de grande instance » (TGI) par celle de « tribunal judiciaire » (décret art. 8). Il s’agit de prendre en compte la vaste réforme de l’organisation judiciaire, qui a entraîné la substitution du tribunal judiciaire au TI/TGI, à compter du 1er janvier 2020. La rubrique 3-2-2-1 de la notice d’information réglementaire a été retouchée, à ce titre. Pour un congé pour vendre (ou reprise), prévoyez de joindre la notice d’information telle que retouchée.
Lorsqu’un congé pour vente ou reprise est délivré à un locataire dans le cadre d’un bail d’habitation (location nue), le congé doit s’accompagner de la notice d’information réglementaire, telle que modifiée. En pratique, le plus simple est d’effectuer un copier/coller de la notice, en la reproduisant à l’identique sur un document séparé. Si l’arrêté ministériel n’impose aucun formalisme particulier, il est sage d’utiliser une police de caractères de taille 11 (au moins) ou 12.
Le texte indique que la notice d’information est imposée (uniquement) en cas de « congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement » (loi du 06.07.1989, art. 15 I).
La notice réglementaire précise que, s’il est délivré par l’intermédiaire d’un mandataire (agence immobilière, administrateur de biens, notaire, ...), et non directement par le bailleur, le congé « doit mentionner le nom ou la dénomination sociale du bailleur ».