État des risques

Régulariser en ordre l’état des risques requis en location

État des risques / généralités

Au titre de l’article L 125-5 du Code de l’environnement, les locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, doivent être informés par le bailleur de l'existence de ces risques.

En cas de mise en location de l'immeuble, l'état des risques naturels et technologiques doit être fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Notons que l’état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, doit aussi être joint aux baux commerciaux.

En application de l’article 3-3 de la loi de 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, doit être annexé au contrat de location d’un logement, lors de sa signature ou de son renouvellement. Dans les zones visées à l'article L 125-5 I du Code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique doit être complété, à chaque changement de locataire, par un état des risques naturels et technologiques.

Un formulaire réglementaire, jadis intitulé « État des risques naturels, miniers et technologiques » (ERNMT), est à régulariser. L’état des risques naturels et technologiques est désormais dénommé « État des risques et pollutions » (ERP), par suite d’un arrêté ministériel daté du 13 juillet 2018 (JO du 02.08.2018).

Il n’est pas imposé de faire appel à un professionnel, pour la dresse de ce document.

Informations à fournir

Un bailleur doit informer l’acquéreur ou le locataire de l’existence des risques concernés.

Zones couvertes par un plan PPR. Sont notamment concernés les biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques (PPRt) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRn), prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret. En vertu de l’article R 125-23 du Code de l’environnement, l’obligation d’information s’applique notamment, dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet, pour les biens immobiliers situés :

• Dans le périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques (PPRt) approuvé ;
• Dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRn) approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables ;
• Dans le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un PPRt ou PPRn prescrit ;
• Dans une des zones de sismicité 2, 3, 4 ou 5 ;
• Dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques miniers approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables.

L’État élabore et met en application des plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), tels que les inondations (PPRi), mouvements de terrain, incendies de forêt, tempêtes, etc. (C. env. art. L 562-1 et s.). L’établissement d’un PPRNP est prescrit par un arrêté préfectoral. Puis, après enquête publique, le PPRNP est approuvé par un autre arrêté préfectoral, publié au recueil des actes administratifs (RAA). En pratique, une rubrique de l’« État des risques et pollutions » (ERP), portant sur la situation de l’immeuble au regard d’un PPRNP, est à compléter. L’ERP doit être accompagné des extraits utiles des documents annexés à l’arrêté préfectoral.

Il a été jugé qu’il n’existait pas d’obligation pour un bailleur d’annexer un état des risques à un bail, si les locaux concernés ne font pas partie d’une zone à risque (Cass. 3e civ. 22.06.2017 n° 16-18875).

Un décret n° 2017-780 du 5 mai 2017 (JO du 07.05), relatif au plan de prévention des risques technologiques (PPRt), est venu retoucher le cadre réglementaire de l’état des risques. À la suite de ce décret, et le cas échéant, un état des risques doit être accompagné « des informations reçues » en application de l’article L 515-16-2 I, alinéa 3 du Code de l’environnement. L’incidence de cette modification est la suivante. À l’intérieur d’un périmètre d’exposition aux risques technologiques défini par un PPRt, celui-ci peut délimiter des zones dites de prescription. Dans ces zones de prescription, pour des biens autres que des logements, le préfet doit informer les propriétaires, gestionnaires ou exploitants, du type de risques auxquels leur bien ou activité est soumis, et de la nature des risques. Ce sont ces informations qui sont alors à communiquer avec l’état des risques lors d’une (re)location.

Information sur les sols (location de terrain). Une obligation d’information spécifique s’applique pour la location d’un terrain. Elle s’applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet, pour les terrains répertoriés en secteurs d’information sur les sols (SIS). En pratique, un arrêté ministériel du 18 décembre 2017 (JO du 28.12.2017), a créé un nouveau modèle d’imprimé à utiliser pour l’établissement de l’état des risques, à compter du 1er janvier 2018. Le formulaire a été intitulé « État des servitudes “risques” et d’information sur les sols » (ESRIS), avec une rubrique pour préciser (case à cocher) si un terrain est, ou non, situé dans un secteur d’information sur les sols (SIS).

Information sur le radon. Une ordonnance n° 2016-128 du 10 février 2016 a modifié l’article L 125-5 du Code de l’environnement, pour y instaurer une nouvelle obligation d’information à la charge de tout vendeur ou bailleur d’un bien immobilier, dans « des zones à potentiel radon ». Il a été prévu que l’acquéreur ou le locataire soit informé du risque radon (C. env. art. L 125-5, I). Un décret n° 2018-434 du 4 juin 2018 (JO du 05.06.2018) est venu préciser que le territoire national est divisé en trois zones à potentiel radon définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols. Le décret a indiqué que l’obligation d’information, en location, s’appliquerait (uniquement) dans les « zones à potentiel radon de niveau 3 » (C. env. art. R 125-23, 5°), c’est-à-dire dans des zones à potentiel radon « significatif » (C. santé publ. art. R 1333-29).

Il découle du décret n° 2018-434 du 4 juin 2018 (JO du 05.06.2018), que l’obligation d’information, en location, s’applique (uniquement) dans les « zones à potentiel radon de niveau 3 » (C. env. art. R 125-23, 5°). Sont concernées des zones à potentiel radon « significatif » (C. santé publ. art. R 1333-29). La liste des communes concernées, figurant dans les « zones à potentiel radon de niveau 3 », a été fixée par un arrêté ministériel du 27 juin 2018, publié le 30 juin 2018.

La nouvelle réglementation sur le radon est entrée en vigueur le 1er juillet 2018.

Le formulaire d’état des risques, document à fournir à un acquéreur ou locataire, a été retouché (complété) par un arrêté publié en juillet 2018, pour y intégrer une rubrique sur le risque radon.

Le formulaire est désormais appelé « État des risques et pollutions » (ERP).

Au vu des textes, l’obligation d’information sur le risque radon, en vente et location, ne s’applique en droit, à notre avis, qu’à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication d’un arrêté préfectoral fixant la liste des documents auxquels un vendeur ou bailleur peut se référer. Une « fiche d’information sur le risque radon » est désormais téléchargeable sur le site https://www.georisques.gouv.fr/, à cet égard.

En pratique

Un arrêté ministériel du 13 juillet 2018 (JO du 02.08.2018) est venu modifier le formulaire réglementaire d’état des risques. Le nouveau formulaire est désormais appelé « État des risques et pollutions » (ERP).

En pratique, il convient d’utiliser le nouveau formulaire « ERP » en location, en prévoyant de compléter la nouvelle rubrique visant à préciser si le bien concerné se situe, ou non, en zone 3 pour le risque radon. Si un bien est situé dans une commune à potentiel radon classée en niveau 3, joignez à vos actes la « fiche d’information », publiée sur le site Géorisques.

Le formulaire doit être établi à partir des informations mises à disposition par le préfet, qui prennent la forme de documents et d’un dossier pouvant être consultés dans les mairies des communes intéressées, ainsi qu’à la préfecture et dans les sous-préfectures du département. Le formulaire doit à cet égard mentionner les risques dont font état les documents et le dossier, et auxquels l’immeuble faisant l’objet de la vente ou de la location est exposé.

Le formulaire doit nécessairement s’accompagner des extraits utiles des documents qui permettent de localiser le bien au regard des risques encourus.

Les documents qui sont nécessaires pour l’établissement de l’ERP peuvent être consultés en mairie, à la préfecture et dans les sous-préfectures du département mais aussi auprès des chambres des notaires. Il s’agit, d’une part, de l’arrêté préfectoral (appelé souvent « arrêté général ») déterminant la liste des communes dans lesquelles l’information sur les risques naturels et technologiques majeurs doit être délivrée ainsi que la nature des risques donnant lieu à cette information. Il s’agit, d’autre part, du dossier communal d’information (DCI) joint à l’arrêté préfectoral spécifique à chaque commune concernée et qui comporte une fiche synthétique récapitulant les risques qui doivent être visés par l’état et, lorsqu’elle est disponible, une cartographie au format A4 pour chacun de ces risques. Cette cartographie permet de localiser le bien par rapport à l’emprise de la zone soumise au risque. Cette fiche synthétique énumère également les documents de référence auxquels les parties peuvent se référer. Ces documents de référence peuvent être une carte des aléas, un plan de zonage réglementaire au 1/5 000 ou au 1/10 000 du plan existant ou le projet de carte d’un plan en cours d’élaboration. Les frais de reproduction pour obtenir une copie des documents sont à la charge du bailleur.

Les ressources Internet, proposés par les pouvoirs publics, facilitent grandement la tâche.

Le site Internet Géorisques (https://www.georisques.gouv.fr/) permet vite d’obtenir, en saisissant l’adresse d’un bien, un « descriptif des risques ». Le ministère de la Transition écologique et solidaire a toutefois précisé que ce site a été conçu comme un outil « informatif et pédagogique » sur les risques. En l’état, l’information disponible sur le site ne permet pas « de renseigner l’état des risques. Il n’a pas de valeur juridique, comme indiqué sur le site à l’attention des visiteurs » (sic). Les informations à communiquer dans le cadre de l’ERP sont « mises à disposition via des arrêtés publiés sur le site Internet de la préfecture du département du bien concerné. Ce sont ces informations qui font foi et qui sont juridiquement opposables » (rép. min. : JO Sén. 16.05.2019 p. 2632 n° 05511). En pratique, pour l’établissement d’un ERP, il convient donc de bien vérifier et de prendre en compte les informations publiées sur le site Internet de la préfecture concernée. Pour accéder à ces informations, le site d’une préfecture comporte très souvent, à la fin de sa première page (page d’accueil), une rubrique « IAL : Information acquéreur locataire ».

Le site https://www.georisques.gouv.fr/ permet de rechercher et de disposer, grâce à un moteur de recherche simple d’utilisation, d’informations utiles, commune par commune.

Les sites des préfectures permettent, pour la plupart d’entre eux, de consulter en ligne et de télécharger gratuitement :

• la liste ou une carte des communes où s’applique l’obligation de dresser un état ;
• les fiches communales DCI ;
• la cartographie et les documents de référence.

Il faut bien situer la parcelle sur le territoire communal et donc d’identifier le risque auquel elle est exposée et non de considérer la situation de la commune telle qu’elle figure sur la fiche annexée à l’arrêté préfectoral. Concrètement, le territoire communal est nécessairement concerné par un ou plusieurs des risques pris en compte, alors que le bien en question peut, quant à lui, n’être concerné par aucun de ces risques. La principale difficulté réside dans la recherche de la situation exacte du bien par rapport au périmètre des plans. Les cartographies des risques ne comportent en effet jamais le nom des rues. Il est donc recommandé, en pratique, de se munir d’un plan de la commune pour le mettre en parallèle mais aussi du plan parcellaire du bien lorsque celui-ci est divisé pour éviter ainsi tout risque d’erreur. Si le bien est en limite d’une zone, le recours au document de référence doit permettre de préciser sa localisation.

Pour remplir le formulaire, il convient ensuite de reporter les informations contenues dans l’arrêté préfectoral et dans le document de référence, le dossier communal d’information.

Désormais, une rubrique spécifique sur la situation du bien au regard d’un plan de prévention de risques miniers (PPRm) est à compléter dans le nouveau formulaire à régulariser, en tant que besoin, comme pour les autres plans (PPRn et PPRt).

Il faut également préciser si un immeuble concerné est touché par des prescriptions de travaux figurant dans le règlement de l’un des plans. Et, dans la positive, si les travaux prescrits ont (ou non) été réalisés.

Une case est impérativement à cocher en rubrique sur la zone de sismicité du bien loué, même situé en zone 1 (risque très faible).

Le formulaire à utiliser comprend une rubrique pour préciser (case à cocher) si un terrain est, ou non, situé dans un secteur d’information sur les sols (SIS).

Le formulaire intègre aussi une sous-rubrique pour la nouvelle information requise, en immobilier d’entreprise, au regard d’un plan de prévention des risques technologiques. Un décret n° 2017-780 du 5 mai 2017 (JO du 07.05), relatif au plan de prévention des risques technologiques (PPRt), est venu en effet retoucher le cadre réglementaire de l’état des risques. À la suite de ce décret, et le cas échéant, un état des risques doit être accompagné « des informations reçues » en application de l’article L 515-16-2 I, alinéa 3 du Code de l’environnement. À l’intérieur d’un périmètre d’exposition aux risques technologiques défini par un PPRt, celui-ci peut délimiter des zones dites de prescription. Dans ces zones de prescription, pour des biens autres que des logements, le préfet doit informer les propriétaires, gestionnaires ou exploitants, du type de risques auxquels leur bien ou activité est soumis, et de la nature des risques. Ce sont ces informations qui sont alors à communiquer avec l’ERNMT, lors d’une (re)location.

Là où un immeuble est situé dans le périmètre d’un PPR, il faut penser à annexer, à l’état des risques, les documents exigés.

S’il se révèle, à l’examen des pièces, que l’état n’est pas obligatoire, on peut recommander d’en assurer l’établissement avec toutes les cases cochées « non », ce qui permettra de justifier, en tout état de cause, que le nécessaire a bien été fait pour procéder aux vérifications qui s’imposaient. Une clause dans le bail ou le contrat de location complètera utilement la protection du bailleur, son mandataire et son rédacteur.

Location saisonnière. Dans le cadre de la réforme Elan, et dans le but de « simplifier les formalités relatives aux locations saisonnières », le législateur avait décidé de dispenser expressément les propriétaires-bailleurs de l’obligation de fournir au locataire l’état des risques naturels et technologiques en location saisonnière. Le texte concerné de la loi Elan a toutefois été censuré par le Conseil constitutionnel, en tant que cavalier législatif (Cons. const. DC du 15.11.2018 n° 2018-772, JO du 24.11.2018 n° 0272).

Formulaire

Le formulaire réglementaire d’ERP que nous proposons est celui en vigueur au 20 août 2020.