Congé pour vente (logement loué meublé)
Lorsqu’un bailleur souhaite vendre un logement loué en meublé, libéré du locataire…
Congé pour vendre en location meublée : généralités
En vertu de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cadre de la location d’un logement en meublé à titre de résidence principale, le bailleur qui « ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ».
Un bailleur peut délivrer congé à un locataire en raison de sa décision de vendre le logement.
Locataires protégés. Un bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de 65 et dont les ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond de ressources réglementaire, celui en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit proposé, dans les conditions prévues par la loi. Désormais, un locataire peut aussi bénéficier du dispositif légal, et ce, quel que soit son âge, s’il a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement. La loi pose toutefois une double condition cumulative. D’une part, les ressources de cette personne doivent être inférieures au plafond de ressources. D’autre part, le « montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer » doit également être inférieur au plafond de ressources.
L’obligation de relogement est écartée lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources.
Plafonds des ressources 2018 à respecter en 2020 | |||
Composition du foyer | Île-de-France | Autre région | |
Paris ou Ville limitrophe | Autre commune | ||
1 personne | 24 006 € | 24 006 € | 20 870 € |
2 personnes (sans personne à charge) | 35 877 € | 35 877 € | 27 870 € |
Jeune couple (sans personne à charge) ou 1 personne en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité | 47 031 € | 43 127 € | 33 516 € |
3 personnes ou 1 personne + 1 personne à charge ou 2 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité | 47 031 € | 43 127 € | 33 516 € |
4 personnes ou 1 personne + 2 personnes à charge ou 3 personnes dont au moins une est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité | 56 152 € | 51 659 € | 40 462 € |
5 personnes ou 1 personne + 3 personnes à charge ou 4 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité | 66 809 € | 61 154 € | 47 599 € |
6 personnes ou 1 personne + 4 personnes à charge ou 5 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité | 75 177 € | 68 817 € | 53 644 € |
Par personne supplémentaire | +8 377 € | +7 668 € | +5 983 € |
Pas de droit de préemption. En location meublée, le locataire ne bénéficie pas du droit de « préemption » qui lui est reconnu lorsqu’il est titulaire d’un bail d’habitation (location nue). Il n’y a donc pas à lui notifier une offre de vente.
En location meublée, le locataire ne bénéficie pas du droit de « préemption » qui lui est reconnu lorsqu’il est titulaire d’un bail d’habitation (location nue). Il n’y a donc pas à lui notifier une offre de vente.
Formalisme
À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
Le congé peut/doit être notifié LRAR ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé aux fins de vente. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du contrat n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. L’idéal est à ce titre de pouvoir justifier, à la date du congé, de diligences destinées à assurer la mise en vente (effective) du bien.
Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de vendre le logement est punissable d’une amende pénale dont le montant peut atteindre 6 000 € (personne physique) et 30 000 € pour une personne morale.
Un congé doit s’accompagner d’une offre de relogement, si le locataire « bénéficie » de la protection spécifique reconnue par la loi.
Le congé doit être délivré à chaque titulaire du bail (celui/ceux qui a/ont signé le bail), mais aussi à tout « cotitulaire » de plein droit du bail (par l’effet de la loi). C’est le cas d’un conjoint du locataire, quel que soit le régime matrimonial des intéressés, voire à un partenaire pacsé, mais pas du concubin (a fortiori de toute autre personne qui occuperait les lieux). Il est prudent de notifier à chacun des intéressés un congé, de manière séparée. Notons que si un locataire s’est marié après la conclusion du bail sans en avertir le bailleur, le congé qui lui est délivré est, de plein droit, opposable à son conjoint.
Pas de notice d’information. En location meublée, il n’est pas nécessaire de joindre la notice d’information règlementaire requise en location nue.
Modèle
Le modèle que nous proposons ici permet de notifier un congé pour vendre à un locataire, par LRAR. Il est à adapter au cas par cas.