Délivrer en main propre un congé pour reprise d’un logement meublé
Délivrer en ordre un congé pour reprise par une remise en main propre, en location meublée
Conge pour reprise : généralités
Sous conditions, un bailleur peut délivrer un congé pour reprise à un locataire qui loue un logement en meublé, pour le terme de son contrat de location, si le logement est « destiné » à l’un des « bénéficiaires » visés par la loi (loi du 06.07.1989, art. 25-8).
Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur (personne physique), son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Il est à relever que pour la location meublée, l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit explicitement les modalités de délivrance par le bailleur du congé pour reprise. Les dispositions énumérant les bénéficiaires de la reprise sont rédigées dans des termes strictement identiques aux dispositions de l’article 15 de la loi. Selon les pouvoirs publics, la « formulation retenue par le législateur exclut donc, de la même manière, la possibilité par le bailleur personne morale de donner congé pour reprendre le logement loué meublé. Cette disposition ne connaît pas d’exception lorsque le bailleur est une société civile familiale ou lorsque le logement est en indivision. Le bailleur personne morale peut toutefois donner congé au locataire pour d’autres motifs prévus par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Le congé doit alors être justifié soit pas sa décision de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux » (rép. min. : JOAN 11.12.2018 p. : 11398 n° 4495).
Le congé doit impérativement être notifié au moins trois mois avant l’échéance (le terme) du contrat de location en cours. À défaut, le contrat du locataire sera de plein droit reconduit à l’échéance, sauf à ce qu’il donne lui-même congé.
Contenu du congé. Le congé doit être « dépourvu d’ambiguïté » (Cass. 3e civ. 07.07.2015 n° 14-17328). À peine de risquer son annulation, il doit indiquer qu’il est motivé par la reprise du logement, mentionner les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, mais aussi la « nature du lien » entre celui-ci et le bailleur. Il est à cet égard impératif de préciser le lien de parenté entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Au vu des textes, un bailleur est aussi tenu de justifier, dans son congé, du « caractère réel et sérieux » de sa décision de reprise (préciser les raisons factuelles qui justifient la décision : besoin de relogement, etc.).
En cas de litige, un bailleur sera bien avisé de pouvoir justifier que la reprise du logement concerné répond à un besoin objectif pour le bénéficiaire (ou à un impératif familial), puis de l’occupation effective des lieux à titre d’habitation principale (sauf motif légitime, indépendant de sa volonté).
Remise en main propre = récépissé
Le congé pour reprise peut être « notifié » par LRAR, ou par voie d’huissier.
Le congé peut également être « remis en main propre contre récépissé ou émargement » (cette règle bénéficie aussi au locataire, lorsqu’il donne congé).
S’il entend user de ce procédé, un bailleur ou son mandataire (s’il est spécialement mandaté pour délivrer congé) doit veiller à « verrouiller » en ordre un récépissé, afin de prévenir tout litige au plan probatoire.
Le délai de préavis court à compter du jour de la remise en main propre du congé.
Le congé doit être délivré à chaque titulaire du bail (celui ou ceux qui a/ont signé le bail), mais aussi à tout « cotitulaire » de plein droit du bail (par l’effet de la loi). C’est le cas d’un conjoint du locataire, quel que soit le régime matrimonial des intéressés, voire à un partenaire pacsé, mais pas du concubin (a fortiori de toute autre personne qui occuperait les lieux). Il est prudent de notifier à chacun des intéressés un congé, de manière séparée. Notons que si un locataire s’est marié après la conclusion du bail sans en avertir le bailleur, le congé qui lui est délivré est, de plein droit, opposable à son conjoint.