Annonce en location pour un logement

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Annonces immobilières – location

Rédiger une annonce en ordre pour la location d’un logement avec un bail « 1989 »

Annonces et performance énergétique

En vertu de l’article L 134-4-3 du CCH, en cas de « location d’un bien immobilier », le classement du bien au regard de sa « performance énergétique » doit être mentionné dans les annonces, selon des modalités définies par un décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010 (CCH art. R 134-5-1 et suiv.).

Le classement du logement au regard de sa performance énergétique (celui figurant sur le diagnostic de performance énergétique – DPE exigé), doit ainsi être mentionné, notamment, dans toutes les annonces relatives à la location d’un logement sous bail 1989, sans exclusive. Tout logement est concerné : maison individuelle, logement en mono/copropriété, … La réglementation concerne la location nue mais aussi un logement loué en meublé.

Presse écrite. Dans l’annonce, il faut insérer la mention suivante : « CLASSE ÉNERGIE : (A à G) ». Cette mention doit figurer en majuscules, suivant une « taille » au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce (CCH art. R 134-5-1).

Internet. Toutes les annonces diffusées sur tout site Internet, qu’il soit spécialisé (portail dédié, payant, etc.) ou non (site de petites annonces, etc.), sont concernées. L’annonce doit faire apparaître le classement énergétique sur « l’échelle de référence » (étiquette du DPE). Cette mention doit être en couleur et lisible. Elle doit respecter au minimum les proportions suivantes : 180 × 180 pixels.

En vitrine d’agence. Les annonces publiées dans les vitrines des agences immobilières doivent comporter l’étiquette énergie du DPE, ainsi que la classe de performance énergétique du bien concerné. L’étiquette énergie doit être lisible et en couleur. Elle doit représenter au moins 5 % de la surface du support (soit environ 5,5 x 5,5 cm pour une annonce en format A4). Au regard des textes, sont concernées les annonces affichées en vitrine ou à l’intérieur des locaux, mais non les fiches de présentation. De même, on peut penser que des annonces transmises ou déposées en boîte aux lettres (courrier personnalisé, prospectus, etc.) échappent à la réglementation.

Annonce par un mandataire (agent immobilier/adb)

Tout agent immobilier et/ou ADB doit rédiger ses annonces, pour la location d’un logement, en respectant les règles fixées par un arrêté ministériel du 10 janvier 2017 (JO du 18.01.2017). L’arrêté du 10 janvier 2017 vise toute « publicité », quel que soit le support utilisé : annonce diffusée par voie de presse ou Internet, prospectus déposé en boîte aux lettres, annonce affichée en vitrine de l’agence, ...

Pour la DGCCRF, sont concernées toutes « les annonces de location non saisonnière d’un bien, c’est-à-dire d’une durée supérieure à 90 jours ». Les règles intéressent au premier chef la mise en location d’un logement, nu ou en meublé, à titre de résidence principale, par le biais d’un bail/contrat de location régi par la loi du 6 juillet 1989.

Situation du bien. Une annonce doit indiquer, obligatoirement, la commune dans laquelle se situe le logement loué, outre son arrondissement (à Paris, Marseille ou Lyon).

Logement meublé. L’annonce doit aussi mentionner le « caractère meublé de la location ».

Surface habitable. Une annonce doit impérativement indiquer la surface du logement, exprimée en mètres carrés de surface habitable. Pour la DGCCRF, la surface annoncée doit « être identique à celle mentionnée dans le bail d’habitation ». Cette donnée sert en effet « de base de calcul au plafond des honoraires de location », prévu par l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989. En se fondant sur une obligation d’information (Code de la consommation, art. L 111-1), la DGCCRF estime en outre que la mention de la surface d’un logement est un « élément déterminant du montant des honoraires ».

La « surface habitable » à prendre en compte est celle dite utile, visée par l’article R 111-2 du CCH. Ce texte précise que :

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. »

« Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés [au sens du CCH], locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Conditions de la location. Toute annonce doit aussi indiquer le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du « complément de loyer » et des charges récupérables, suivi de la mention « par mois » et, s’il y a lieu, de celle « charges comprises ». Pour la DGCCRF, c’est « cette information qui doit apparaître prioritairement aux locataires potentiels, notamment dans le cadre d’un moteur de recherche sur un site Internet d’annonces. Il s’agit d’une somme additionnant le montant du loyer, des charges locatives et du complément de loyer pour les biens situés dans une zone à encadrement ».

L’utilisation d’abréviations est interdite pour une annonce diffusée sur Internet. Le texte n’autorise en effet que les (seules) abréviations « /mois » et « CC » sur les « supports physiques », en clair des annonces sous format papier (presse, vitrine, ...).

Charges. L’annonce doit aussi comporter le « montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location » et les « modalités de règlement desdites charges » (p.ex. charges récupérables : provision mensuelle de (x) € - régularisation annuelle). Pour la DGCCRF, sont visées les charges locatives, c’est-à-dire les « sommes dont le bailleur a fait l’avance et peut légalement en demander le remboursement au locataire ». Les « modalités de récupération des charges locatives doivent être indiquées (provision avec régularisation annuelle ; forfait ou remboursement sur justificatifs) ». Dans une note d’information, la DGCCRF a précisé que « les charges locatives sont des sommes dont le bailleur a fait l’avance et peut légalement en demander le remboursement au locataire ». Concrètement, les modalités de récupération de charge pourraient apparaître ainsi :

« XX euros de provisions pour charges, soumise à régularisation annuelle » s’il s’agit d’une provision donnant lieu à régularisation annuelle ;

« XX euros de charges forfaitaires » uniquement dans les cas où la loi autorise la perception d’un forfait (colocations et meublés) qui exclut toute possibilité de régularisation ;

« Les charges locatives donneront lieu à remboursement sur justificatif » – hypothèse par exemple rencontrée pour l’habitat individuel par exemple : le bailleur renonce à percevoir une provision et préfère demander directement le remboursement des sommes avancées par lui. »

Complément de loyer. Il est à noter que l’article 4 3° de l’arrêté du 10 janvier 2017 vise le montant du complément de loyer qui pouvait jusqu’ici être exigé au titre de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, c’est à dire au titre du dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi Alur de 2014. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Elan (JO du 24 novembre 2018) a abrogé le dispositif d’encadrement des loyers « Alur », prévu et organisé jusqu’ici par l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989. Un dispositif particulier de complément de loyer est néanmoins à prendre en compte, là où s’applique le dispositif d’encadrement des loyers, prévu et régi par l’article 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018. Pour un logement situé dans une zone où s’applique ce dispositif d’encadrement des loyers (à Paris et Lille, au 17 août 2020), un bailleur peut parfois demander, en plus du loyer dit de « base », un complément de loyer. Si ce complément de loyer est à bon droit demandé, il convient aussi d’indiquer son montant dans une annonce, par précaution (en attendant la modification éventuelle de l’arrêt du 10 janvier 2017, à ce sujet).

Dépôt de garantie. Une annonce doit aussi indiquer le montant du dépôt de garantie réclamé au locataire.

Bail mobilité. Un contrat de location de courte durée d’un logement meublé, appelé « bail mobilité », a été créé par l’article 107 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan. La loi du 6 juillet 1989 a été complétée d’un nouveau titre Ier ter, et de nouveaux articles. Le « bail mobilité », qui est défini comme « un contrat de location de courte durée d’un logement meublé » (loi du 6 juillet 1989, art. 25-12), fait l’objet d’un titre d’ordre public, comportant sept articles spécifiques, dans la loi du 06.07.1989 (art. 25-12 et suiv.).

Dans le cadre d’un bail mobilité, les charges locatives accessoires au loyer principal peuvent être récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont à définir dans le contrat de location. Le « forfait » ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges doit être fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur comme en matière de location nue. Ce montant ne « peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait » (loi du 06.07.1989, art. 25-18). En pratique, les charges locatives doivent ainsi être forfaitisées selon la durée du bail. Il n’y a pas de possibilité de demander une provision pour charges, ni complément ou régularisation.

Dans le cadre d’un bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur (loi du 06.07.1989, art. 25-17).

Honoraires. La loi Alur du 24 mars 2014 a créé un mécanisme visant à voir plafonner par décret la « part » des seuls honoraires qu’un agent immobilier et/ou ADB, mandaté par un bailleur pour la mise en location (nue ou en meublé) d’un logement à titre de résidence principale, est susceptible de réclamer au (futur) locataire (loi du 06.07.1989 art. 5). Le principe est que la rémunération de l’intermédiaire est à la charge exclusive du bailleur, sauf exceptions. Seuls les frais liés aux visites, à la constitution du dossier, à la rédaction de bail et à l’état des lieux peuvent être partagés entre le bailleur et le locataire. Les honoraires de location sont plafonnés dans les conditions fixées, en l’état, par un décret n° 2014-890 du 1er août 2014. Pour les prestations de visite du logement par le locataire, de constitution de son dossier et de rédaction de son bail, le plafond des honoraires afférents (et forfaitaires) est fixé à 12 €/m² (prendre en compte la surface habitable du logement) dans les communes situées en zone dite « très tendue » (zone A bis du dispositif « Duflot » : Paris et certaines villes en petite couronne), 10 €/m² dans celles où s’applique la taxe sur les logements vacants, et 8 €/m² partout ailleurs.

Le montant TTC réclamé au locataire pour les prestations ainsi facturables ne saurait en aucun cas dépasser celui supporté par le bailleur.

Toute annonce doit mentionner le montant total TTC des honoraires mis à la charge du locataire, suivi ou précédé de la mention « honoraires charge locataire ». Une abréviation « HCL » n’est admise que sur les seuls « supports physiques » : annonce publiée en presse « papier », annonce en vitrine, ...

Pour la DGCCRF, il faut à ce titre mentionner le montant total des honoraires de l’intermédiaire mis à la charge du locataire (visite, dossier, bail et état des lieux le cas échéant). Pour la DGCCRF, une annonce doit comporter le montant (global) des honoraires à la charge du locataire « en valeur absolue » (TTC).

Honoraires d’état des lieux. Là où un agent immobilier ou ADB est mandaté par un bailleur pour assurer la dresse de l’état des lieux d’entrée (EDLE) d’un logement loué nu ou meublé (résidence principale), l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 l’autorise à facturer des honoraires spécifiques au locataire, dans la limite d’un plafond fixé en l’état à 3 € TTC par mètre carré de surface habitable (décret du 1er août 2014). Notons que le bailleur-mandant est également tenu de payer cette prestation, pour un montant qui doit être au moins égal à celui exigé du locataire.

Une annonce doit mentionner, de manière distincte, le montant TTC des honoraires à la charge du locataire pour la dresse de son état des lieux d’entrée (EDLE). Dans une note d’information, la DGCCRF a indiqué que les honoraires de l’intermédiaire correspondent à la somme totale exigible du futur locataire. Si le professionnel est également mandaté pour réaliser un état des lieux, l’annonce devra détailler cette dernière prestation soit : « XXX euros honoraires charge locataire, dont XX euros pour l’état des lieux ».

Pour la DGCCRF, il s’agit de mentionner la « part des honoraires dus au titre de l’état des lieux, si l’intermédiaire est mandaté pour le réaliser ». Côté agent immobilier ou ADB, il faut veiller à cet égard à bien respecter le plafond réglementaire, tel que fixé en l’état par le décret du 1er août 2014, soit 3 € TTC par mètre carré de surface habitable. Par exemple, pour un logement de 53 m², le montant « facturable » au locataire est de 159 € TTC (au maximum). Pour la DGCCRF, le non-respect de ce plafond peut constituer une pratique commerciale trompeuse.

Pour la DGCCRF, une annonce doit comporter une « mention indiquant si l’état des lieux est inclus ou non » dans les honoraires mentionnés à la charge d’un locataire. Selon une revue publiée par la DGCCRF, cette mention s’impose au titre de l’obligation « générale d’information précontractuelle » (Code de la consommation art. L 111-1 et L 111-2). À cet égard, un locataire potentiel doit pouvoir savoir « le plus tôt » possible si l’EDLE « sera ou non assuré par le mandataire du bailleur et, par voie de conséquence, s’il est compris dans le montant des honoraires annoncés ». La délivrance, ou non, de l’information « est susceptible d’influencer le comportement économique des candidats-locataires » (sic).

En pratique, la prudence invite à porter au moins la mention « état des lieux d’entrée inclus » ou « non inclus », selon que vous êtes ou non mandaté par un bailleur pour l’EDLE, dans toute annonce (vitrine, Internet, presse, etc.). Dans la positive, le montant TTC des honoraires à la charge du locataire pour la dresse de son état des lieux d’entrée (EDLE) est à mentionner, comme requis.

Une discussion peut être permise sur les mentions requises si un EDLE est externalisé, c’est-à-dire confié à un prestataire ou un huissier.

Comme en vente, au titre de l’article 2 de l’arrêté du 10 janvier 2017, les tarifs de l’agent immobilier, pour ses honoraires en location, doivent être « aisément accessibles [...] à partir de toute publicité […] effectuée sur un support dématérialisé ». À ce titre, pour la DGCCRF, la présence d’un lien hypertexte visible dans le corps d’une annonce, intitulé par exemple « consulter nos tarifs » et renvoyant directement vers la page « tarifs » du site du professionnel, permet de remplir l’obligation.

Ce à quoi il faut veiller. Veillez à ce que vos annonces ne comportent aucune mention susceptible d’être considérée comme discriminante, d’une manière ou d’une autre (cf. Défenseur des droits, décision 2018-020 du 09.03.2018). Un agent immobilier et ADB s’oblige notamment à « ne commettre aucune des discriminations mentionnées à l’article 225-1 du Code pénal » (C. déont. art. 3 1°).

Incidence de la loi  « Énergie et Climat ». La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat (JO du 09.11.2019 n° 0261) est venu imposer certaines informations, à partir du 1er janvier 2022, dans les annonces en location pour un logement.

Il a été prévu que, à compter du 1er janvier 2022, en cas de location d'un bien immobilier à usage d'habitation dont la consommation énergétique excède un certain seuil (330 kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an), l'obligation de respecter ce seuil soit mentionnée dans les publicités relatives à la location, ainsi que dans les baux. Il a été prévu, à compter du 1er janvier 2028, qu’en cas de location d'un bien immobilier à usage d'habitation dont la consommation énergétique excède le seuil, le non-respect de l'obligation soit mentionné dans les publicités en location ainsi que dans les baux. Côté professionnel, une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale) a été prévue.

Incidence de la refonte du CCH. Une ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 (JO du 31.01.2020), relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre I du Code de la construction et de l'habitation, est venue procéder à une refonte de textes légaux figurant dans le Code de la construction et de l’habitation - CCH (Livre I).

Les nouveaux textes du livre I du CCH, dans sa rédaction issue de l'ordonnance, entreront en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er juillet 2021.Un projet de loi, présenté en Conseil des ministres puis déposé le 22 juillet 2020, a prévu de faire ratifier l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 par le Parlement. Le projet de loi dit de ratification comporte également divers textes complémentaires, visant notamment à créer un « carnet d’information du logement » (CIL) pour les logements.

L’ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 (JORF du 31.01.2020  0026) a repris le dispositif précité concernant les annonces (loi Énergie et climat) au sein de l’article L 173-2 du CCH (texte applicable à compter du 1er juillet 2021, au plus tard).

Dans le cadre de la refonte du CCH, un nouveau texte (l’article L 126-33 du CCH) viendra également préciser qu’en cas de location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique et, pour les biens immobiliers à usage d'habitation et à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique, devront être mentionnés dans les annonces, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique, selon des modalités définies par décret. Tout manquement par un professionnel à l'obligation d'information sera passible d'une amende administrative pouvant atteindre (3 000 €) pour une personne physique et 15 000 € (personne morale). Le texte sera applicable à compter d’une date fixée par décret, et au 1er juillet 2021, au plus tard.

Meublé de tourisme. Une réglementation particulière s’applique pour la location d’un logement en meublé de tourisme (C. tourisme art. L 324-2-1). Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Là où s’applique la réglementation sur le changement d’usage, une commune peut soumettre la location d’un meublé de tourisme à un régime spécial de (télé)déclaration préalable, avec attribution d’un numéro de déclaration (procédure d’enregistrement). Côté agent immobilier/ADB, le texte met diverses obligations à votre charge lorsque vous êtes mandaté pour la location d’un meublé de tourisme. Vous devez informer votre mandant de ses obligations de déclaration ou d’autorisation préalables. Vous devez lui réclamer, avant publication ou mise en ligne de toute annonce, une déclaration sur l’honneur, attestant du respect de ses obligations, et indiquant si le logement est ou non sa résidence principale (et, le cas échéant, le numéro de déclaration). Dans une commune concernée, toute annonce doit porter le numéro de déclaration. Une amende, d’un montant (maximal) de 12 500 € par meublé, est prévue, en cas de manquement à ces obligations. Là où s’applique la procédure d’enregistrement, vous ne devez pas louer ( et annoncer) un meublé de tourisme, déclaré comme résidence principale, s’il est loué plus de 120 jours au cours d’une même année civile, par votre intermédiaire.

Modèle

L’exemple d’annonce que nous proposons, pour la mise en location d’un logement dans une copropriété par un professionnel, reprend les formulations proposées par la DGCCRF dans une note d’information (pour les mentions requises au titre de l’arrêté du 10 janvier 2017)

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