Bon de visite

Justifier de la visite d’un bien par un candidat acquéreur

Objet

Appelé « bon de visite » ou « reconnaissance d’indications » ou encore « justificatif de présentation de bien immobilier », il s’agit d’un document par lequel un candidat à l’acquisition d’un bien atteste l’avoir visité par l’intermédiaire de l’agent immobilier mandaté pour sa vente.

Valeur

Un bon de visite est dépourvu de toute valeur contractuelle (Cass. ch. com. 23.09.2014 n° 13-11595).

Un bon de visite n'ouvre pas, en tant que tel, un droit à rémunération au profit de l'agent immobilier, ou un droit à indemnisation à l’égard du signataire (Cass. 1e civ. 18.02.2015 n° 14-12351 ; Cass. 1e civ. 02.07.2014), y compris s’il stipule expressément des « engagements » de sa part, a fortiori une « sanction » (CA Paris 29.01.2015 RG n° 13/15592). Un bon de visite ne permet donc pas, à lui seul, de fonder une demande de rémunération ou d’indemnisation.

Un agent immobilier ne peut pas, par exemple, se prévaloir en principe, d'une clause d'un bon de visite comportant des « engagements » de la part du candidat-acquéreur. Par exemple, dans une affaire, un agent immobilier avait tenté de se prévaloir d’un bon de visite qui prévoyait une « indemnité » (7 % du prix de vente) à la charge d’un candidat-acquéreur, pour le cas où il ferait directement affaire avec le vendeur. La Cour d’appel de Paris a écarté sa demande car un bon de visite, « qui n’a pas été inscrit au registre des mandats, ne peut produire les effets d’un mandat de recherche d’un bien, n’étant pas, de surcroît préalable à l’entremise pour avoir été conclu au cours de la visite ». Il a ainsi été jugé que l’agent immobilier ne pouvait réclamer « aucune somme en exécution de ce bon de visite » (CA Paris 13.04.2018 n° 16/165437). Il n’en reste pas moins (toujours) utile de faire régulariser un bon de visite pour pouvoir « prouver les diligences du mandataire à l’égard de son mandant » (même arrêt), ou une fraude (vendeur et/ou acquéreur).   

Le fait qu’un candidat acquéreur régularise un bon de visite par le biais d’un premier agent immobilier n’empêche pas l’intéressé de formuler ensuite une offre d’achat soit directement, soit par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier. Dans une affaire, la Cour de cassation a ainsi jugé que le « seul fait d’agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts ne suffisant pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d’un tiers, rien n’interdisait aux acquéreurs d’entrer directement en contact avec les mandants pour leur proposer une nouvelle offre, serait-ce dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l’absence de commission d’agence ». En l’espèce, l’agent immobilier n’a pu obtenir la condamnation d’acquéreurs, sur la seule base d’un bon de visite (Cass. 1e civ. 06.12.2017 n° 16-15249). 

Utilité

Il est toujours utile de faire régulariser un bon de visite pour pouvoir « prouver les diligences du mandataire à l’égard de son mandant » (CA Paris 13.04.2018 n° 16/165437), ou une fraude (vendeur et/ou acquéreur).   

Là où l’agent immobilier est indûment évincé, un bon de visite permet de fonder un recours en indemnisation à l’égard d’un mandant (vendeur) en se prévalant de la violation d’une « clause d’exclusivité de clientèle », sous conditions.

Un bon de visite constitue aussi un élément de preuve important à faire valoir pour tenter de fonder un recours indemnitaire sur un fondement « délictuel » à l’égard d’un candidat-acquéreur en cas de fraude manifeste, tel en cas d’usage d’une fausse identité lors de sa visite. En effet, pour la jurisprudence, et ce même s'il n'est pas débiteur des honoraires, un acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre ceux-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Cass. ass. plén. 09.05.2008 n° 07-12.449).

Côté agent immobilier, pour fonder un recours indemnitaire à l’égard d’un vendeur et/ou d’un acquéreur, il est indispensable de pouvoir prouver que les intéressés ont bien été « mis en relation » par votre intermédiaire. Ainsi, pour utilement opposer une clause d’exclusivité de clientèle à un client, qui ferait indûment affaire avec un acquéreur trouvé par ses soins, un agent immobilier doit prouver que ce client connaissait l’identité de l’intéressé.

À cet égard, le plus simple est de (vite) adresser au client vendeur, après toute visite d’un acquéreur et y compris s’il était présent, un compte rendu ou la copie du bon de visite avec l’identité de l’intéressé (Cass. 1e civ. 05.03.2015 n° 13-11511), voire ses coordonnées. Il a été jugé qu’un courriel détaillé, adressé en temps utile au client, pouvait suffire (cf. CA Paris 05.05.2017 n° 15/093447).  

Pour se prévaloir d’un bon de visite, il est indispensable de disposer dans un premier temps d’un mandat, régularisé en ordre, confié par le propriétaire du bien concerné. En effet, pour la Cour de cassation, un agent immobilier « ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat », et seul un mandat en ordre peut « justifier légalement sa rémunération » (Cass. 1e civ. 18.02.2015 n° 14-12351).