Mandat de gestion d’un logement en location saisonnière

Assurer en ordre la gestion locative d’un logement loué à titre saisonnier

Objet du mandat et qualité du mandataire

Le mandat de gestion est le mandat par lequel le propriétaire d’un bien confie, à un professionnel habilité à cet effet, la mission de gérer et d’administrer un bien.

Nous évoquons ici le mandat confié à un professionnel, relevant de la réglementation Hoguet, exerçant l’activité d’administrateur de biens (ADB).

Pour exercer son activité, un ADB doit détenir une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière », dite carte G.

Pour assurer la gestion locative de biens, il est en principe indispensable de disposer d’une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière » (dite carte G), désormais délivrée par la Chambre de Commerce et d’industrie (CCI) compétente.

Au titre de la réglementation Hoguet, le mandataire (ADB) doit impérativement être titulaire de la carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière », dite carte G. Il lui faut à cet égard, désormais, disposer d’une carte délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) compétente, ou renouvelée auprès de la CCI.

Un ADB doit impérativement justifier d’une garantie financière délivrée par un établissement habilité, ainsi que d’une assurance en responsabilité civile professionnelle (RCP) pour son activité. La loi Alur du 24 mars 2014 a formellement exclu toute dispense de garantie pour (pouvoir) exercer l’activité de gestion immobilière. La garantie exigée est en l’état, en principe, au minimum, de 110 000 € et de 30 000 € pour les deux premières années d’exercice d’un professionnel qui n’a jamais été soumis à la réglementation « Hoguet ».

Pour le renouvellement de sa carte professionnelle, tout agent immobilier doit respecter la nouvelle réglementation, issue de la loi Alur de 2014 et du décret n° 2015-702 du 19 juin 2015, en tenant compte du dispositif transitoire prévu.

La durée de validité d’une carte professionnelle est en l’état fixée à trois ans (décret Hoguet art. 80).

Dans le cadre d’un mandat de gestion, un ADB peut se voir confier la mission d’assurer la mise en location du bien concerné. Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, il n’est pas alors tenu de disposer d’une carte professionnelle portant la mention « Transactions » (carte T). La location est en effet désormais considérée comme relevant de l’activité de gestion immobilière, si elle constitue l’accessoire d’un mandat de gestion. Un ADB doit toutefois veiller à ce que son mandat de gestion comporte bien les mentions requises pour un mandat de location.

Une carte portant la mention « Transaction » (carte T) permet uniquement de mettre en location des locaux pour le compte d’un propriétaire. Elle ne permet pas à elle seule d’assurer la gestion locative de locaux. L’activité de gestion suppose de disposer d’une carte professionnelle avec la mention « Gestion immobilière » (G).

Parmi ses obligations au titre de la réglementation Hoguet, tout agent immobilier et/ou ADB se doit de détenir un registre, conforme à un modèle réglementaire et « à l’avance coté sans discontinuité et relié », dans lequel il doit enregistrer tous ses mandats par ordre chronologique. Tout titulaire d’une carte portant la mention T (Transaction) et G (Gestion immobilière) doit à ce titre tenir un double registre distinct pour ses mandats. D’une part, un registre pour ceux en transaction (vente, location sans gestion). Et, d’autre part, un autre registre (unique), prévu par l’article 65 du décret Hoguet, pour ses mandats de gestion (y compris ceux avec mission de mise en location). Ces registres sont à tenir avec grande rigueur, sous peine de risquer l’annulation d’un mandat (cf. Cass. 1e civ. 15.05.2015 n° 14-15993).

Mandat de gestion : contenu

Durée. Un mandat de gestion peut être conclu pour une durée initiale « fixe » (un an, par exemple), avec une clause de reconduction tacite d’année en année (avec un terme, impératif).

À la suite de la loi Alur du 24 mars 2014, un ADB doit alors veiller, avec tout client n’agissant pas dans le cadre de son activité professionnelle, à intégrer une mention légale dans son mandat. Cette obligation résulte de l’article 7 de la loi Hoguet de 1970, dans sa rédaction issue de la loi Alur de 2014. Ce texte précise que lorsqu’un mandant n'agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles, les « modalités de non-reconduction des contrats définies aux deux premiers alinéas de l'article L 136-1 du Code de la consommation sont mentionnées de manière lisible et visible » dans le mandat. Notons que l’article L 136-1 du Code de la consommation a été abrogé par une ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016. Le nouveau texte à prendre en compte est l’article L 215-1, alinéas 1 et 2 du Code de la consommation, issu de cette ordonnance.

Contenu du mandat : précisions. Pour prévenir toute contestation pour son droit à rémunération, un ADB doit veiller à impérativement détenir un mandat écrit en règles permettant de prouver tout à la fois son existence et sa portée.

Ce mandat doit impérativement comporter le numéro d’inscription sur le registre des mandats (à porter sur celui des exemplaires remis au client), le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, ainsi que le nom et l’adresse du garant. Le mandat doit aussi mentionner les conditions de la reddition de comptes à l’égard du client, qui doit intervenir au moins une fois par an.

Côté ADB, le mandat doit préciser l’étendue de vos pouvoirs, et autoriser expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion. Il est utile de préciser que l’ADB pourra recevoir, comme l’autorise la réglementation « Hoguet », les sommes représentant des loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux, et, plus généralement, toutes sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui.

Les conditions de la rémunération sont à préciser avec soin. En effet, un ADB ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. Si le mandat comporte la mission de mise en location (recherche des locataires, rédaction des baux et contrat, etc.), des mentions particulières sont à prévoir à ce sujet.

Un ADB doit veiller à ne pas dépasser les limites du mandat qui lui est confié.

Médiation. Une réglementation impose désormais aux professionnels de garantir aux « consommateurs » le recours à un dispositif de médiation, et ce auprès d’un « médiateur de la consommation ». Un administrateur de biens est concerné pour ses mandats de gestion, conclus avec des particuliers.

En droit, un ADB se doit, y compris au titre de son « obligation générale d’information précontractuelle », d’informer ses clients de la possibilité de recourir au médiateur de la consommation compétent dont il relève. Il doit, à ce titre, communiquer les coordonnées du médiateur « en inscrivant ces informations de manière visible et lisible sur son site internet, sur ses conditions générales de vente ou de service, sur ses bons de commande ou, en l’absence de tels supports, par tout autre moyen approprié. Il y mentionne également l’adresse du site internet du médiateur » (C. consom. art. R 616-1).

Un ADB doit à ce titre prévoir d’insérer une rubrique appropriée dans un mandat avec un client concerné. Il doit veiller à prohiber toute clause qui obligerait un client, en cas de litige, à recourir dans un premier temps au médiateur concerné.

Location saisonnière : précisions

Autorisations. Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le fait de « louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » constitue un « changement d’usage », au titre de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. À ce titre, une autorisation préalable de changement d’usage (par le maire) est exigée si le logement est situé à Paris, en « petite couronne » (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), ou dans une commune de plus de 200 000 habitants. Ailleurs, cette autorisation peut, désormais, également être imposée sur tout ou partie d’une commune par décision de l’autorité administrative sur proposition du maire (ou par l’EPCI compétent, dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants – TLV).

Il est à noter que, désormais, dans les communes relevant de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, une délibération du conseil municipal (ou de l’EPCI compétent) peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage, permettant à une personne physique de « louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». La délibération fixe les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire et les critères à réunir (qui peuvent être modulés en fonction du nombre d’autorisations accordées à un même propriétaire). Il est impératif de (prévoir de) vous rapprocher de la mairie concernée pour savoir à quoi vous en tenir.

Il est à relever que l’autorisation de changement d’usage (ou l’autorisation temporaire) n’est pas nécessaire pour louer un logement pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, si ce logement constitue la résidence principale du loueur. Un propriétaire est ainsi dispensé de l’une ou l’autre de ces autorisations si le logement concerné constitue sa résidence principale, occupé comme tel huit mois par an (minimum), sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

À cet égard, une réponse ministérielle a précisé que le loueur « doit donc être en mesure de justifier d’une occupation de son logement d’au moins huit mois sur une année ou a contrario de 245 jours si l’on prend comme référence une année de 365 jours. La loi ne précisant pas qu’il s’agit d’une année civile, il convient de considérer que les huit mois sont à calculer sur une année glissante » (rép. min. : Sénat JO 11.05.2017 p. 1851 n° 21135).

Déclaration. Une loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 a créé un nouveau mécanisme de déclaration préalable pour toute « location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » (C. tourisme art. L 324-1-1, II). Ce dispositif a été finalisé par un décret n° 2017-678 du 28 avril 2017.

Est concerné un « meublé de tourisme », ou une « partie d’un tel meublé » qu’il « soit ou non à l’usage exclusif du locataire ». Est au premier chef concerné un logement servant de résidence principale au loueur (occupé par lui-même ou son conjoint au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

Ce nouveau régime déclaratif concerne les communes pour lesquelles un changement d’usage de locaux est soumis à autorisation préalable, au titre des articles L 631-7 et L 631-9 du CCH. Est concernée, de plein droit, une commune de plus de 200 000 habitants (ou située dans les départements 92, 93 et 94). D’autres communes peuvent être concernées, sur décision du préfet ou délibération d’un EPCI.

La déclaration préalable n’est obligatoire que dans une commune ayant décidé de l’instaurer, par délibération du conseil municipal. Là où elle s’impose, la déclaration est à effectuer, par téléservice ou autre mode prévu par la délibération, sous peine d’amende de 450 €. La déclaration donne lieu à l’attribution d’un numéro d’enregistrement de 13 chiffres, à conserver.

Tout changement concernant les éléments d’information fournis lors de la déclaration doit faire l’objet d’une nouvelle déclaration.

Meublé de tourisme. Au sens du Code de tourisme, les « meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ». Toute personne qui offre ainsi à la location un « meublé de tourisme », que celui-ci soit classé ou non, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. La déclaration d’un tel meublé de tourisme (classé ou non) est ainsi sur le principe obligatoire, sous peine de risquer une amende. Un formulaire Cerfa (n° 14004*02) est à utiliser. La déclaration doit notamment comporter le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits et la/les périodes prévisionnelles de location. Tout changement doit aussi faire l’objet d’une nouvelle déclaration. À la suite de loi Alur du 24 mars 2014, un propriétaire est toutefois dispensé de cette déclaration si le meublé constitue sa résidence principale, occupé comme tel huit mois minimum par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

Modèle de mandat

Le modèle de mandat de gestion pour la location saisonnière que nous proposons, qui est un mandat de gestion dit général (avec mission de (re)mise en location, doit être adapté au cas par cas.

La clause du mandat relative aux pouvoirs conférés à l’ADB doit être notamment être rédigée avec soin au cas par cas, en fonction de ce qui est convenu avec le client.