Contrat d’apporteur d’affaires
Régulariser (ponctuellement) un contrat d’apporteur d’affaires…
Objet du contrat
Ce type de contrat peut/doit uniquement être utilisé pour formaliser, avec un apporteur d’affaires (client, acquéreur, bien, …), un accord à titre occasionnel et ponctuel, soit avec un professionnel de l'immobilier, soit avec un non-professionnel.
Ce contrat ne doit pas être confondu avec les contrats de négociateur ou d'agent commercial que les agents immobiliers peuvent/doivent conclure avec un collaborateur (habilité).
Ce à quoi il faut penser
Au titre de la réglementation Hoguet. Lorsqu’un apporteur d’affaire n’intervient que de manière exceptionnelle et isolée, suivant une mission restreinte, on considère que la réglementation Hoguet ne s’applique pas.
Dans une affaire, la cour de cassation a été appelée à se prononcer dans le cadre d’un litige opposant un « apporteur d’affaires » et un marchand de biens. Au regard de la réglementation Hoguet, elle a jugé « qu’un apporteur d’affaires ne peut réclamer à un marchand de biens, lui-même partie à la vente d’immeuble réalisée, une commission ou une rémunération en contrepartie d’actes d’entremise effectués à l’occasion de cette opération, que s’il détient un mandat écrit délivré à cet effet dans les conditions prévues par ces textes ». En clair, uniquement s’il dispose d’un mandat en ordre, répondant au formalisme imposé par les articles 72 et 73 du décret Hoguet (Cass. 1e civ. 16.05.2012 n° 11-18596).
La cour de cassation a précisé (même arrêt) que les textes sur les mandats « n’ont pas vocation à s’appliquer à une rétrocession d’honoraires consentie par un mandataire initial ». Le formalisme « Hoguet » (établi en faveur des vendeurs et acquéreurs) n’est ainsi pas applicable aux conventions de rémunération (ou rétrocession d’honoraires) conclues entre agent immobiliers, y compris après une vente (cf. Cass 1e civ. 03.01.1996). De même la réglementation Hoguet ne s’applique pas pour convention de rémunération conclue « entre le mandataire initial et un négociant », telle celle conclue entre un agent immobilier et un marchand de biens lui présentant un vendeur (Cass. 1e civ. 28.01.2003). Il n’en reste pas moins que ce mandataire initial doit disposer d’un mandat en ordre de son client (cf. Cass. 1e civ. 28.10.1986). Son partenaire, dès lors qu’il exerce une activité d’entremise à titre habituel, ne peut prétendre à rémunération sans être lui-même titulaire d’une carte T (ou d’une habilitation). Si le régime applicable à un apporteur d’affaires mériterait à notre avis d’être clarifié en jurisprudence, on peut soutenir qu’il en va de même pour celui qui, de manière répétée, réalise des actes de recherche de clientèle et/ou de négociation (cf. Cass. 1e civ. 05.04.2012).
Il a été récemment jugé qu'entrent notamment dans le champ d'application de la loi Hoguet « les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent, ou prêtent leurs concours, même à titre accessoire, à certaines opérations portant sur les biens immobiliers d'autrui ; que sont notamment visés, l'entremise, l'apport d'affaires et plus généralement toute participation aux opérations de vente ou d'échange portant sur des biens immobiliers » (CA Paris 26.02.2015 n° de RG : 13/10626).
Gare au salariat « dissimulé ». Dans une affaire, une agence immobilière avait conclu successivement deux conventions avec une personne en qualité d’« apporteuse d’affaires en exclusivité ». Ces contrats prévoyaient que cette personne travaillerait de manière indépendante et percevrait une rémunération de 10 ou 15 % des honoraires hors taxes réalisés sur les affaires apportées ou négociées. La personne a pu obtenir la requalification de son contrat en contrat de travail à durée indéterminée. Il a été jugé que « l’existence d’une relation de travail salarié ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties ni de la dénomination qu’elles ont donnée à la convention mais des conditions de fait dans lesquelles est exercée l’activité professionnelle ». Étant rappelé que « le lien de subordination est caractérisé par l’exécution d’un travail sous l’autorité d’un employeur qui a le pouvoir de donner des ordres et des directives, d’en contrôler l’exécution et de sanctionner les manquements de son subordonné », les juges ont retenu que l’« apporteuse d’affaires » assurait, en réalité, une présence à temps plein à l’agence et qu’elle recevait des instructions pour mener ses tâches (Cass. soc. 17.05.2006).
Modèle de contrat
Le modèle de contrat d’apporteur d’affaires que nous proposons doit être adapté au cas par cas.
Le régime fiscal et para-fiscal de l'apporteur d'affaires doit être vérifié, et le contrat adapté en conséquence.