Contrat de travail pour négociateur immobilier VRP

Régulariser un contrat de travail 

Incidence de la convention collective

Pour rédiger un contrat de travail avec un futur négociateur, il convient de tenir compte de la convention collective nationale de l’immobilier (CCNI) du 9 septembre 1988 (IDCC 1527).

La CCNI organise les rapports entre les employeurs et salariés des entreprises dont l’activité principale s’exerce dans l’immobilier dans toutes les activités immobilières relevant du code NAF « 68 ». Sont notamment concernés les agences immobilières, les administrateurs de biens, mais aussi les marchands de biens.

Négociateur salarie vrp : un statut particulier

Il existe un statut particulier pour les négociateurs immobiliers engagés par un seul employeur (à titre exclusif) et rémunérés principalement à la commission.

Les négociateurs immobiliers ne sont pas classés à l’un des niveaux de la grille conventionnelle mais bénéficient du statut résultant de l’avenant n° 31 du 15 juin 2006, exception faite des négociateurs exerçant des fonctions d’encadrement et bénéficiant à ce titre d’un statut cadre, qui sont classés dans la grille de l’annexe I de la CCNI.

Le négociateur immobilier VRP est un salarié. À titre principal, il représente son employeur auprès de la clientèle, exerce sa profession à titre exclusif et constant, prospecte la clientèle à l’extérieur de l’agence et lui rend visite en vue de prendre et de transmettre des commandes. Il ne réalise pas d’opérations commerciales pour son compte personnel. Son employeur lui attribue un secteur géographique et/ou une clientèle déterminé(s), mais ce secteur n’est pas forcément exclusif.

Période d’essai. Pour les négociateurs immobiliers VRP, la période d'essai ne peut excéder trois mois renouvellement inclus.

Durée de travail. Le temps de travail du négociateur immobilier VRP n’étant pas contrôlable et ne pouvant pas relever de la réglementation de la durée du travail, le contrat de travail peut prévoir dans quelles conditions le salarié rend compte de son activité.

Salaire. Les négociateurs immobiliers VRP ne peuvent percevoir un salaire minimum brut mensuel inférieur à 1 300 €.

La rémunération du négociateur est composée essentiellement ou exclusivement de commissions. Elle relève en principe du libre accord du négociateur immobilier et de son employeur (sous réserve de l’avenant). Le salaire mensuel brut minimum pouvant constituer en tout ou partie une avance sur commissions.

Bien que n’étant pas classés à l’un des niveaux de la grille conventionnelle, les négociateurs immobiliers VRP bénéficient de l’application de l’article 36 de la CCN de l’immobilier, relatif à l’échelonnement de carrière.

Pour le négociateur immobilier VRP, le 13e mois peut être inclus dans la rémunération. En conséquence, le négociateur perçoit dans l’année civile, congés payés inclus, au moins 13 fois son salaire minimum brut mensuel.

Le négociateur immobilier VRP est remboursé sur justificatifs des frais professionnels qu’il engage réellement. Le contrat de travail peut déterminer le montant maximum de ces remboursements de frais professionnels. Les parties peuvent toutefois prévoir contractuellement que le négociateur, moyennant le versement par l’employeur d’une indemnité fixée de manière forfaitaire à un montant défini au contrat de travail, n’est pas remboursé, mais qu’il conserve au contraire la charge des frais qu’il justifie avoir exposés pour les besoins de son activité professionnelle et dans l’intérêt de son employeur. Ces remboursements ou indemnités forfaitaires ne sauraient en aucune façon être considérés comme un élément de la rémunération.

Congés payés. L'employeur et le négociateur immobilier peuvent convenir, au contrat de travail :

• soit de l'application de l'article 21.4 de la CCN de l'immobilier : pendant la période des congés payés, le salarié reçoit, en règle générale (règle du salaire maintenu), la rémunération globale brute mensuelle contractuelle qu'il aurait reçue en activité, sauf application de la règle du dixième, si ce mode de calcul est plus favorable ;
• soit de l'application de la solution de l'inclusion de l'indemnité de congés payés dans la rémunération à condition que le contrat mentionne expressément le taux de commission et sa majoration au titre de l'indemnité légale de congés payés.

Préavis. À l'expiration de la période d'essai, la démission et le licenciement (sauf faute grave ou lourde) donnent lieu en principe à un préavis de :

• pour les négociateurs immobiliers VRP et non-cadres, jusqu'à moins d’un an d'ancienneté : un mois. À partir d’un an d'ancienneté et jusqu'à moins de deux ans d'ancienneté, le préavis est porté à deux mois. Après deux ans d'ancienneté, le préavis est de trois mois ;
• pour les négociateurs immobiliers statut cadre, VRP, quelle que soit l'ancienneté : trois mois.

Clause de non-concurrence. Sous réserve des conditions et limites fixées par la jurisprudence, le contrat de travail du négociateur immobilier peut contenir une clause de non-concurrence, après la cessation d'activité du négociateur. Cette clause doit être limitée dans le temps et dans l'espace.

En contrepartie de cette clause de non-concurrence le négociateur doit en principe percevoir, chaque mois, à compter de la cessation effective de son activité, et pendant toute la durée de l'interdiction, dans la mesure où celle-ci est respectée, une indemnité spéciale forfaitaire égale à 15 % de la moyenne mensuelle du salaire brut perçu par lui au cours des trois derniers mois d'activité passés dans l'entreprise, étant entendu que les primes exceptionnelles de toute nature, de même que les frais professionnels en sont exclus.

Dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la rupture du contrat par l'employeur ou le salarié, l'employeur peut néanmoins par LRAR :

• renoncer à l'application de la clause de non-concurrence, en portant sa décision par écrit à la connaissance du salarié. Ce dernier, dans ce cas, ne peut prétendre à aucune contrepartie pécuniaire ;
• ou décider de réduire la durée de l'interdiction. L'indemnité due au salarié sera alors réduite dans les mêmes proportions.

La LRAR notifiant la décision de l'employeur de renoncer à la clause de non-concurrence ou de la réduire doit être présentée au salarié avant l'expiration du délai de 15 jours.

Droit de suite. Le négociateur immobilier VRP bénéficie d'un droit de suite concernant les commissions qu'il aurait perçues dans le cas où le contrat de travail n'aurait pas expiré, sous les deux conditions cumulatives suivantes :

• ces affaires devront être la suite et la conséquence du travail effectué par lui pendant l'exécution de son contrat de travail ;
• ces affaires devront avoir été réalisées dans la durée du droit de suite étant entendu que celui-ci ne saurait porter sur des affaires pour lesquelles l'employeur lui-même n'aurait pas effectivement perçu les honoraires correspondants.

Le montant des commissions dues au titre du droit de suite sera calculé en fonction des honoraires définitivement perçus par l'employeur.

Le droit de suite court à compter de l'expiration du contrat. Sa durée est déterminée au contrat et ne peut en tout état de cause être inférieure à six mois.

L'employeur remet un état détaillé des comptes au négociateur immobilier à la date de fin du contrat de travail. Cet état détaillé des comptes donne la liste des affaires en cours pour lesquelles le négociateur immobilier pourrait prétendre à commission en cas de réalisation. Le solde de tout compte se rapportant à la période travaillée est établi à l'expiration de ce droit de suite.

Références. Avenant n° 31 du 15 juin 2006 relatif au nouveau statut du négociateur immobilier, étendu par arrêté ; Avenant n° 40 du 15 mai 2008 relatif au salaire minimum brut mensuel du négociateur immobilier, étendu par arrêté.

Modèle de contrat

Le modèle de contrat de travail que nous proposons doit être adapté au cas par cas.