Avenant à un mandat de vente – modification du prix de vente et de la rémunération

Régulariser un avenant à un mandat de vente pour modifier le prix de mise en vente et la rémunération du mandataire

Avenant a un mandat : généralités

Un agent immobilier peut être amené à devoir régulariser un avenant à un mandat de vente pour modifier les conditions de ce mandat, lorsque les circonstances l’exigent.

Aucun texte spécifique, notamment dans le cadre de la réglementation Hoguet, ne régit les avenants aux mandats de vente.

Registre des mandats. On s’accorde à penser qu’un simple avenant modificatif n’a pas (nécessairement) à faire l’objet d’une inscription avec un nouveau numéro, sur le registre des mandats. Mais il faut s’assurer que l’avenant précise le numéro du mandat concerné. Dans le registre des mandats, il convient de mentionner l’avenant, avec sa date de signature, dans la colonne « observations » du mandat concerné.

Avenant signé chez un client. Tel lorsqu’un mandat est régularisé avec un particulier en dehors de ses locaux professionnels, en particulier à son domicile, un agent immobilier et/ou ADB doit respecter la réglementation spécifique sur le « démarchage » (C. consom.  article L 221-1 et suiv.). Si un avenant ne fait que modifier un « contrat » déjà existant, il ne nous paraît pas nécessaire de respecter la réglementation, au vu des nouveaux textes issus de la loi Hamon. Il est toujours prudent de faire régulariser un avenant dans vos locaux, là où cela est possible.

Par principe, un avenant s’applique pour la durée du mandat concerné. Dans tout avenant, il convient de mentionner sa date de prise d’effet.

Modification du prix de mise en vente. En y mettant les formes, sur le principe, il est ainsi possible (et indispensable) de régulariser avec un client, avec son accord formel, un avenant tel pour modifier le prix de mise en vente et, corrélativement, la rémunération prévue dans un mandat.

Une décision invite à bien y réfléchir sur les méthodes de closing pour « faciliter » la rentrée d’un mandat exclusif (CA Versailles 19.01.2017 n° 15/01206). Dans cette affaire, le client d’un agent immobilier avait régularisé un avenant pour revoir le prix de vente à la baisse. Puis il n’avait pas hésité à vite dénoncer son mandat de vente exclusif, en expliquant que celui-ci avait tardé à engager des démarches pour la mise en vente (panneau, annonces, ...). C’est en vain que l’agent immobilier a opposé que son client, dès conclusion du mandat, voulait mettre le bien en vente à un prix « déraisonnable » au vu du marché. Pour les juges, il lui appartenait « de refuser ce mandat à ces conditions ». Ils ont aussi pointé du doigt la signature rapide de l’avenant, alors que l’agent immobilier « n’avait accompli aucune diligence contrairement à ses engagements ». Cela faisait présumer qu’il avait « choisi d’attendre puis de convaincre » son client « de signer un avenant » pour revoir le prix à la baisse.

Rédaction d’un avenant : conseils

Un professionnel Hoguet doit veiller :

• à régulariser l’avenant en autant d’exemplaires originaux que nécessaire (p.ex. mandat confié par deux clients = trois exemplaires originaux, dont l’un à conserver en l‘annexant au mandat initial).
• à bien mentionner sous la mention « mandataire » l’ensemble des mentions requises pour l’établissement d’un mandat (carte, garantie, assurance RCP, …).

Il peut être prudent de faire signer un avenant avec une mention manuscrite spécifique du type « bon pour accord pour modification du mandat initial n° du …. ) ou « bon pour accord pour modification du mandat initial n° du …. »). Certains recommandent que la mention manuscrite précise expressément si le mandat initial a été conclu avec ou sans exclusivité.

Il convient de bien indiquer dans un avenant que l’intégralité des clauses et conditions du mandat initial, non modifiées, restent inchangées. Pour éviter toute discussion, il peut être sage de rédiger d’emblée un mandat en visant expressément les « prix, charges et conditions du mandat ou de ses avenants » (cf. CA Paris 26.02.2015 n° 13/18647).

Si un avenant baisse le prix de mise en vente, il nous paraît prudent de bien préciser d’emblée, dans l’avenant, les modalités et le montant exact de la (nouvelle) rémunération. Il s’agit d’éviter une discussion, notamment, concernant les modalités d’application d’un barème dégressif d’honoraires, en cas de changement de tranche.

Modèle d’avenant

Le modèle d’avenant que nous proposons, pour modifier le prix de mise en vente, et les modalités de rémunération, est à adapter au cas par cas.