Document d’information précontractuelle

Prouver le respect de l’obligation d’information précontractuelle

Réglementation

Un agent immobilier et/ou ADB étant considéré comme un « prestataire de services », il lui faut à cet égard tenir compte de la réglementation, issue de la loi dite « Hamon » du 17 mars 2014, à l’égard de tout client/prospect considéré comme un consommateur, c’est-à-dire « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale » (C. consom. art. préliminaire). De nouveaux textes, issus de la recodification du Code de la consommation (partie législative et réglementaire) en 2016, sont à prendre en compte.

À cet égard, un agent immobilier (ou ADB) est tenu à une « obligation générale d’information précontractuelle » avant qu’un client ne soit « lié » par un mandat. Cette obligation doit être mise en œuvre conformément aux articles L 111-1 et suivants du Code de la consommation.

Un agent immobilier et/ou ADB doit ainsi respecter une « obligation générale d’information précontractuelle » à l’égard d’un client « consommateur » (C. consom. art. L 111-1 et suivants). Avant qu’un client ne soit lié par un mandat, un texte impose que l’AI/ADB lui « communique (...) de manière lisible et compréhensible », certaines informations (C. consom. art. L 111-1). En outre, avant conclusion d’un mandat, un texte précise qu’il « met à la disposition du consommateur ou lui communique, de manière lisible et compréhensible » certaines informations complémentaires (C. consom. art. L 111-2). D’autres informations peuvent être aussi à communiquer, à la demande d’un client (C. consom. art. R 111-3). Un manquement à ces obligations est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).

Informations à fournir (Check-list)

Check-list établie au regard des articles L 111-1 et L 111-2 du Code de la consommation, et des textes réglementaires.

Au titre de l’obligation d’information précontractuelle :

caractéristiques essentielles du service proposé, compte tenu du support de communication utilisé et du service concerné ;
prix du service ;
en l'absence d'exécution immédiate d’une prestation de service, la date ou le délai auquel le professionnel s'engage à exécuter le service ;
nom ou dénomination sociale ;
adresse géographique de l’établissement et, si elle est différente, celle du siège social, numéro de téléphone et adresse électronique ;
possibilité de recourir à un médiateur de la consommation, et coordonnées du médiateur de la consommation ;
modalités de paiement et d'exécution de la prestation (mandat…) ;
modalités prévues pour le traitement des réclamations du client ;
durée du mandat ou, s'il s'agit d'un mandat avec tacite reconduction, conditions de sa résiliation ;
statut et forme juridique de l'entreprise, numéro d’inscription au RCS ;
coordonnées permettant d'entrer en contact rapidement et de communiquer directement avec le professionnel ;
nom et adresse de l'autorité ayant délivré l'autorisation pour exercer son activité (CCI) ;
numéro individuel d'identification pour la TVA ;
le cas échéant, conditions générales du mandat et clauses contractuelles relatives à la législation applicable et la juridiction compétente ;
garantie financière et assurance de responsabilité civile professionnelle, avec les coordonnées de l'assureur et du garant, ainsi que la couverture géographique du contrat d’assurance et de la garantie.

Informations complémentaires à fournir à la demande du client :

lorsque des honoraires ne sont pas déterminés au préalable par le prestataire pour un type de prestation donné, le prix du service ou, lorsqu'un prix exact ne peut pas être indiqué, la méthode de calcul permettant de le vérifier, ou un devis suffisamment détaillé ;
une référence aux règles professionnelles applicables, et les moyens d'y avoir accès ;
des informations sur les activités pluridisciplinaires et les partenariats qui sont directement liés au service concerné, et sur les mesures prises pour éviter les conflits d'intérêts. Ces informations figurent dans tout document d'information dans lequel le professionnel présente de manière détaillée ses services ;
information sur le Code de déontologie, avec adresse électronique à laquelle ce Code peut être consulté ainsi que les versions linguistiques disponibles.

Mandat conclu hors établissement

Tel lorsqu’un mandat est régularisé avec un particulier en dehors de ses locaux professionnels, en particulier à son domicile, un agent immobilier et/ou ADB doit respecter la réglementation spécifique sur le « démarchage » (C. consom. art. L 221-1 et suiv.).

Un client, qui peut se prévaloir de la réglementation, dispose d’un droit légal dit de « rétractation » pour faire « machine arrière » après avoir signé un mandat, et ce pendant une durée de 14 jours.

Dans le cadre d’un contrat relevant du régime des contrats conclus hors établissement, un professionnel est tenu par une obligation d’information précontractuelle spécifique, désormais encadrée par les articles L 221-5 et suivants du Code de la consommation.

Tout professionnel concerné est à ce titre tenu de communiquer « de manière lisible et compréhensible » de nombreuses informations à un client avant la conclusion de son mandat. L’article L 221-5 du Code de la consommation impose à cet égard de fournir diverses informations, dont la liste et le contenu ont été précisés par un décret.

Outre celles prévues pour un mandat signé en agence, d’autres informations sont requises. Un « avis d’information » est notamment à prévoir sur le droit de rétractation du client. Un « formulaire de rétractation » est aussi à prévoir (à défaut, le délai de rétractation est prolongé). La « charge de la preuve du respect des obligations d’information » pèse sur le professionnel (C. consom. art. L 221-7).

Par ailleurs, un professionnel doit fournir à un client un exemplaire daté de son contrat, lequel doit comprendre, à peine de nullité, toutes les informations exigées au titre de l’article L 221-5 du Code de la consommation (C. consom. art. L 221-9).

Avis d’information. Sous peine de risquer une amende administrative, et de voir le délai de rétractation reconnu à un client rallongé, un agent immobilier et/ou ADB doit notamment pouvoir justifier avoir fourni à un client, avant signature de son mandat, des informations sur son droit de rétractation. Un agent immobilier et/ou ADB se doit à cet égard d’utiliser un « avis d’information type », appelé aussi « notice standardisée ». Cet avis d’information est examiné de manière séparée.

Formulaire de rétractation. Un client, qui peut se prévaloir de la réglementation, dispose d’un droit légal dit de « rétractation » pour faire « machine arrière » après avoir signé un mandat, et ce pendant une durée de 14 jours (C. consom. art. L 221-18). Pour permettre à un client d’exercer ce droit, un « formulaire type » de rétractation, conforme à un modèle réglementaire, doit impérativement lui être remis « préalablement à la conclusion » de son mandat (C. consom. art. L 221-5, 2°). L’exemplaire du mandat régularisé par le client doit être aussi « accompagné du formulaire type de rétractation » (C. consom. art. L 221-9). Le formulaire fait l’objet d’un examen spécifique.

Document d’information précontractuelle

En pratique, un agent immobilier doit être en mesure de pouvoir justifier, en tant que de besoin, avoir fourni à un client les informations exigées et demandées, par exemple sous la forme d’une notice ou d’un document d’information précontractuelle.

Dans le cadre d’un mandat conclu en agence, le Code de la consommation n’impose pas, formellement, de régulariser un document d’information précontractuelle avec un client. Mais il peut être prudent de la prévoir, au plan probatoire. En cas de litige, en effet, il « appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté ses obligations » (C. consom. art. L 111-5).

Dans le cadre d’un mandat conclu hors établissement, il nous paraît indispensable de régulariser une notice ou un document d’information précontractuelle avec un client. Sous peine d’amende administrative, un texte ambigu impose notamment de fournir les informations requises, rédigées de « manière lisible et compréhensible », sur « papier », ou sur un « autre support durable » avec l’accord du client (C. consom. art. L 221-8).

Le document que nous proposons, qui est à adapter au cas par cas, prend en compte les nouveaux textes issus de la recodification du Code de la consommation (partie législative et réglementaire) en 2016.