Avenant à un mandat de vente

Régulariser un avenant à un mandat de vente

Réglementation

Un agent immobilier peut être amené à devoir régulariser un avenant à un mandat de vente pour modifier les conditions de ce mandat, lorsque les circonstances l’exigent.

Aucun texte spécifique, notamment dans le cadre de la réglementation Hoguet, ne régit les avenants aux mandats de vente.

En y mettant les formes, sur le principe, il est ainsi possible (et indispensable) de régulariser avec un client, avec son accord formel, un avenant tel pour modifier (à la baisse) le prix de mise en vente d’un bien et/ou la rémunération prévue dans un mandat.

Registre des mandats. On s’accorde à penser qu’un simple avenant modificatif n’a pas (nécessairement) à faire l’objet d’une inscription avec un nouveau numéro, sur le registre des mandats. Mais il faut s’assurer que l’avenant précise le numéro du mandat concerné. Dans le registre des mandats, il convient de mentionner l’avenant, avec sa date de signature, dans la colonne « observations » du mandat concerné.

Pour une « extension » de mandat à un nouveau bien, avec des honoraires complémentaires, il faut prévoir un nouveau mandat, inscrit au registre (cf. Cass. 1e civ. 08.03.2012). En l’espèce, la cour d’appel a jugé « que sont valables une extension de mandat et des honoraires complémentaires dès lors qu'ils font l'objet d'un nouveau mandat écrit inscrit au registre des mandats à sa date dans la série chronologique ».

Avenant signé chez un client. Tel lorsqu’un mandat est régularisé avec un particulier en dehors de ses locaux professionnels, en particulier à son domicile, un agent immobilier et/ou ADB doit respecter la réglementation spécifique sur le « démarchage » (C. consom. art. L 221-1 et suiv.). Si un avenant ne fait que modifier un « contrat » déjà existant, il ne nous paraît pas nécessaire de respecter la réglementation, au vu des nouveaux textes issus de la loi Hamon. Il est toujours prudent de faire régulariser un avenant dans vos locaux, là où cela est possible.

Par principe, un avenant s’applique pour la durée du mandat concerné. Dans tout avenant, il convient de mentionner sa date de prise d’effet.

Transfert d’honoraires. Un agent immobilier peut se demander si, par le biais d’un avenant, il lui est possible de « basculer » ses honoraires, mis à la charge du vendeur dans un mandat, à la charge de l’acquéreur.

Cette possibilité est discutée par certains, notamment à la suite de la loi Alur. Notons qu’un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation, du 24 avril 2013, est présenté ici ou là comme « interdisant » la pratique des avenants basculant les honoraires. Au regard de l’arrêt, nous ne partageons pas ce point de vue. En l’espèce, la Cour de cassation n’avait nullement à se prononcer sur la problématique. Nous considérons que le « principe » posé par l’arrêt ne peut dès lors être lu de manière littérale et/ou restrictive.  

La DGCCRF a toutefois pointé du doigt, en 2016, la pratique consistant à « annoncer » des honoraires à la charge du vendeur, pour ensuite les « basculer » à l’acquéreur. La DGCCRF estime que cette pratique permet « de s’affranchir de l’obligation d’affichage des honoraires à la charge de l’acquéreur lorsque l’annonce est publiée » (sic).

Des discussions sont également permises au vu de l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière (texte entré en vigueur le 1er avril 2017). Selon la note d’interprétation de l’arrêté fournie par la DGCCRF, la pratique « consistant à "basculer" les honoraires du vendeur vers l’acquéreur est prohibée et demeure susceptible de constituer une pratique commerciale trompeuse ».

Si la position de la DGCCRF pourrait être discutée, elle invite à éviter les « basculements » d’honoraires, tel par le biais d’un avenant au mandat.

En l’état, la rigueur invite donc à éviter cette pratique avec des clients non-professionnels. Il convient, au moins, de ne pas « systématiser » cette pratique.

En tout état de cause, pareil avenant doit impérativement être régularisé avant signature d’un compromis par un acquéreur, pour préserver le droit à honoraires.

Au plus tard à la date de signature de l’avenant, il faut veiller à supprimer toute publicité (annonce sur un site Internet, vitrine, …) pour le bien concerné. Une fois l’avenant signé, toute annonce ou affichette en vitrine comprendra la mention requise au titre de la loi Hoguet, en tenant compte du basculement des honoraires à la charge de l’acquéreur.

Là où cela est possible, il pourrait être envisagé d’indiquer dans un avenant que le « basculement » a été effectué à la demande expresse d’un candidat-acquéreur, dans le cadre de la finalisation d’une négociation. À condition de ne pas « systématiser » les avenants, il ne saurait être alors reproché à l’agent immobilier d’avoir voulu « contourner » la réglementation Hoguet, ou les règles protectrices du consommateur, à notre avis. Certains recommandent de faire intervenir un acquéreur à l’avenant, et qu’il soit aussi signé par l’intéressé. Nous soulignons toutefois que, à notre connaissance, aucune décision n’a eu à se prononcer sur la « régularité » de ces deux procédés, ou sur leurs conséquences sur le droit aux honoraires.

En raison de pratiques parfois « divergentes » des agents de la DGCCRF au plan local, il est utile de se rapprocher des services compétents pour connaitre leur « position » sur tel ou tel procédé. Notons que, depuis le 1er octobre 2017, un nouveau dispositif permet à un agent immobilier de demander à la DGCCRF sa position, et ainsi « garantir » ses pratiques tarifaires pour l’information du public (C. consom. art. L 112-5 et suiv.). À l’instar d’un rescrit en matière fiscale/sociale, la prise de position formelle de la DGCCRF l’engage, et a pour effet de « prémunir » d’un « changement d’appréciation » qui serait de nature à exposer à une sanction financière (administrative). La demande de « rescrit » auprès de la DGCCRF est à effectuer via un formulaire spécifique.

Modification du prix de mise en vente. Une décision invite à bien y réfléchir sur les méthodes de closing pour « faciliter » la rentrée d’un mandat exclusif (CA Versailles 19.01.2017 n° 15/01206). Dans cette affaire, le client d’un agent immobilier avait régularisé un avenant pour revoir le prix de vente à la baisse. Puis il n’avait pas hésité à vite dénoncer son mandat de vente exclusif, en expliquant que celui-ci avait tardé à engager des démarches pour la mise en vente (panneau, annonces, ...). C’est en vain que l’agent immobilier a opposé que son client, dès conclusion du mandat, voulait mettre le bien en vente à un prix « déraisonnable » au vu du marché. Pour les juges, il lui appartenait « de refuser ce mandat à ces conditions ». Ils ont aussi pointé du doigt la signature rapide de l’avenant, alors que l’agent immobilier « n’avait accompli aucune diligence contrairement à ses engagements ». Cela faisait présumer qu’il avait « choisi d’attendre puis de convaincre » son client « de signer un avenant » pour revoir le prix à la baisse.

Rédaction d’un avenant : conseils

Un professionnel Hoguet doit veiller :

• à régulariser l’avenant en autant d’exemplaires originaux que nécessaire (p.ex. mandat confié par deux clients = trois exemplaires originaux, dont l’un à conserver en l‘annexant au mandat initial).
• à bien mentionner sous la mention « mandataire » l’ensemble des mentions requises pour l’établissement d’un mandat (carte, garantie, assurance RCP , …).

Il peut être prudent de faire signer un avenant avec une mention manuscrite spécifique du type « bon pour accord pour modification du mandat initial n° du …. ) ou « bon pour accord pour modification du mandat initial n° du …. »). Certains recommandent que la mention manuscrite précise expressément si le mandat initial a été conclu avec ou sans exclusivité.

Il convient de bien indiquer dans un avenant que l’intégralité des clauses et conditions du mandat initial, non modifiées, restent inchangées. Pour éviter toute discussion, il peut être sage de rédiger d’emblée un mandat en visant expressément les « prix, charges et conditions du mandat ou de ses avenants » (cf. CA Paris 26.02.2015 n° 13/18647).

Si un avenant baisse le prix de mise en vente, il nous paraît prudent de bien préciser d’emblée, dans l’avenant, les modalités et le montant exact de la (nouvelle) rémunération. Il s’agit d’éviter une discussion, notamment, concernant les modalités d’application d’un barème dégressif d’honoraires, en cas de changement de tranche.

Modèle d’avenant

Le modèle d’avenant que nous proposons est à adapter au cas par cas.