Avenant à un mandat de vente pour un bien devenu libre de toute occupation

Régulariser un avenant à un mandat de vente lorsque le bien vendu, jusqu’ici loué, ne l’est plus tel en raison du départ du locataire… 

Avenant a un mandat : généralités

Un agent immobilier peut être amené à devoir régulariser un avenant à un mandat de vente pour modifier les conditions de ce mandat, lorsque les circonstances l’exigent.

Aucun texte spécifique, notamment dans le cadre de la réglementation Hoguet, ne régit les avenants aux mandats de vente.

En y mettant les formes, sur le principe, il est ainsi possible (et indispensable) de régulariser avec un client, avec son accord formel, un avenant tel pour modifier la description du bien concerné, le prix de mise en vente d’un bien et/ou la rémunération prévue dans un mandat.

Registre des mandats. On s’accorde à penser qu’un simple avenant modificatif n’a pas (nécessairement) à faire l’objet d’une inscription avec un nouveau numéro, sur le registre des mandats. Mais il faut s’assurer que l’avenant précise le numéro du mandat concerné. Dans le registre des mandats, il convient de mentionner l’avenant, avec sa date de signature, dans la colonne « observations » du mandat concerné.

Pour une « extension » de mandat à un nouveau bien, avec des honoraires complémentaires, il faut prévoir un nouveau mandat, inscrit au registre (cf. Cass. 1e civ. 08.03.2012). En l’espèce, la cour d’appel a jugé « que sont valables une extension de mandat et des honoraires complémentaires dès lors qu'ils font l'objet d'un nouveau mandat écrit inscrit au registre des mandats à sa date dans la série chronologique ».

Avenant signé chez un client. Tel lorsqu’un mandat est régularisé avec un particulier en dehors de ses locaux professionnels, en particulier à son domicile, un agent immobilier et/ou ADB doit respecter la réglementation spécifique sur le « démarchage » (C. consom. art. L 221-1 et suiv.). Si un avenant ne fait que modifier un « contrat » déjà existant, il ne nous paraît pas nécessaire de respecter la réglementation, au vu des nouveaux textes issus de la loi Hamon. Il est toujours prudent de faire régulariser un avenant dans vos locaux, là où cela est possible.

Par principe, un avenant s’applique pour la durée du mandat concerné. Dans tout avenant, il convient de mentionner sa date de prise d’effet.

Rédaction d’un avenant : conseils

Un professionnel Hoguet doit veiller :

• à régulariser l’avenant en autant d’exemplaires originaux que nécessaire (p.ex. mandat confié par deux clients = trois exemplaires originaux, dont l’un à conserver en l‘annexant au mandat initial).
• à bien mentionner sous la mention « mandataire » l’ensemble des mentions requises pour l’établissement d’un mandat (carte, garantie, assurance RCP, ...).

Il peut être prudent de faire signer un avenant avec une mention manuscrite spécifique du type « bon pour accord pour modification du mandat initial n° du ….) ou « bon pour accord pour modification du mandat initial n° du …. »). Certains recommandent que la mention manuscrite précise expressément si le mandat initial a été conclu avec ou sans exclusivité.

Il convient de bien indiquer dans un avenant que l’intégralité des clauses et conditions du mandat initial, non modifiées, restent inchangées. Pour éviter toute discussion, il peut être sage de rédiger d’emblée un mandat en visant expressément les « prix, charges et conditions du mandat ou de ses avenants » (cf. CA Paris 26.02.2015 n° 13/18647).

Si un avenant baisse le prix de mise en vente, il nous paraît prudent de bien préciser d’emblée, dans l’avenant, les modalités et le montant exact de la (nouvelle) rémunération. Il s’agit d’éviter une discussion, notamment, concernant les modalités d’application d’un barème dégressif d’honoraires, en cas de changement de tranche.

Modèle d’avenant

Cas de figure. Le modèle d’avenant que nous proposons vise l’hypothèse où, lors de la rédaction d’un mandat, le client d’un agent immobilier avait déclaré que le bien concerné était loué, avec un locataire en place.

Puis, pour une raison ou une autre (exemple : congé d’un locataire), le bien concerné est devenu libre de toute occupation. Il peut être mis en vente comme tel.

L’avenant vise à régulariser la situation, en fixant par ailleurs, éventuellement, un nouveau montant pour le prix de mise en vente, avec corrélativement de nouvelles conditions de rémunération du mandataire.   

Le modèle est à adapter au cas par cas.