Remise en mains propres « SRU » de l’avant-contrat de vente

Uniquement pour les mandataires...

Pour la notification exigée par la loi et purger le délai SRU

Depuis la loi dite SRU du 13.12.2000, l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation reconnaît un droit de rétractation à l’acquéreur non professionnel, pour « tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ». Un acquéreur peut ainsi se rétracter dans un délai fixé à dix jours depuis la loi Macron du 06.08.2015.

Afin de permettre à un acquéreur d’exercer ce droit, la loi exige que l’acte lui soit notifié en respectant un certain formalisme.

Un agent immobilier mandaté en vente, et chargé de la rédaction d’un avant contrat (compromis…), doit veiller à purger en ordre le droit de rétractation SRU.

En présence de coacquéreurs (couple, ...), si un acte est notifié par LRAR, il est sage d’en passer par des LRAR distinctes, en vérifiant les adresses exactes des intéressés (cf. Cass. 3e civ. 04.10.2018 n° 17-25688).

Notons que le délai de rétraction peut être « allongé » pour le cas où certains documents ne sont pas annexés à un avant-contrat de vente (vente de lots de copropriété). Si un document concerné n’est pas annexé à l’acte notifié à l’acquéreur pour purger le délai SRU, celui-ci ne commence à courir qu’à partir du lendemain de sa communication à l’intéressé, suivant les modalités prévues pour la notification SRU (CCH nouvel article 721-3).

Remise en mains propres

Lorsqu’un avant-contrat de vente (compromis, …) est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (agent immobilier, notaire), l’acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Un notaire peut en faire de même pour un projet d’acte de vente, non précédé d’un avant-contrat.

Dans ces deux cas, la remise de l’acte (ou projet d’acte) doit être « attestée » selon des modalités fixées par décret.

Formalisme imposé dans l’acte de vente

L’acte sous seing privé (ou une copie de l’avant-contrat dressé en la forme authentique) remis directement à l’acquéreur non professionnel doit impérativement reproduire les dispositions de l’article L 271-2 du Code de la construction et de l’habitation.

En outre, et impérativement, le bénéficiaire du droit de rétractation (ou réflexion) doit porter de sa main une formule spécifique dans l’acte (ou projet), qui fait référence au délai (CCH art. D 271-6 et D 271-7). Un décret publié au JO le 13 mai 2016 est venu « mettre à jour » le cadre réglementaire, afin de tenir compte de la modification du délai de rétractation, par la loi dite Macron du 6 août 2015. Les formules « réglementaires » manuscrites font désormais expressément référence au nouveau délai de dix jours.

Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte.

En cas de pluralité d’acquéreurs, il est indispensable que chaque acquéreur reproduise la mention manuscrite exigée dans l’acte.

Pour prévenir des litiges en cas de pluralité d’acquéreurs, il peut être prudent de conseiller aux parties à une vente concernée d’insérer d’emblée, dans un compromis, une clause précisant que la rétractation d’un seul coacquéreur entraînera son « anéantissement » ou sa « caducité ».

Réforme Elan. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), appelée loi Elan, a (une nouvelle fois) modifié l’article L 271-1 du CCH, comme suit. Le texte, complété, précise que tout acte concerné doit indiquer « de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion ». Tout manquement à cette « obligation d’information » est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale). Notons que le gouvernement, à l’origine du texte, « ciblait » les seuls constructeurs CCMI. Mais, au vu du texte retouché, tout acte est concerné : contrat de réservation (VEFA), promesse de vente sous seing privé, acte notarié, contrat CMI, etc. Le texte ainsi retouché fournit un nouvel outil aux agents de la DGCCRF, habilités à rechercher et constater les « infractions ou les manquements » à l’article L 271-1 du CCH (C. consom. art. L 511-7).

En effet, depuis le 1er juillet 2016, l’article L 511-7 du Code de la consommation précise que les agents de la DGCCRF « sont habilités à rechercher et à constater les infractions ou les manquements » aux dispositions des articles L 271-1 et L 271-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Un professionnel sera à cet égard bien avisé d’être prudent dans l’application des textes, en évitant toute « pratique » qui pourrait être interprétée comme visant à « contourner » le dispositif légal.

Il convient de prévoir une rubrique ou clause appropriée (lisible et compréhensible) dans tout acte concerné.