Le compromis de vente
L’avant-contrat de vente le plus courant...
Un engagement réciproque
La promesse synallagmatique de vente, très souvent appelée « compromis » dans la pratique, est l’acte par lequel une personne s’engage à vendre un immeuble à une autre personne qui s’engage à l’acquérir.
L’acte comprend nécessairement des engagements réciproques avec un accord sur les conditions essentielles de la vente, et notamment sur le prix.
L’article 1589 du Code Civil précise que la promesse de vente « vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
En pratique, le compromis de vente, qui peut être passé sous « seing privé », est très souvent régularisé en incluant des conditions suspensives et sous réserve d’une réitération dans un certain délai par un acte authentique chez un notaire, lequel conditionne le transfert de propriété du bien concerné. Notons que « lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque » (Cass. 3e civ. 09.03.2017 n° 15-26182).
Honoraires du mandataire. Sauf à pouvoir faire ensuite régulariser une reconnaissance d’honoraires, un agent immobilier, qui s’est vu confié un mandat par un vendeur ou un acquéreur, ne peut demander de rémunération d’une personne autre que celle mentionnée « comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties ». À ce titre, un agent immobilier doit veiller à ce que le montant de ses honoraires, outre le « débiteur », tels que visés dans son mandat, soient ensuite repris à l’identique dans un compromis puis, en sagesse, dans l’acte réitératif chez le notaire.
Négociation et rédaction. Pour négocier puis rédiger un compromis de vente, il convient de tenir compte de nombreux textes spécifiques (exemple : dossier de diagnostic technique…), mais aussi l’ensemble des nouveaux textes du code civil, issus de la réforme du droit des contrats de 2016.
Une ordonnance n° 2016-131 du 10.02.2016 est venue en effet procéder à une vaste refonte du Code civil, pour les textes de « droit commun » sur les contrats et obligations. Cette réforme est entrée en vigueur le 01.10.2016.
Cette réforme n’est certes pas venue modifier les textes qui régissent le droit des contrats « spéciaux », tels ceux qui visent spécifiquement la vente dans le Code civil. Mais la réforme impacte de nombreuses règles générales, tel concernant le processus de négociation ou de formation des contrats.
La réforme du droit des contrats est venue notamment introduire, dans le Code civil, divers textes ayant vocation ou destinés à régir les « négociations » (pré)contractuelles.
La réforme du droit des contrats est venue aussi procéder à une refonte des textes du Code civil régissant la « condition suspensive », dont on connaît l’importance pour des compromis de vente.
L’ordonnance du 10 février 2016 a été ratifiée par une loi n° 2018-287 du 20.04.2018 (JO du 21.04.2018). Notons que cette loi est venue retoucher divers textes du Code civil. Par exemple, elle est venue indiquer que « le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation » ne constitue pas un dol (C. civ. art. 1137, al. 3). Les textes retouchés, dans leur nouvelle version, sont entrés en vigueur le 01.10.2018. Précisément, ils sont applicables aux actes juridiques à venir ou conclus depuis le 01.10.2018.
DDT vente. Un « dossier de diagnostic technique » (DDT) exigé pour la vente de tout bien immobilier bâti (CCH art. L 271-4) Notons que les diagnostics requis au titre du DDT (plomb, amiante, termites, gaz, électricité et/ou DPE) sont à faire réaliser par un opérateur certifié, suivant la réglementation. À cet égard, un arrêté ministériel du 02.07.2018 (JO du 08.07.2018) est venu modifier les règles pour la certification des opérateurs. De nouvelles règles entreront en vigueur le 01.04.2019, dans les conditions fixées. En cas de doute, utilisez l’interface proposée par les pouvoirs publics pour vérifier la validité d’un certificat d’un diagnostiqueur.
Performance énergétique – logements. Notons qu’un décret n° 2015-1812 du 28 décembre 2015 est venu imposer le respect de normes minimales de performance énergétique des logements sociaux individuels, lorsqu’ils font l’objet d’une vente par un organisme d’habitation à loyer modéré. À ce titre, seuls les logements dont la consommation d’énergie est inférieure ou égale à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, estimée selon les conditions du diagnostic de performance énergétique, peuvent être vendus (CCH, article R 443-11-1). En pratique, cela suppose que le classement d’un logement au titre du DPE (étiquette énergie) corresponde au maximum à l’étiquette E. Cette règle ne s’applique pas en l’état pour la vente de logements du parc privé. Un article (non codifié) de la loi TECV du 17 août 2015 est toutefois de nature à interpeller. Il est ainsi rédigé : « Avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergétique primaire est supérieure à 330 kWh/m²/an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique. » Cet article peut laisser à penser, ou a pu être présenté comme tel, qu’il génère une « obligation » de travaux en cas de vente (ou location) pour des logements privés, classés F ou G au titre du DPE. Toutefois, les pouvoirs publics ont précisé que ce texte, qui vise l’ensemble des logements, est un simple texte « d’objectif programmatique » et « collectif ». Il ne génère en tant que tel aucune obligation de travaux d’ici 2025 (rép. min. n° 79468 du 05.01.2016, JOAN p. 198).
Etat des risques. Là où il est requis, un état des risques en ordre, daté de moins de six mois à la signature du compromis, doit être joint à l’acte avec les documents utiles (Code de l’environnement, art. L 125-5). Il doit être accompagné des extraits des documents officiels permettant de localiser le bien concerné au regard des risques encourus. En pratique, un formulaire réglementaire est à compléter. Ce formulaire peut être directement téléchargé sur Internet sur le site http://www.georisques.gouv.fr.. Ce site permet de disposer, via une simple recherche par le code postal de la commune où sont situés les locaux, d’informations utiles pour régulariser le document. Le formulaire doit être établi à partir des informations mises à disposition par le préfet, qui prennent la forme de documents et d’un dossier pouvant être consultés dans les mairies des communes intéressées, ainsi qu’à la préfecture et dans les sous-préfectures du département. Le formulaire doit à cet égard mentionner les risques dont font état les documents et le dossier, et auxquels l’immeuble faisant l’objet de la location est exposé. Le formulaire doit nécessairement s’accompagner des extraits utiles des documents qui permettent de localiser le bien au regard des risques encourus. Nous conseillons, par précaution, de toujours prévoir d’annexer un état des risques à un bail même si, au vu des pièces, il se révèle qu’il n’est pas « obligatoire » (cocher alors « non » dans toutes les cases du formulaire réglementaire).
Une ordonnance est par ailleurs venue créer, fin 2015, une nouvelle obligation d’information à la charge d’un vendeur, dans « des zones à potentiel radon ». Il a été prévu que le locataire soit informé du risque radon (C. env. art. L 125-5, I). Un décret n° 2018-434 du 4 juin 2018 (JO du 5 juin 2018) est venu préciser, à cet égard, que le territoire national est divisé en trois zones à potentiel radon, définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols. Le décret a indiqué que l’obligation d’information, en location, s’appliquerait (uniquement) dans les « zones à potentiel radon de niveau 3 » (C. env. art. R 125-23, 5°), c’est-à-dire dans des zones à potentiel radon « significatif » (C. santé publ. art. R 1333-29). Le décret a prévu que la liste des communes, réparties entre les trois zones, soit fixée par un arrêté ministériel. Cet arrêté ministériel, daté du 27 juin 2018, a été publié le 30 juin 2018. Cette nouvelle règlementation est entrée en vigueur le 1er juillet 2018.
En logique, un arrêté ministériel du 13 juillet 2018, publié au JO le 2 août 2018, est venu modifier le formulaire d'état des risques, en rajoutant une rubrique tenant à la présence du bien immobilier concerné dans une zone à potentiel radon de niveau 3. Il convient désormais d’utiliser ce nouveau formulaire, désormais intitulé « État des risques et pollutions » (ERP). Ce formulaire est disponible en préfecture, sous-préfecture, en mairie et téléchargeable à partir du site Internet du ministère chargé de la prévention des risques majeurs (http://www.georisques.gouv.fr/). Le formulaire peut être directement téléchargé sur Internet (format PDF), à l’adresse suivante : http://www.georisques.gouv.fr/sites/default/files/ial.pdf.
Nous conseillons, par précaution, de toujours prévoir d’annexer un état des risques à un acte de vente même si, au vu des pièces, il se révèle qu’il n’est pas « obligatoire » (cocher alors « non » dans toutes les cases du formulaire réglementaire).
Veillez à utiliser le nouveau formulaire « ERP », en prévoyant de compléter la nouvelle rubrique visant à préciser si le bien concerné se situe, ou non, en zone 3 pour le risque radon. Pour parfaire l’information d’un acquéreur, il peut être utile de prévoir une clause appropriée, dans un acte de vente.
En pratique, au vu des textes, l’obligation d’information sur le risque radon ne s’applique en droit, à notre avis, qu’à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication d’un arrêté préfectoral fixant la liste des documents auxquels un bailleur peut se référer. Une « fiche d’information sur le risque radon », qui doit être téléchargeable sur le site http://www.georisques.gouv.fr, a été prévue, à cet égard. Cette fiche d’information n’avait pas encore été diffusée sur le site http://www.georisques.gouv.fr , à la date de mise à jour de cette notice. En attendant les arrêtés préfectoraux, il peut être prudent d’informer des acquéreurs, par le biais d’une clause dans les actes lorsqu’un bien est situé en zone à potentiel radon de niveau 3 (a minima). Si la « fiche d’information sur le risque radon » est disponible, il est prudent de joindre ce document aux actes, en zone à potentiel radon de niveau 3 (zone 3).
Incidence de la reforme elan
Droit de rétractation SRU. Depuis la loi dite SRU du 13.12.2000, l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation reconnaît un droit de rétractation à l’acquéreur non professionnel, pour « tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ». Un acquéreur peut ainsi se rétracter dans un délai fixé à dix jours depuis la loi Macron du 06.08.2015.
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), appelée loi Elan, a (une nouvelle fois) modifié l’article L 271-1 du CCH, comme suit. Le texte, complété, précise que tout acte concerné doit indiquer « de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion ». Tout manquement à cette « obligation d’information » est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale). Notons que le gouvernement, à l’origine du texte, « ciblait » les seuls constructeurs CCMI. Mais, au vu du texte retouché, tout acte est concerné : contrat de réservation (VEFA), promesse de vente sous seing privé, acte notarié, contrat CMI, etc. Le texte ainsi retouché fournit un nouvel outil aux agents de la DGCCRF, habilités à rechercher et constater les « infractions ou les manquements » à l’article L 271-1 du CCH (C. consom. art. L 511-7). En effet, depuis le 1er juillet 2016, l’article L 511-7 du Code de la consommation précise que les agents de la DGCCRF « sont habilités à rechercher et à constater les infractions ou les manquements » aux dispositions des articles L 271-1 et L 271-2 du Code de la construction et de l'habitation.
Un professionnel sera à cet égard bien avisé d’être prudent dans l’application des textes, en évitant toute « pratique » qui pourrait être interprétée comme visant à « contourner » le dispositif légal.
Il convient de prévoir une rubrique ou clause appropriée (lisible et compréhensible) dans tout acte concerné.
Carnet numérique. La loi dite TECV du 17 août 2015 a créé un « carnet numérique de suivi et d’entretien » pour les logements (CCH, article L 111-10-5). Il a été prévu que ce carnet mentionne l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement », outre des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété. La loi TECV avait prévu que le carnet serait obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017, et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1 er janvier 2025. La mise en œuvre effective de ce dispositif suppose toutefois un décret d’application, qui pas été publié.
Le dispositif légal a été retouché, à ce sujet, par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), dite loi Elan. La loi Elan a maintenu la création d’un « carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien » pour des logements. Ce carnet, accessible par un « service en ligne sécurisé », deviendrait obligatoire en 2020 dans le neuf, puis pour les logements existants faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. Un décret, non publié à la date de mise à jour de cette notice, doit venir finaliser le dispositif (CCH art. L 111-10-5). En outre, le législateur a prévu qu’un décret viendra préciser les modalités d’application du cadre légal (loi Elan, art. 182 II). Ce décret n’avait pas encore été publié à la date de mise à jour de cette notice. Au vu du cadre légal issu de la loi Elan, le carnet devra permettre de connaître l’état du logement et du bâtiment, lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, ainsi que le fonctionnement de leurs équipements et d’accompagner l’amélioration progressive de leur performance environnementale. Il devra permettre « l’accompagnement et le suivi de l’amélioration de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et du logement pour toute la durée de vie de celui-ci ». Les éléments contenus dans le carnet n’auront qu’une valeur informative. Le carnet numérique intègrera le dossier de diagnostic technique et certains documents (logement en copropriété).
DPE. Le DDT de vente doit d’abord comporter un diagnostic de performance énergétique (DPE) en cours de validité, c’est-à-dire réalisé il y a moins de dix ans. Le DPE n’a en l’état qu’une simple valeur informative, et l’acquéreur ne peut se prévaloir de son contenu à l’égard du vendeur (CCH art. L 134-3-1 et loi de 1989 art. 3-3). Mais relevons que le dispositif légal a été retouché par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018). Afin de « responsabiliser les acteurs de la vente et de la location » (sic), un texte vise à « conférer un caractère opposable » au DPE, à compter (uniquement) du 1er janvier 2021. A compter du 1er janvier 2021, le DPE perdra son caractère purement informatif. L’article L 271-4 du CCH précisera simplement, à compter de cette date, que l'acquéreur « ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire [le vendeur] des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n'ont qu'une valeur informative ».
Vente de terrain à bâtir. La loi Elan a instauré l’obligation, dans des zones à risques, de fournir une « étude géotechnique préalable » en cas de vente d’un terrain non bâti constructible (CCH nouv. art. L 112-21). Un décret doit venir préciser et finaliser cette nouvelle obligation légale. Ce décret n’avait pas encore été publié au 1er janvier 2019.
IANC. En cas de vente d’une maison dotée d’une installation d’assainissement non collectif (IANC), il reste nécessaire de communiquer un document établi à l’issue du contrôle de l’installation, datant de moins de trois ans. Un texte visant à porter le délai de trois à dix ans, dans le cadre de l’examen de la réforme Elan au parlement, a finalement été écarté.
Modèle
Le modèle de promesse sous seing privé que nous proposons porte sur une maison individuelle d’habitation, non soumise au régime de la copropriété ou du lotissement.
Le modèle est proposé à titre uniquement indicatif et doit être adapté, complété ou modifié au cas par cas en fonction du bien à vendre, de la qualité du vendeur et de l’acquéreur, des conditions suspensives négociées par les parties, etc. Il ne saurait en aucun cas être utilisé en tant que tel.