Information sur les sols et le radon

Informer comme il se doit un acquéreur en cas de vente d’un terrain répertorié dans un « secteur d’information sur les sols »

Cadre légal et réglementaire

Retouchant un texte issu de la loi Grenelle II, la loi Alur du 24 mars 2014 est venue prévoir la création de « secteurs d’information sur les sols » (SIS) sur le territoire. Ces secteurs sont destinés à comprendre les « terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement » (C. env. art. L 125-6).

La loi Alur est venue à ce titre instaurer une nouvelle obligation d’information de l’acquéreur en présence d’un terrain situé dans un « secteur d’information sur les sols » (C. env. art. L 125-7). Le texte précise que, lorsqu’un terrain situé dans un tel secteur fait l’objet d’un contrat de vente ou de location, le vendeur ou le bailleur du terrain est tenu d’en informer par écrit l’acquéreur ou le locataire. Il doit communiquer les « informations rendues publiques par l’État », en application de l’article L 125-6 du Code de l’environnement.

L’acte de vente ou de location doit attester de l’accomplissement de cette formalité. À défaut, si l’acquéreur (ou le locataire) découvre une pollution des sols, rendant le terrain impropre à sa destination, il peut demander sous deux ans la résolution du contrat, ou agir en diminution du prix (ou du loyer). Un acquéreur peut aussi demander la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur, si le « coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné au prix de vente ».

Cette obligation ne dispense pas un vendeur ou bailleur de celle prévue par l’article L 514-20 du Code de l’environnement (information exigée là où une installation « ICPE » a été exploitée sur le terrain concerné).

Dans les termes de la loi Alur, un décret n° 2015-1353 du 26 octobre 2015 (JO du 28 octobre) a fixé la procédure d’élaboration des secteurs d’information sur les sols (SIS). Ce décret a aussi précisé la nature des obligations à respecter dans les zones concernées, en vente et location.

Sur la base des données dont l’État avait connaissance, la liste des SIS devait en principe être établie dans chaque département, par le préfet, avant le 1er janvier 2019. À cet effet, le préfet devait arrêter par commune un ou plusieurs projets de création de SIS. Les secteurs SIS sont ensuite fixés par arrêtés préfectoraux, après une procédure de consultation. Un préfet doit à cet égard informer par lettre simple les propriétaires des terrains d’assiette sur lesquels sont situés les projets de SIS, en indiquant les modalités envisagées de la participation du public.

Les secteurs SIS retenus font l’objet d’un arrêté préfectoral, publié au recueil des actes administratifs du département. Ils doivent aussi être intégrés dans une base de données. La liste des secteurs doit faire l’objet d’une révision annuelle par le préfet.

Les secteurs SIS doivent donner lieu à des documents graphiques, annexés au plan local d’urbanisme (PLU), au document d’urbanisme en tenant lieu, ou à la carte communale.

Pour un terrain concerné, l’obligation d’information pesant sur le vendeur s’applique à compter du premier jour du quatrième mois suivant la parution de l’arrêté préfectoral.

En pratique, comme l’a précisé le décret du 26 octobre 2015, les informations requises doivent figurer dans l’état des risques exigé en vente (C. env. art. R 125-26).

En pratique, outre le site officiel http://www.georisques.gouv.fr, des sites Internet de préfectures (ou de la DREAL/DRIEE) proposent désormais des informations utiles concernant les secteurs « SIS ».

Le site georisques.gouv.fr propose notamment un dossier thématique spécialement dédié aux SIS : http://www.georisques.gouv.fr/dossiers/sis-secteur-dinformation-sur-les-sols.

La liste et la carte des SIS publiés sont accessibles par le biais d’un moteur de recherche de ce dossier thématique : http://www.georisques.gouv.fr/dossiers/sis-secteur-dinformation-sur-les-sols/donnees#/

La recherche peut se faire par département et /ou par commune.

Selon le site georisques.gouv.fr, chaque SIS comprend une représentation graphique, à l’échelle cadastrale, des parcelles le délimitant, ainsi que les informations détenues par l’État sur la pollution des sols sur ces parcelles. Chaque SIS est consultable sous forme d’une fiche comprenant les principales informations, les parcelles concernées et des cartes de situation. Les documents graphiques délimitant les SIS peuvent être plus précis que les données dispo­nibles dans la base de données BASOL. D’autres bases de données comme BASIAS ou d’autres bases de recensements de sites et sols pollués peuvent également alimenter les listes de SIS ainsi que des données émanant des collectivités (p.ex. inventaires historiques urbains).

Si un terrain est situé dans un SIS, tout projet de construction ou lotissement doit donner lieu à une étude de sol spécifique, et une attestation d’un bureau d’études. L’attestation est à joindre à la demande de permis de construire, ou d’aménager.

La Direction générale de la prévention des risques a diffusé, en juin 2017, un guide pratique et très détaillé sur la réglementation. Pour consulter ce guide au format PDF : http://www.installationsclassees.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/170616-Guide_Collectivites_SIS_vf.pdf

Depuis janvier 2019, le préfet doit réviser annuellement la liste des secteurs d’informations sur les sols, notamment sur la base des informations relatives à l’état des sols qui lui sont communiquées par les maires, les présidents de l’établissement public de coopération intercommunale compétent, ou les propriétaires de terrains classés en secteur d’information sur les sols. Toute modification sera soumise à consultation aux mairies et EPCI, comme lors de la création initiale des SIS (avant janvier 2019). Ce délai de consultation est de deux mois.

Sont exclus des SIS :

• les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) en exploitation ;
• les terrains pour lesquels les risques liés à la pollution des sols sont déjà gérés par des dispositifs d’urbanisme (servitudes d’utilité publique – SUP) ;
• les installations nucléaires de base (INB) ;
• les terrains à pollution pyrotechniques et engins de guerre.

Réforme « Elan ». La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), appelée loi Elan. a prévu d’instaurer, pour certaines zones, l’obligation de fournir, en cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une « étude géotechnique préalable » par le vendeur. Cette étude devrait être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Elle resterait annexée au titre de propriété du terrain et suivrait les mutations successives du terrain. Seraient concernées des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Ces zones seraient définies par un arrêté ministériel. Les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction, dans des secteurs où les dispositions d’urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles, ne seraient pas concernées (CCH, nouvel art. L 112-21). Un décret d’application, non publié au 1er janvier 2019, doit venir préciser le cadre légal.

REGIME ICPE

Le dispositif « SIS » ne remet nullement en cause la réglementation sur les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE). À ce titre, tout vendeur d’un terrain, sur lequel une installation (soumise à autorisation ou enregistrement) a été exploitée, doit veiller à respecter une obligation d’information spécifique. À la suite de la loi du 17 août 2015 relative à la « transition énergétique pour la croissance verte », dite TECV, la vente d’un terrain sur lequel a été exploitée une « installation nucléaire de base » est soumise à la même obligation (Code de l’environnement art. L 593-40). Il convient au besoin de tenir compte d’un décret n° 2016-846 du 28 juin 2016 relatif notamment à l’arrêt définitif et au démantèlement des installations nucléaires de base.

Notons que, là où une vente est soumise au droit de préemption urbain, la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à régulariser doit désormais, impérativement, comporter les informations dues au titre de l’article L 514-20 du Code de l’environnement (Code de l’urbanisme art. L 213-2).

Pour connaître le détail de la réglementation sur les ICPE, vous pouvez consulter le site dédié par les pouvoirs publics (http://www.ineris.fr/aida/).

Vous pouvez également consulter le site Internet officiel dédié à l’inspection des installations classées : http://www.installationsclassees.developpement-durable.gouv.fr.

De manière générale, tout vendeur d’un immeuble sera bien avisé d’informer un acquéreur de toute activité antérieure ayant pu ou pouvant être source de pollution, et dont il pouvait/devait avoir connaissance.

Au titre du droit commun, le vendeur de tout terrain sera bien avisé de communiquer à un acquéreur les informations dont il dispose (ou qu’il ne peut ignorer) sur une (éventuelle) pollution des sols.

Information sur le radon

Une ordonnance du 10 février 2016 est venue instaurer une nouvelle obligation à la charge de tout vendeur d’un bien immobilier dans « des zones à potentiel radon ». Il a été prévu que le locataire soit informé du risque radon (C. env. art. L 125-5, I).

Un décret n° 2018-434 du 4 juin 2018 (JO du 05.06.2018) est venu préciser, à cet égard, que le territoire national est divisé en trois zones à potentiel radon, définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols.

Le décret a indiqué que l’obligation d’information s’appliquerait (uniquement) dans les « zones à potentiel radon de niveau 3 » (C. env. art. R 125-23, 5°), c’est-à-dire dans des zones à potentiel radon « significatif » (C. santé publ. art. R 1333-29). Le décret a prévu que la liste des communes, réparties entre les trois zones, soit fixée par un arrêté ministériel.

Cet arrêté ministériel, daté du 27 juin 2018, a été publié le 30 juin 2018 au JO.

Cette nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 1er juillet 2018.

État des risques

Dans des zones dites à risques, et en pratique dans la plupart des communes, tout vendeur doit fournir à un acquéreur un « état des risques naturels, miniers et technologiques » (ERNMT). Le document requis, qui doit prendre la forme d’un formulaire réglementaire, daté de moins de six mois, est à annexer à tout (avant-)contrat de vente, y compris en VEFA (Code de l’environnement art. L 125-5). L’ERNMT doit être accompagné de certains documents qui permettent de localiser le bien concerné, au vu des risques encourus.

En pratique, un formulaire réglementaire est à compléter. Ce formulaire peut être directement téléchargé sur le site http://www.georisques.gouv.fr/. Ce site permet de disposer, via une simple recherche par le code postal de la commune où sont situés les locaux, d’informations utiles pour régulariser le document.

Un décret n° 2017-780 du 5 mai 2017 (JO du 07.05), relatif au plan de prévention des risques technologiques (PPRT) est venu retoucher le cadre réglementaire de l’ERNMT. À la suite de ce décret, et le cas échéant, un ERNMT doit être accompagné « des informations reçues » en application de l’article L 515-16-2 I, alinéa 3 du Code de l’environnement. En clair, à l’intérieur d’un périmètre d’exposition aux risques technologiques défini par un PPRT, celui-ci peut délimiter des zones dites de prescription. Dans ces zones de prescription, pour des biens autres que des logements, le préfet doit informer les propriétaires, gestionnaires ou exploitants, du type de risques auxquels leur bien ou activité est soumis, et de la nature des risques. Ce sont ces informations qui sont alors à communiquer avec l’ERNMT, lors d’une vente.

Un arrêté ministériel du 18 décembre 2017, publié le 28 décembre 2017, est venu prévoir un nouveau modèle d'imprimé pour l’établissement de l’ERNMT, à partir du 1er janvier 2018. Cet arrêté, publié au JO le 28 décembre 2017, a créé un nouveau modèle d’imprimé à utiliser pour l’établissement de l’état des risques, à compter du 1er janvier 2018. Le formulaire a été intitulé « État des servitudes « risques » et d’information sur les sols » (ESRIS). Le formulaire a intégré une rubrique pour préciser (case à cocher) si un terrain est, ou non, situé dans un secteur d’information sur les sols (SIS).

Pour tenir compte de la nouvelle réglementation sur le radon, entrée en vigueur le 1er juillet 2018, en logique, le formulaire d’état des risques, document à fournir à un acquéreur, devait être retouché (complété), pour y intégrer une rubrique sur le risque radon. Un arrêté ministériel du 13 juillet 2018, publié au JO le 2 août 2018, est venu à ce titre modifier le modèle d’état des risques, en rajoutant une rubrique tenant à la présence du bien immobilier concerné dans une zone à potentiel radon de niveau 3. Il convient désormais d’utiliser ce nouveau formulaire, appelé « État des risques et pollutions » (ERP). Ce formulaire est disponible en préfecture, sous-préfecture, en mairie et téléchargeable à partir du site Internet du ministère chargé de la prévention des risques majeurs (http://www.georisques.gouv.fr/).

Notons que, en droit, au vu des textes, l’obligation d’information sur le risque radon ne s’applique, à notre avis, qu’à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication d’un arrêté préfectoral fixant la liste des documents auxquels un bailleur peut se référer. Une « fiche d’information sur le risque radon », qui doit être téléchargeable sur le site http://www.georisques.gouv.fr, a été prévue, à cet égard. Cette fiche d’information n’avait pas encore été diffusée sur le site http://www.georisques.gouv.fr, à la date de rédaction de cette notice.

En tout état de cause, il convient de compléter utilement le formulaire « État des risques et pollutions » (ERP). Il peut être prudent d’informer des acquéreurs, par le biais d’une clause dans les baux, lorsqu’un bien est situé en zone à potentiel radon de niveau 3 (a minima). Si la « fiche d’information sur le risque radon » est disponible, outre l’état des risques, il est prudent de joindre ce document aux actes de vente, en zone à potentiel radon de niveau 3 (zone 3).

Modèle

Côté agent immobilier ou notaire, il convient d’insérer une clause spécifique sur la réglementation concernant les « secteurs d’information sur les sols » (SIS) dans tout acte de vente d’un terrain. Il peut être utile d’en faire de même pour le risque radon. Notre modèle propose un exemple de clause, à ce sujet.