Annonces immobilières

Rédiger une annonce en ordre

Annonces et performance énergétique

Toute annonce relative à la mise en vente d’un bien immobilier, devant faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit faire l’objet d’une mention particulière, suivant les modalités fixées en l’état par un décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010 (CCH art. L 134-4-3 ; CCH, art. R 134-5-1 et suivants).

En presse écrite, la mention « Classe énergie : (A à G) » est en principe exigée. Pour un bien avec un DPE vierge, la mention préconisée est « Classe énergie : DPE vierge ». Là où un DPE n’est pas requis, aucune mention n’est à prévoir.

Une annonce publiée en vitrine d’une agence immobilière doit comporter l’étiquette énergie du DPE, ainsi que la classe de performance énergétique du bien concerné. L’étiquette énergie doit être lisible et en couleur. Elle doit représenter au moins 5 % de la surface du support (soit environ 5,5 x 5,5 cm pour une annonce en format A4).

Dans une lettre d’information diffusée le 6 février 2018, la DGCCRF a expliqué que l’affichage de l’étiquette-énergie du diagnostic de performance énergétique, requise en vente (CCH art. L 134-4-3), serait « encore très souvent absent ou non conforme à la réglementation ». Veillez à porter la mention exigée sur vos annonces (sans DPE, la rigueur en droit suppose de différer toute annonce).

Vente d’un lot en copropriété

Dans le but de renforcer l’information des acquéreurs de lots de copropriété, la loi Alur du 24 mars 2014 a créé un nouvel article L 721-1 dans le Code de la construction et de l’habitation. Ce texte prévoit que toute annonce relative à la « vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété » doit comporter certaines mentions obligatoires. L’annonce doit notamment préciser si l’immeuble concerné fait l’objet d’une procédure au titre du régime applicable aux copropriétés en difficulté (plan de sauvegarde, administration provisoire, etc.). En clair, elle doit au besoin indiquer les procédures en cours en présence d’une copropriété en difficulté (plan de sauvegarde, administration provisoire, etc.).

Le texte ne fait aucune distinction selon la nature du lot « annoncé » (logements, locaux commerciaux, bureaux, etc.), ou la qualité de l’annonceur (particulier ou professionnel). On se doit donc de considérer que toute annonce, quel que soit son support (presse, Internet, annonces en agence, etc.), est concernée.

Un agent immobilier chargé de la vente d’un lot de copropriété, en particulier d’un logement, doit être très vigilant pour ses annonces, à l’attention de particuliers. Fin 2016, la DGCCRF a expliqué que les « informations relatives à la copropriété » étaient souvent « incomplètes » dans les annonces des agents immobiliers. Soulignant que l’une « des principales informations que le consommateur recherche dans une annonce immobilière est la surface du bien vendu », la DGCCRF a expliqué que la mention de la superficie Carrez est « obligatoire » sur les annonces de vente d’un bien concerné. En outre, au titre d’annonces prétendument « incomplètes », la DGCCRF a fait état des éléments suivants : « absence d’indications sur le mode de chauffage, la présence d’un gardien, le coût de l’entretien des espaces verts, etc. » (sic). Si ce type d’informations n’est pas visé par l’article L 721-1 du CCH, la DGCCRF s’appuie sur un texte qui oblige à fournir une information (précontractuelle) sur les « caractéristiques essentielles » d’un bien à vendre (Code de la consommation art. L 111-1). Par prudence, il convient donc de porter la surface « Carrez » dans les annonces, et d’être exhaustif dans les descriptifs (mode de chauffage, ...).

lotissement

Une annonce relative à la vente de terrains situés dans un lotissement doit mentionner, de manière explicite, suivant les cas, si le permis d’aménager (PA) a été ou non délivré ou si la déclaration préalable a ou non fait l’objet d’une opposition. Si (ou une fois que) le PA a été délivré, ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable notifiée, toute annonce doit en préciser la date et mentionner que le dossier peut être consulté en mairie. La publicité ne doit alors comporter aucune indication de nature à induire l’acquéreur en erreur sur les charges et conditions auxquelles le lotisseur entend subordonner la vente des lots.

Commercialisation d’un produit défiscalisé

Depuis 2010, un texte spécifique et non codifié, retouché par la loi dite « Hamon » de 2014, encadre spécifiquement la publicité portant sur certains investissements locatifs défiscalisés, c’est-à-dire ouvrant droit à un avantage fiscal. Une loi du 9 décembre 2016, dite « loi Sapin II », est venue modifier ce texte en le rattachant au Code de la consommation (Code de la consommation art. L 122-23).

Le texte vise la publicité relative à une opération d’acquisition de logement destiné à la location, et « susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du Code général des impôts ». Est concerné, notamment, un produit éligible au dispositif fiscal « Pinel », dans les conditions fixées en dernier lieu par la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 (JORF n°0302 du 30 décembre 2018)

Le texte vise toute publicité, sans distinction. Au vu de travaux parlementaires, est visé tout document publicitaire « vantant les mérites » des avantages fiscaux liés à l’investissement, quels qu’en soient la forme ou le support : prospectus, brochure ou plaquette commerciale, annonce en vitrine ou diffusée sur Internet, etc.

La publicité doit comprendre une mention « indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales ». Un formalisme pointilleux est à respecter pour cette mention. D’une part, elle doit figurer dans la publicité « dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l’investissement » (sic). D’autre part, la mention doit s’inscrire « dans le corps principal du texte publicitaire » (sic). Il ne saurait donc être question de l’insérer en petits caractères en fin de publicité, par le biais d’un astérisque.

La publicité doit aussi permettre « raisonnablement de comprendre les risques afférents à l’investissement » (sic). Il faut veiller à faire œuvre de clarté, avec des mentions très compréhensibles.

Honoraires du mandataire (agent immobilier)

En vertu de l’article 6-1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014, tout agent immobilier doit indiquer dans ses annonces « le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge (...) de l’acquéreur ». Le texte s’applique quel que soit le support de l’annonce (vitrine, presse, site Internet ou prospectus distribué en boîte à lettres).

Pour ses annonces en vente, un agent immobilier doit en outre tenir compte de règles fixées par un arrêté ministériel du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière (JO du 18.01). L’arrêté vise la vente de tout « bien déterminé », outre tous « biens immobiliers ». Il est à ce titre prudent de respecter le formalisme imposé pour la vente de tous biens : logements, terrains, garages, locaux commerciaux ou professionnels, etc. Une discussion peut être néanmoins permise, à notre avis, pour des annonces en immobilier d’entreprise destinées aux seuls professionnels.

En vertu de l’article 3 de l’arrêté du 10 janvier 2017, toute publicité effectuée par un agent immobilier et « relative à la vente d'un bien déterminé, doit, quel que soit le support utilisé, indiquer :

1° Le prix de vente du bien objet de la publicité. Le cas échéant, ce prix comprend obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l'acquéreur et est exprimé à la fois honoraires inclus et exclus. La taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus est plus importante que celle du prix du bien hors honoraires. Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ;

2° À qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l'issue de la réalisation de la transaction ;

3° Le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires du professionnel qui sont à la charge de l'acquéreur, exprimé en pourcentage de la valeur dudit bien entendue hors honoraires ; ce montant est précédé de la mention “Honoraires” ».

Pour les honoraires, toute publicité relative à la vente d’un bien déterminé doit ainsi respecter les trois règles suivantes, quel que soit le support utilisé (vitrine, presse, site Internet, ...).

Règle 1. Une annonce doit comporter le prix de vente du bien. Il est précisé que, le « cas échéant », ce « prix comprend obligatoirement la part des honoraires [...] à la charge de l’acquéreur et est exprimé à la fois honoraires inclus et exclus ».

À cet égard, selon une fiche pratique mise à jour le 3 février 2017 par la DGCCRF, si « des honoraires à la charge de l’acquéreur sont prévus :

• la part TTC des honoraires à la charge de l’acquéreur doit apparaître en pourcentage du prix entendu hors honoraires ;
• le prix de vente honoraires inclus est impérativement affiché et est celui qui apparaît en premier aux yeux du consommateur. Le prix exprimé hors honoraires doit également apparaître sur l’annonce ».

Règle 2. Une annonce doit aussi (toujours) préciser à « qui incombe le paiement des honoraires [...] à l’issue de la réalisation de la transaction ». Une mention du type « Honoraires d’agence à la charge du vendeur » (ou de l’acquéreur) est donc à prévoir. En cas de partage des honoraires dans le mandat, il est prudent de prévoir une mention du type « Honoraires d’agence à la charge du vendeur et de l’acquéreur ».

Règle 3. Une annonce doit aussi toujours comporter le montant TTC des honoraires « qui sont à la charge de l’acquéreur, exprimé en pourcentage de la valeur dudit bien entendue hors honoraires ». Ce montant doit être précédé de la mention « Honoraires », même si les honoraires ont été fixés dans le mandat de manière forfaitaire (et non au pourcentage). Si des honoraires sont à la charge de l’acquéreur, le texte impose que la « taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus » soit « plus importante que celle du prix du bien hors honoraires ». Notez que l’arrêté n’interdit pas d’utiliser une abréviation du type « HAI ». Mais il faut alors veiller à bien en expliquer le sens (utiliser par exemple une note en fin d’annonce, avec un « renvoi » par un astérisque).

Répartition des honoraires. Dans une note d’information diffusée en mars 2017, la DGCCRF a précisé qu’une mention, précisant les modalités de répartition des honoraires, doit figurer sur l’ensemble des annonces de vente. Cette mention peut p.ex. revêtir les formes suivantes :

« Les honoraires sont intégralement à la charge de l’acquéreur » ou « honoraires charge acquéreur » ;

« Les honoraires sont intégralement à la charge du vendeur » ou « honoraires charge vendeur » ;

« Les honoraires sont partagés entre les parties » ou « honoraires partagés entre acquéreur et vendeur ».

Honoraires charge acquéreur : exemple 1. Un logement en copropriété est mis en vente pour un prix (net vendeur) de 250 000 €, avec des honoraires de 8 % en sus mis à la charge de l’acquéreur dans le mandat. Pour le prix, l’annonce peut être, à notre avis, rédigée de la manière suivante – tenir compte de la taille des caractères : « Prix de vente honoraires d’agence inclus : 270 000 € – Prix de vente honoraires exclus : 250 000 €. Honoraires : 8 % TTC. Honoraires à la charge de l’acquéreur ».

Honoraires charge acquéreur : exemple 2. Le logement est mis en vente pour un prix de 250 000 €, avec des honoraires de 15 000 € en sus mis à la charge de l’acquéreur dans le mandat. Pour le prix, l’annonce peut être à notre avis rédigée de la manière suivante – tenir compte de la taille des caractères : « Prix de vente honoraires d’agence inclus : 265 000 € – Prix de vente honoraires exclus : 250 000 €. Honoraires : 6 % TTC. Honoraires à la charge de l’acquéreur » Pour la DGCCRF la part TTC des honoraires à la charge de l’acquéreur doit apparaître en pourcentage du prix entendu hors honoraires.

Honoraires charge vendeur. Il résulte de l’arrêté du 10 janvier 2017 que l’annonce peut, à notre avis, être libellée comme suit : « Prix de vente : x € - Honoraires d’agence à la charge du vendeur ». Prenons l’exemple d’un logement en copropriété mis en vente pour un prix convenu net vendeur de 250 000 €, avec des honoraires de 8 % en sus mis à la charge du vendeur dans le mandat (soit 20 000 €). Selon les usages habituels, le prix de mise en vente du bien est fixé dans le mandat à 270 000 €. On peut alors prévoir une mention du type : « Prix de vente : 270 000 € – Honoraires d’agence à la charge du vendeur » (ou « les honoraires d’agence sont intégralement à la charge du vendeur »). Certains peuvent venir « soutenir » que le prix « annoncé » devrait être 250 000 €. Et qu’un agent immobilier serait tenu de porter uniquement le prix « net vendeur » dans une annonce, et non le prix de vente « ajusté » avec un client pour les intégrer. Une discussion est en effet permise au vu d’une phrase ambigüe de l’arrêté, qui précise que le « prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ». À ce titre, dans le cadre d’une fiche pratique mise à jour le 3 février 2017, la DGCCRF a indiqué que si « les honoraires sont à la charge exclusive du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné ». Mais le texte peut être lu, à notre avis, comme visant seulement à interdire, en pareil cas, d’annoncer un prix avec la mention FAI/HAI, outre le « basculement » des honoraires. Exiger la mention du seul prix net vendeur dans une annonce reviendrait de fait à prohiber le règlement d’honoraires par imputation sur le prix de vente. Or, cela n’est en rien interdit par la loi Hoguet. Un vendeur peut en effet, en droit, décider de régler in fine ses honoraires sur ses deniers personnels (et non par « imputation » sur le prix de vente réglé chez le notaire). Notons qu’en pareil cas, le prix payé par l’acquéreur intègre certes économiquement les honoraires, mais ceux-ci ne sont pas mis à sa charge, en droit.

Dans une note d’information diffusée en mars 2017, la DGCCRF a fourni les indications suivantes. Les annonces de vente doivent comporter, « lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’assiette qui sert de base de calcul au pourcentage de rémunération de l’intermédiaire soit le prix hors honoraires. Le prix de vente qui apparaît immédiatement au consommateur est celui qui inclut les honoraires à la charge de l’acquéreur (prix type “HAI” p.ex.), y compris dans le cadre d’une recherche sur Internet. Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix de vente qui apparaît ne doit pas juridiquement les inclure ; à défaut les honoraires seraient à la charge de l’acquéreur. »

Nous conseillons de bien dissocier, dans un mandat, la question de la fixation du prix de (mise en) vente, et celle des honoraires. Dans notre exemple, le mandat (puis les actes de vente) doit mentionner un prix de vente de 270 000 € et 20 000 € d’honoraires à la charge du vendeur.

Honoraires partagés. Dans un mandat de vente, un agent immobilier peut y prévoir un partage de ses honoraires entre son client et le futur acquéreur. À condition que le mandat soit explicite à ce sujet, cette pratique est licite au vu de l’article 73 du décret Hoguet, qui prévoit que la rémunération de l’agent immobilier peut être « partagée ». Mais, dans ce cas, la DGCCRF a souligné que si un agent immobilier annonce le seul pourcentage des honoraires à la charge de l’acquéreur, celui-ci est « de ce fait substantiellement inférieur à celui de ses concurrents » (sic). Il s’agit là d’une pratique commerciale trompeuse. La DGCCRF estime donc qu’il convient de « préciser sur l’annonce que le vendeur est également astreint au paiement d’une partie des honoraires ». À la suite de l’arrêté du 10 janvier 2017, la DGCCRF a précisé qu’une « mention précisant les modalités de répartition des honoraires, entre acquéreur et vendeur, doit figurer sur toute annonce de vente ».

Exemple de rédaction, susceptible de satisfaire aux exigences de la DGCCRF : « Prix de vente honoraires d’agence inclus : x € – Prix de vente honoraires exclus : x €. Honoraires à la charge de l’acquéreur : x % TTC. Honoraires à la charge du vendeur : … ».

Pour le prix annoncé. Pour la DGCCRF, peut relever d’une « pratique commerciale trompeuse » l’existence d’une différence entre le prix de vente indiqué sur le mandat, et celui indiqué sur une annonce. Il doit impérativement être celui indiqué sur le mandat (une différence peut être considérée comme une pratique commerciale trompeuse, selon la DGCCRF). Il peut être prudent à cet égard de préciser, dans des annonces, que les montants annoncés ne comprennent pas les frais d’acte notarié, d’enregistrement et de publicité foncière (utiliser « un renvoi » par un astérisque). La DGCCRF a par ailleurs indiqué qu’un agent immobilier doit faire en sorte qu’il y ait « concordance » entre le prix « affiché » et celui « pratiqué » pour ses honoraires de vente, à défaut de quoi il tombe sous le coup du texte qui sanctionne la pratique commerciale trompeuse. Il s’agit en effet de respecter l’obligation édictée par l’article 2 I de l’arrêté du 10 janvier 2017, qui est celle « d’afficher les prix effectivement pratiqués des prestations ». Pour les pouvoirs publics, ce texte « signifie que le professionnel doit veiller à appliquer effectivement les prix affichés dans la majorité des transactions de vente auxquelles il participe. Les rabais par rapport au barème sont autorisés : il est possible de déroger à ce barème de prix dans le cadre des négociations, mais dans des limites proches des conditions pratiquées, seulement à la baisse, et pour des affaires particulières. » En dehors de ce cas, « le non-respect du barème, que cela soit à la hausse ou à la baisse, est susceptible de constituer un délit de pratique commerciale trompeuse » (Rép. min. : JOAN 21.10.2017 p. 5300 n° 1209). Une discussion est permise, à notre avis, sur ce qu’il faut entendre par « affaires particulières », voire par « prix effectivement pratiqués ».

Mention FAI/HAI. La DGCCRF estime que la mention « frais d’agence inclus » (FAI) dans une annonce n’est valable que si les honoraires sont effectivement à la charge de l’acquéreur et compris dans le prix affiché. Ainsi, la mention FAI/HAI ne doit pas apparaître dans une annonce si un mandat met les honoraires à la charge du vendeur. L’arrêté du 10 janvier 2017 n’interdit pas d’utiliser une abréviation du type « HAI ». Mais veillez à bien en expliquer le sens (utiliser par exemple une note en fin d’annonce, avec un « renvoi » par un astérisque). Dans une note d’information diffusée en mars 2017, la DGCCRF a indiqué que, de manière générale, il « convient de bannir l’usage du terme “frais”, insuffisamment clair, au profit de celui d’“honoraires”, qui renvoie clairement aux sommes revenant au professionnel ».

Mention « prix net vendeur ». Un agent immobilier ne saurait se « contenter » de mentionner un prix de vente hors frais d’agence, sous la forme d’un prix « net vendeur », dans ses annonces. Pour la DGCCRF, il s’agit là d’une pratique commerciale trompeuse et déloyale, car elle permet « d’afficher des prix en apparence plus bas que ceux de la concurrence, mais auxquels les honoraires doivent être ajoutés ».

Annonce sur Internet. L’article 2 de l’arrêté du 10 janvier 2017 précise que les tarifs (le barème) de l’agent immobilier, pour ses honoraires en transaction, doivent être « aisément accessibles [...] à partir de toute publicité relative à la vente, à la location ou à la sous-location non saisonnière d’un bien déterminé effectuée sur un support dématérialisé ». Dans le cadre d’une fiche pratique mise à jour le 3 février 2017, la DGCCRF a indiqué que le barème des honoraires doit être aisément accessible sur toute annonce immobilière « dématérialisée ». La DGCCRF a précisé que la présence « d’un lien hypertexte visible dans le corps de l’annonce, intitulé par exemple “consulter nos tarifs” et renvoyant directement vers la page “tarifs” du site du professionnel, permet de remplir l’obligation ». Un lien hypertexte est donc à privilégier. En mars 2017, la DGCCRF a précisé que, en tout état de cause, l’accès « au barème doit pouvoir se faire en trois clics maximum afin de rester “aisément accessible” ».

Modèle

Nous proposons un exemple d’annonce, en format papier, portant sur la vente d’un logement en copropriété.