L’offre d’achat

Formaliser une offre par un candidat-acquéreur

Un acte unilatéral

La proposition ou offre d’achat émane d’un candidat acquéreur, ce qui laisse une certaine latitude au vendeur, qui peut l’accepter ou la refuser.

Toute offre (ou contre-offre) doit être rédigée avec soin, en tenant compte des textes du Code Civil, à ce sujet.

Incidence de la réforme du droit des contrats

Une ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (JO du 11 février), entrée en vigueur le 1er octobre 2016, a opéré une importante réforme du droit des contrats, et une vaste refonte du Code civil en la matière.

Cette réforme a créé, dans le Code civil, des textes généraux (de droit commun) destinés à régir les offres de contrat, par exemple des offres de vente ou d’achat portant sur un immeuble.

À cet égard, il convient de prendre en compte les nouvelles règles légales suivantes.

Pour valoir comme telle, une offre doit comprendre « les éléments essentiels du contrat envisagé », tel notamment un prix pour une offre d’achat (C. civ. article 1583). L’offre doit exprimer la volonté de l’offrant « d’être lié en cas d’acceptation ». Si les conditions ne sont pas réunies, l’offre sera considérée comme une simple « invitation à entrer en négociation » (Code civil, article 1114).

Une offre est « caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable ». Il en va de même, dans tous les cas, en cas d’incapacité ou de décès de l’auteur de l’offre (article 1117).

Une offre peut être librement « rétractée » tant qu’elle n’est pas parvenue à son destinataire (article 1115).

L’offrant ne peut rétracter son offre dans le délai prévu (ou, à défaut, dans un délai raisonnable). Il est toutefois précisé qu’une rétractation « empêche la conclusion du contrat ». En clair, le destinataire d’une offre, s’il ne l’a pas acceptée à temps, ne pourra réclamer l’exécution forcée du contrat envisagé. Reste qu’il pourra rechercher la responsabilité « extracontractuelle » de l’offrant, mais ce « sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat » (article 1116).

L’« acceptation » de l’offre suppose « la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre ». Une acceptation « non conforme à l’offre » est « dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle » (article 1118). Notons que le « silence ne vaut pas acceptation », en principe (article 1120).

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que cette rétractation « parvienne à l’offrant avant l’acceptation ».

Un contrat est en principe « formé par la rencontre » d’une offre (non retirée) et de son acceptation (article 1114). Il est précisé que le contrat est « conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant ». Le contrat est réputé conclu « au lieu où l’acceptation est parvenue » (article 1121).

L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 a été ratifiée par le Parlement dans le cadre de la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 (JORF n°0093 du 21 avril 2018). Cette loi a complété l’article 1117 du Code civil en précisant qu’une offre est caduque en cas de décès de son destinataire (texte applicable à partir du 1er octobre 2018). 

Notons que, en vertu de l’article 1583 du Code Civil, une vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

En vertu du texte, sur le principe, une vente est ainsi « parfaite » dès qu’on est « convenu de la chose et du prix ». Tel est ainsi le cas, sur le principe, en présence d’une offre acceptée sans réserve par un vendeur. En pratique, côté acquéreur, un procès en exécution forcée de la vente est possible, mais assez aléatoire.  

négociation

La réforme du droit des contrats est venue aussi introduire, dans le Code civil, divers textes destinés à fixer des règles générales pour les « négociations précontractuelles ».

Il convient à cet égard de prendre en compte les règles suivantes, dans le cadre de pourparlers ou d’une négociation en vente.

Le principe de « liberté contractuelle » a été consacré dans le Code civil (article 1102), et un nouveau texte y précise aussi que « l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres » (article 1112).

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser la « perte des avantages attendus du contrat non conclu », ou désormais « la perte de chance d'obtenir ces avantages » (Code civil, article 1112 alinéa 2 – rédaction à compter du 1er octobre 2018).

Un texte, d’ordre public, dispose que les contrats « doivent être négociés (...) de bonne foi » (article 1104). Le déroulement et la rupture de négociations doivent aussi « impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi » (article 1112).

Un autre texte, également d’ordre public, dispose que lors de négociations « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ». Sont considérées comme ayant une importance déterminante « les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties ». Un manquement au devoir d’information engage la « responsabilité de celui qui en était tenu », même si le contrat n’est pas conclu. Sans possibilité d’opposer une clause limitative/exonératoire à ce sujet, un manquement peut aussi « entraîner l’annulation du contrat », sur le terrain des vices du consentement (article 1112). Notons que la nullité est encourue pour dol en cas de « dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie » (article 1137, al. 2).

Offre et mandat de vente : droit à rémunération de l’agent immobilier

Lorsqu’un agent immobilier se voit confié un mandat d’entremise par un vendeur, son client n’est pas tenu de donner suite à une offre d’achat. Le recours indemnitaire du pollicitant à l’encontre du vendeur, pour ce seul motif, est voué à l’échec.

Clause « ratifier la vente ». Dans un mandat, un agent immobilier peut être tenté de prévoir une clause, assortie d’une clause pénale, selon laquelle son client s’obligerait à « ratifier la vente avec l’acquéreur présenté » par lui « aux prix, charges et conditions du mandat ».

Il est difficile d’opposer cette clause à un client si celui-ci ne donne pas suite à une offre d’achat (y compris au prix prévu dans le mandat) Il en va de même si, après avoir contresigné une offre d’achat, le client d’une agence refuse de finaliser la vente.

Au titre de la règlementation Hoguet, la Cour de cassation a jugé que la « vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, qui emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l’absence de faute imputable au mandant » (Cass. 3e civ. 12 avril 2018 n° 17-14181, déjà : Cass. 1e civ. 16 novembre 2016 n° 15-22010 et 14 décembre 2016 n° 15-25352).

Dans une affaire, la Cour de cassation avait été amenée à se prononcer sur la pertinence d’un double recours, engagé par l’auteur d’une offre d’achat et d’un agent immobilier, disposant d’un mandat de vente non exclusif, à l’égard d’un vendeur qui n’avait pas donné suite à l’offre. L’auteur de l’offre avait engagé un procès pour faire constater la perfection de la vente à son profit et subsidiairement, obtenir réparation pour inexécution de la vente. L’agent immobilier avait demandé réparation à son client. Pour écarter la demande de l’auteur de l’offre à l’égard du vendeur, la Cour de cassation a relevé que le mandat confié à l’agent immobilier était un mandat d’entremise, ne lui permettant pas de « signer la vente » en lieu et place de son client. Celui-ci pouvait dès lors « sans faute refuser de s’engager avec un acquéreur découvert en exécution de ce contrat d’entremise (cass. Civ. 3ème 12.04.2018 n° 17-14181).

En novembre 2018, la Cour de cassation a encore rappelé qu’« aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit » à l’agent immobilier « avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ». Un tel « mandat ne permettant pas » à un agent immobilier « d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts », en principe. En l’espèce, la « vente n’avait pas été effectivement conclue » : l’AI « ne pouvait se prévaloir » de la clause pénale (Cass. 3e civ. 14 novembre 2018 n° 17-14.885).

La Cour de cassation a toutefois pris soin de rappeler que l’agent immobilier peut, en pareil cas, prétendre à une indemnisation « s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ». Un agent immobilier conserve ainsi un recours indemnitaire si un vendeur fait finalement affaire derrière son dos (poser une veille sur tout bien concerné). Pour fonder en pareil cas un recours indemnitaire, un agent immobilier doit pouvoir prouver une faute distincte, ou une fraude.

Dans le même esprit, la Cour de cassation a encore jugé fin 2018 « qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre » (Cass. 3e civ. 12 décembre 2018 n° 17-10417).

La Cour de cassation a également jugé que « n’est pas fautif le fait, pour l’acquéreur non lié contractuellement à l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel il a visité le bien, d’adresser une nouvelle offre d’achat aux vendeurs par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier également mandaté par ces derniers ». (Cass. 1e civ. 06.04.2016 n° 15-14631).

Modèle

Le modèle d’offre d’achat que nous proposons porte sur un bien immobilier, non soumis au régime de la copropriété ou du lotissement.

Le modèle est proposé à titre uniquement indicatif et doit être adapté, complété ou modifié au cas par cas en fonction du bien à vendre, de la qualité du vendeur et de l’acquéreur, des conditions suspensives envisagées, etc. Il ne saurait en aucun cas être utilisé en tant que tel.