Pouvoir (assemblée générale extraordinaire)

Formaliser le pouvoir de représentation, confié par un copropriétaire, pour une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires

Réglementation

En vertu de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote en AG à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Un copropriétaire peut ainsi désigner un autre copropriétaire, comme une personne étrangère à la copropriété. Toute clause contraire d’un règlement de copropriété est réputée non écrite (illicite).

En l’état du droit au 1er octobre 2018, un mandataire ne peut recevoir, en principe, plus de trois délégations de vote. Un mandataire peut toutefois recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat.

Un mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.

Il a été jugé que « chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d'un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions et limites prévues par l'article 22 » de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ. 09.02.2017 n° 15-26268).

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 interdit au syndic, son conjoint et désormais son partenaire (pacs), outre ses préposés, de recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. À la suite de la loi Alur du 24 mars 2014, les salariés du syndic, mais aussi leurs conjoints ou partenaires pacsés, leurs ascendants ou descendants, s’ils sont copropriétaires dans l’immeuble concerné, ne « peuvent pas porter de pouvoirs d’autres copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale ».

Réforme Elan. Le dispositif légal s’apprête à être retouché dans le cadre de la loi « Elan », en cours d’examen au Parlement à la date de rédaction de cette notice.

À la suite de la loi Elan, l’article 22 de la loi de 1965 précisera qu’un mandataire pourra recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % (au lieu de 5 %) des voix du syndicat.

Le texte précisera que chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues. Tout mandataire désigné pourra subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat.

Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne pourra « ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit ».

En outre, un texte retouché précisera que ne peuvent recevoir de mandat, pour représenter un copropriétaire :

« 1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;

2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;

3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;

4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin ».

Un nouveau texte de la loi de 1965 (art. 17-1 A) va en outre créer un nouveau dispositif qui permettra aux copropriétaires de participer à une assemblée générale « par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification ».

Les copropriétaires pourront, par ailleurs, « voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire ». Les formulaires « ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention » seront considérés comme des votes défavorables. Seront « également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle ».

Les modalités d’application du texte seront précisées par décret.

Référence. Projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique – texte tel qu’adopté en commission mixte paritaire le 19.09.2018, art. 59 bis M.

Forme

En l’état, la délégation du droit de vote doit prendre la forme d’un mandat écrit (ou « pouvoir »), clair et précis.

La délégation du droit de vote doit résulter d'un écrit (Cass. 3e civ. 30.03.2017 n° 16-13249).

En pratique, ce mandat peut être donné pour une AG précise, mais aussi parfois de manière générale et permanente (Cass. 3e civ. 15.09.2015 n°14-16916).

Il a été jugé qu’un « mandat ne peut porter que sur les questions figurant à l’ordre du jour » de l’AG. À ce titre, là où un mandataire vote en AG pour une « décision » non visée à l’OJ, son mandant est bien fondé à en demander l’annulation, et ce y compris si elle a été votée à l’unanimité (Cass. 3e civ. 08.09.2016 n°15-23422).

Syndics : attention !

Mandat impératif. Dans son pouvoir, un copropriétaire peut donner des instructions de vote à son mandataire pour telle ou telle résolution (ou une consigne générale). La Cour de cassation a toutefois jugé que le « caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires ». À ce titre, en AG, seul peut et « doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire » et un « syndic n’a pas le pouvoir d’empêcher un mandataire d’émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat ». Un syndic peut à ce titre engager sa responsabilité, s’il refuse le vote du mandataire (Cass. 3e civ. 08.09.2016 n° 15-20860).

Départ du mandataire en cours d’AG. Dans ce cas, s’il ne remet pas son « pouvoir » à une autre personne lorsque cela est possible, son mandant doit être considéré comme défaillant pour le vote de toutes les décisions à adopter après son départ. Le mandant sera recevable à demander l’annulation de toute décision adoptée après le départ de son mandataire, à condition que sa demande repose sur un motif légitime (Cass. 3e civ. 08.09.2016 n° 15-20860).

En AG, un syndic doit veiller à ce que les nom et adresse du mandataire figurent dans la feuille de présence, et qu’elle soit signée par l’intéressé (décret du 17.03.1967, art. 14 ; Cass. 3e civ. 18.01.2018 n° 16-27470 et 23.11.2017 n° 16-20311). Notons que le refus injustifié d’un mandat, lors de la dresse d’une feuille de présence, peut entraîner l’annulation de l’AG (Cass. 3e civ. 15.09.2015 n° 14-16916).