Le congé avec offre d’indemnité d’éviction

Où un bailleur veut donner congé, en payant une indemnité…

Un congé sans offre de renouvellement

L’arrivée du terme d’un bail commercial n’entraîne pas extinction du bail. À défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà de son terme.

En vertu de l’article L 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit alors, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Si le bailleur souhaite que le bail prenne fin à l’arrivée du terme ou en cours de période de tacite reconduction, il doit délivrer un congé en refusant le renouvellement mais en offrant de payer une indemnité d’éviction.

Forme du congé

À la suite de la loi dite Macron du 6 août 2015, un bailleur doit en passer par un acte extrajudiciaire, signifié par un huissier, pour notifier le congé (Code de commerce, article L 145-9). La loi Macron est à ce titre « revenue » sur une mesure de la loi Pinel du 18 juin 2014, qui avait ouvert côté bailleur la possibilité d’une LRAR pour un congé.

Un acte d’huissier s’impose pour un congé donné au terme d’un bail, ou pendant une période de tacite reconduction.

Notons que tout congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Délai/préavis à respecter

En vertu de l’article L 145-9 du Code de commerce, le congé doit être « donné six mois à l’avance », c’est à dire en respectant un préavis de six mois avant le terme du bail. À défaut de congé, un bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé. Au cours de la tacite prolongation, c’est à dire après le terme du bail, le congé doit être donné « au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil ».

Droit de repentir

Après avoir notifié à un locataire, par un congé, son intention de ne pas renouveler son bail, le bailleur peut ensuite faire machine arrière, sous conditions, en exerçant le droit de « repentir » qui lui est reconnu par la loi. Ce « repentir » permet au bailleur de se soustraire au paiement d’une indemnité d’éviction, là où elle est due, mais en s’engageant à « poursuivre » la location. Ce droit découle des articles L 145-12, L 145-58 et L 145-49 du Code de commerce. Sauf abus caractérisé, ce droit est discrétionnaire : un bailleur n’a pas à se justifier. Il peut avoir intérêt à l’exercer pour éviter d’avoir à payer une indemnité d’éviction, telle que fixée en justice, trop élevée. Reste que la décision n’est pas à prendre à la légère, car elle est irrévocable (Code de commerce art. L 145-59).

Le bailleur peut exercer ce droit jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle une décision fixant le montant de l’indemnité d’éviction est passée en force de chose jugée (pour faire simple, définitive). Pour exercer ce droit, il faut notifier un acte qui caractérise valablement l’exercice par le bailleur du droit de repentir. Il doit présenter un caractère irrévocable, et le bailleur doit donc exprimer sa volonté expresse d’exercer son droit de repentir, valant engagement irrévocable de renouveler le bail. Si une LRAR peut suffire, il est recommandé d’en passer par un huissier.

Le droit de repentir « ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation » (C. com. art. L 145-58).

Droit au maintien dans les lieux du locataire

Droit du locataire. Nonobstant la fin de son bail, un locataire qui a droit à une indemnité d’éviction « ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ». Il dispose d’un « droit au maintien dans les lieux », aux conditions du bail expiré (C. com. art. L 145-28). Ce droit est opposable à l’acquéreur des locaux (Cass. 3e civ. 14.04.2016 n° 14-28079).

Un bailleur doit respecter ce droit et s’assurer qu’un locataire puisse exploiter son fonds durant la période de maintien dans les lieux. À défaut, le locataire peut réclamer une réparation spécifique. Le « préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux » jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction « est distinct de celui réparé par cette indemnité » (Cass. 3e civ. 30.11.2017 n° 16-17686). Notons que, une fois l’indemnité d’éviction versée en ordre, le locataire doit quitter les lieux sous trois mois.

Une faute (grave) commise par un locataire, pendant la période de maintien dans les lieux, peut être sanctionnée par la résiliation de son bail, et entraîner la déchéance de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ. 05.10.2017 n° 16-21977).

Si un bailleur délivre congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, le locataire qui entend réclamer l’indemnité d’éviction doit agir en justice sous deux ans à compter de la date pour laquelle ce congé est donné. À défaut, le locataire ne peut plus « se prévaloir, fût-ce par voie d’exception, du droit au maintien dans les lieux qui en est le corollaire » (Cass. 3e civ. 30.03.2017 n° 16-13236).

Maintien dans les lieux = indemnité. En contrepartie du droit au maintien dans les lieux, un bailleur a droit à une indemnité d’occupation au vu de la valeur locative des locaux (C. com. art. L 145-28, al. 1).

Durant la période de maintien dans les lieux, un locataire « reste tenu de régler le loyer transformé » en indemnité d’occupation « sans que le bailleur soit tenu d’en faire la demande » (Cass. 3e civ. 11.02.2016 n° 14-28091). Un bailleur a en outre droit à une indemnité d’occupation pour la période allant de la date d’expiration du bail jusqu’au départ du locataire, ou jusqu’au renouvellement du bail s’il exerce son « droit de repentir » (C. com. art. L 145-58).

Un bailleur doit au besoin faire le nécessaire en justice pour réclamer l’indemnité d’occupation due, au vu de la valeur locative, en tenant compte de la prescription biennale (C. com. art. L 145-60). Mais il a été jugé que le délai biennal « ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur » au bénéfice d’une indemnité d’éviction. La règle joue y compris lorsqu’un bailleur exerce son droit de repentir (Cass. 3e civ. 18.01.2018 n° 16-27678).

Le TGI est compétent pour statuer sur la fixation de l’indemnité d’occupation (Cass. 3e civ 14.09.2017 n° 16-18444).