Commandement de payer visant la clause résolutoire 

Où un bailleur veut faire jouer la clause résolutoire

Objet

Nous supposons ici qu’un bail commercial comporte, comme il est d’usage, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de manquement grave du locataire à ses obligations, tel en cas d’impayés des loyers.

Dans tout contrat de location, il est possible et recommandé d’insérer une clause prévoyant sa résiliation de plein droit (clause résolutoire) en cas d’impayés de loyers. Il est ensuite possible de faire jouer la clause résolutoire, dans les conditions fixées par la loi. Il faut par exemple d’abord délivrer un commandement, par huissier, laissant au locataire un délai de deux mois (bail d’habitation) ou d’un mois (bail commercial) pour régulariser.

Un propriétaire peut avoir intérêt de faire jouer cette clause, appelée souvent clause résolutoire, en raison d’impayés de loyers, ou de graves manquements du locataire à ses obligations.

Le régime de cette clause résolutoire est strictement encadré.

Toute clause résolutoire ne peut produire effet qu’un mois après un « commandement » valant mise en demeure de régulariser la situation, et resté infructueux (C. com. art. 145-41, al. 1). Une clause résolutoire d’un bail « ne stipulant pas un délai d’au moins un mois a pour effet de faire échec » à la loi, et peut être annulée (Cass. 3e civ. 11 décembre 2013 n° 12-22616).

Bonne foi. Une clause résolutoire doit être mise en oeuvre de bonne foi par le bailleur (cf. Cass. 3e civ. 1er février 2018 n°16-28684). Un locataire peut faire écarter en justice le jeu de la clause résolutoire, s’il prouve que le bailleur était de « mauvaise foi » (cf. Cass. 3e civ. 30 novembre 2017 n° 16-22858). Il peut en aller ainsi par exemple si la clause est mise en œuvre par un bailleur dans le but de se soustraire aux travaux lui incombant, et réclamés par le locataire avant délivrance du commandement (cf. Cass. 3e civ. 1er février 2018 n° 16-28684). Il a été jugé que (même) l’ouverture d’une procédure collective « à l’égard du locataire n’a pas pour effet de dispenser le bailleur de mettre en œuvre, de bonne foi, la clause résolutoire » (Cass. 3e civ. 14 septembre 2017 n° 16-18840).

En cas de redressement judiciaire du locataire. Un bailleur, qui entend faire jouer une clause résolutoire au titre d’impayés de loyers dus pour une occupation postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire, peut agir au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement (C. com. art. L 622-14 2° et L 631-14). Il a été jugé qu’aucun texte n’impose au bailleur de dénoncer le commandement aux créanciers inscrits (mais veiller à faire le nécessaire pour l’assignation). Un bailleur n’a pas à dénoncer le commandement au mandataire judiciaire, puis à l’attraire dans la procédure, dès lors que le commandement et l’assignation visent des loyers échus après le jugement d’ouverture du RJ (Cass. 3e civ. 16 mars 2017 n° 15-29206).

Il a par ailleurs été jugé qu'aucune disposition légale n'impose au bailleur de notifier au mandataire judiciaire un commandement de payer visant des loyers échus après le jugement d'ouverture du redressement judiciaire du preneur (Cass. Com 15 novembre 2017 n° 16-13219).

Un bail peut prévoir un délai plus long que le délai légal d’un mois pour la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit. Dans ce cas, une décision invite à bien mentionner le délai conventionnel prévu (p.ex. trois mois) dans tout commandement concerné, sous peine de risquer de voir celui-ci annulé, à la demande du locataire (CA Grenoble, 4 février 2016 n° 15/04629).

Formalisme

Pour se prévaloir de la clause résolutoire, lorsque cela est possible, il faut donc d’abord en passer par un commandement, laissant au locataire un délai d’un mois pour régulariser (C. com. art. L 145-41).

La Cour de cassation a jugé, avec grande fermeté, que la mise en œuvre d’une clause résolutoire « ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire » (Cass. 3e civ. 21 décembre 2017 n° 16-10583).

ll faut ainsi impérativement en passer par un huissier pour délivrer le commandement (une LRAR ne suffit pas).

Il faut veiller à ce que le commandement délivré soit rédigé avec soin, concernant les manquements reprochés et la mise en demeure.

Il s’agit en effet, par ce commandement (ou sommation), de mettre en demeure le locataire d’avoir à se conformer aux clauses du bail et/ou régulariser sa situation (régler ses loyers impayés, etc.). À cet égard, le commandement doit être soigneusement rédigé en précisant, notamment, les manquements au bail qui sont reprochés. S’il porte sur des impayés de loyers et/ou charges, un décompte détaillé des arriérés est à prévoir.

Un commandement peut être annulé en cas d’« imprécision », ou la résiliation écartée (Cass. 3e civ. 30 mars 2017 n° 16-11970 et 09 novembre 2017 n° 16-22232). Il en va aussi ainsi si « les mentions et indications figurant dans l'acte » sont « de nature à créer, dans l'esprit » du locataire, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte de l'injonction faite (Cass. 3e civ. 14 juin 2018 n° 17-18873).

Au vu d’un arrêt, un bailleur conserve le droit de renoncer au bénéfice de la clause résolutoire, prévue à son seul bénéfice, même après un commandement la visant expressément (cf. Cass. 3e civ. 27 avril 2017 n° 16-13625). Jusqu’à récemment, il ne paraissait pas à cet égard indispensable de prévoir une mention particulière dans un bail (formule du style « si bon semble au bailleur »), ou un commandement. Une récente affaire est toutefois à méditer. Dans cette affaire, un bailleur s’était vu contraint de délivrer un commandement visant la clause résolutoire d’un bail commercial, en raison de loyers impayés. Puis il demanda en justice que le locataire soit seulement condamné au paiement de loyers échus jusqu’à l’échéance triennale. Le locataire s’est alors prévalu lui-même de la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire, pour soutenir qu’il ne doit pas de loyers à partir de la date de résiliation. La Cour de cassation a donné raison au locataire, en limitant sa condamnation pour le paiement des loyers. Motif ? La clause résolutoire du bail « n’était pas stipulée dans l’intérêt exclusif du bailleur » (Cass. 3e civ. 06.09.2018 n° 17-22767). Dans tout bail, pour éviter qu’un locataire puisse se prévaloir d’une clause résolutoire, p.ex. afin d’échapper au paiement de loyers, l’arrêt invite à bien préciser qu’elle est stipulée dans l’intérêt exclusif du bailleur. Il a été jugé que, si une clause a été « stipulée au seul profit du bailleur », le locataire « ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause » (Cass. 3e civ. 27.04.2017 n° 16-13625). Pour se prévaloir de l’arrêt, il convient de (vite) réagir afin de manifester sa volonté de poursuivre le bail, par exemple en « lançant » en temps utile un référé-provision. 

Modèle

Le modèle de commandement proposé doit être adapté au cas par cas.