Congé avec offre de renouvellement

Où le bailleur propose le renouvellement du bail commercial

Un congé avec offre de renouvellement

Le bailleur peut proposer au locataire de renouveler le bail commercial, en principe pour une durée de neuf années, sauf accord des parties pour une durée plus longue, avec généralement une modification de certaines clauses, tel que le montant du loyer (Code de commerce, article L 145-9).

Réponse du locataire :

• soit il refuse et le bail prendra fin au terme prévu ;
• soit il accepte purement et simplement, et un nouveau bail est ainsi conclu, selon les nouvelles conditions proposées par le bailleur ;
• soit il accepte le renouvellement mais refuse le nouveau loyer, et le tribunal pourra être saisi pour fixer son montant. Notons que « le point de départ de la prescription de l'action en fixation du prix d'un bail commercial renouvelé se situe à la date de prise d'effet du nouveau bail en cas d'acceptation du principe du renouvellement par le bailleur » (Cass. civ. 3e 03.11.2016 n° 15-19598).

Forme du congé

À la suite de la loi dite Macron du 6 août 2015, un bailleur doit en passer par un acte extrajudiciaire, signifié par un huissier, pour notifier un congé avec offre de renouvellement. La loi Macron est à ce titre « revenue » sur une mesure de la loi Pinel du 18 juin 2014, qui avait ouvert côté bailleur la possibilité d’une LRAR pour un congé.

Un acte d’huissier s’impose pour un congé donné au terme d’un bail, ou pendant une période de tacite reconduction.

Délai/préavis à respecter

En vertu de l’article L 145-9 du Code de commerce, le congé doit être « donné six mois à l’avance », c’est à dire en respectant un préavis de six mois avant le terme du bail. À défaut de congé, un bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé. Au cours de la tacite prolongation, c’est à dire après le terme du bail, le congé doit être donné « au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil ».

Là où un bail est tacitement reconduit au-delà de son terme, il est recommandé aux bailleurs de consulter un professionnel pour apprécier les démarches à mener en préservant ses intérêts.

Contenu du conge

Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En vertu de l’article L 145-11 du Code de commerce, le bailleur qui désire obtenir une modification du loyer doit, dans le congé, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau loyer ne sera dû qu'à compter de la demande qui sera faite ultérieurement à ce sujet. À cet égard, le bailleur peut demander une modification du loyer ultérieurement, par acte d'huissier de justice, par LRAR, ou dans le mémoire à notifier en cas de saisine du juge.

Il a été jugé que la « demande du bailleur, qui n'a pas fait connaître le prix qu'il sollicite dans son congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement du preneur, en modification du prix du bail par un acte ultérieur, n'a pas d'effet interruptif de la prescription biennale de l'action en fixation du prix du bail renouvelé qui court à compter de la date d'effet du nouveau bail » (Cass. civ. 3e 09.07.2014 n° 13-15643).

Droit d’option

Un bailleur et son locataire peuvent avoir accepté le principe du renouvellement du bail, mais être en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé. Tel en cas de contentieux, un texte offre alors au bailleur une alternative. Sous conditions, il peut en effet refuser le renouvellement en exerçant ce que l’on appelle, dans le jargon, un « droit d’option » (Code de commerce art. L 145-57, al. 2). Ce droit permet à un bailleur de ne pas renouveler le bail en payant, en principe, une indemnité d’éviction (IE) fixée en justice.

S’il exerce son droit d’option, un bailleur ne peut faire ensuite marche arrière. Cette décision étant « irrévocable » (Code de commerce art. L 145-59), elle doit être mûrement réfléchie car elle n’est pas sans incidences financières.

En pratique, si un bailleur s’oppose en justice avec un locataire sur le montant du loyer d’un bail renouvelé, il peut exercer son droit d’option jusque dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive fixant ce montant.

La loi permet ainsi à un bailleur, qui délivre à un locataire un congé avec offre de renouvellement, de « rétracter » ensuite cette offre. Dans ce cas, le bailleur peut aussi échapper au paiement d’une indemnité d’éviction, s’il peut justifier d’un motif « grave et légitime » de refus de renouvellement, lié à une infraction au bail (p.ex. en cas de violation de la destination des lieux prévue dans le bail). La Cour de cassation a jugé que le « délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde son refus » (Cass. 3e civ. 9 novembre 2017 n° 16-23.120). Un bailleur dispose ainsi de deux ans, à compter du jour où il découvre un grave manquement du locataire à ses obligations, pour au besoin l’assigner en justice afin de faire valider son refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Notons que, après avoir exercé son droit d’option en offrant une indemnité d’éviction, un bailleur conserve la possibilité de dénier le droit au statut, à un locataire, tant qu’une décision définitive fixant le montant de l’indemnité n’a pas été rendue. Par un arrêt de principe, la Cour de cassation a en effet posé la règle suivante : un « bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction après avoir exercé son droit d’option peut dénier au locataire le droit au statut (...) tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ. 7 septembre 2017 n° 16-15012). Ainsi, en l’espèce, un locataire n’a pu à ce titre se prévaloir de la prescription biennale, prévue par l’article L 145-60 du Code de commerce.

Dispositif de lissage

La loi dite Pinel du 18 juin 2014 a créé un mécanisme de « lissage » de la hausse d’un loyer, lorsque celui-ci est déplafonné. Si un loyer est déplafonné au renouvellement d’un bail, un texte prévoit que la variation de loyer « ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (C. com. art. L 145-34, al. 4). Ce dispositif légal de lissage, appelé aussi « plafonnement du déplafonnement » , a vocation à s’appliquer en cas de renouvellement d’un bail conclu pour une durée de neuf ans ou plus, avec un loyer « fixe » (non binaire), sauf s’il porte sur des locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux. Est concerné le renouvellement d’un bail à venir, ou conclu/renouvelé depuis le 1er septembre 2014. Le dispositif ne s’applique pas à notre avis pour le cas où, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée d’un bail 3/6/9 excède 12 ans.

Dans le cadre de la procédure dite QPC, la Cour de cassation a apporté les précisions suivantes, concernant ce dispositif (Cass. 3e civ. 09 mars 2018 n° 17-70340 - avis).

Pour la Cour de cassation, l’étalement de l’augmentation (lissage) du loyer déplafonné « s’opère chaque année par une majoration non modulable de 10 % du loyer de l’année précédente ». Précisément, l’étalement « s’opère annuellement par l’application d’un taux qui doit être égal à 10 % du loyer de l’année précédente, sauf lorsque la différence entre la valeur locative restant à atteindre et le loyer de cette année est inférieure à ce taux ».

Pour la Cour de cassation, il « n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties [au bail], d’arrêter l’échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de la hausse du loyer ». Le loyer déplafonné est en effet fixé à la valeur locative (C. com. art. 145-33).  En outre, le dispositif de lissage « n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative ». Le dispositif est, ainsi, distinct de celui de la fixation du loyer. Il revient donc aux (seules) parties « d’établir l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer que le bailleur est en droit de percevoir ».

Dans son avis, la Cour de cassation a également précisé que le lissage n’est « pas d’ordre public » (impératif). Donc les parties « peuvent convenir de ne pas l’appliquer ». Un bailleur peut ainsi d’emblée écarter le dispositif légal de lissage, en insérant une clause appropriée dans un bail, à cet effet.

Notons que le dispositif de lissage s’applique (aussi) si un loyer est déplafonné dans le cadre d’une révision triennale (bail à venir, ou conclu/renouvelé depuis le 1er septembre 2014). Mais il est impossible d’écarter dans ce cas le dispositif de lissage, par une clause contraire du bail (C. com. art. L 145-38 et L 145-15). 

Modèle

Le modèle de congé ici proposé doit être adapté au cas par cas.

Il convient impérativement, pour la rédaction du congé, de prendre en compte l’ensemble des nouvelles règles issues de la réforme « Pinel » de 2014.