Révision du loyer en raison d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité
Quand l’environnement change…
Mécanisme du déplafonnement
Pour fonder une demande de révision du loyer en cours de location, un bailleur peut se prévaloir de changements survenus en cours de bail dans l’environnement des locaux loués.
Cette demande peut être fondée au titre de la modification dite des « facteurs locaux de commercialité » – FLC (Code de commerce art. L 145-38 et L 145-33). Il est alors possible de demander une révision du loyer au-delà de la variation indiciaire, si cette modification a entraîné une variation de plus de 10 % de la « valeur locative ». Le loyer révisé ne sera alors pas plafonné à la variation de l’indice retenu par les parties dans le bail.
Ainsi, un loyer peut être fixé à la valeur locative en rapportant la preuve d’une « modification matérielle » des « facteurs locaux de commercialité » (FLC) ayant entraîné par elle-même une variation (à la baisse ou à la hausse) de plus de 10 % de la valeur locative. C’est ce que l’on appelle le mécanisme dit de « déplafonnement ».
À la suite de la loi Pinel du 18 juin 2014, pour tout bail à venir, et pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014, la variation de loyer qui découle de la révision avec « déplafonnement » ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. La révision du loyer ne peut prendre effet qu’à compter de la date de la demande en révision.
Critères
Il convient de tenir compte de certains paramètres réglementaires, visés par l’article R 145-6 du Code de commerce. Les facteurs locaux de commercialité (FLC) dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
La modification notable des « FLC » doit s’apprécier, en logique, au vu de l’intérêt qui en découle pour le commerce considéré, en clair de l’activité exercée dans les locaux loués. Par exemple, l’implantation d’une université en cours de bail peut justifier un déplafonnement « FLC » pour un commerce de restauration rapide situé à proximité.
Lorsque c’est le bailleur qui demande le déplafonnement, il lui revient de rapporter la preuve d’une évolution notable des « FLC » de « nature à avoir une incidence favorable » sur l’activité commerciale exercée par le locataire (Cass. 3e civ. 8 octobre 2015 n° 14-19550 ; Cass. 3e civ. 12 mai 2016 n° 15-13929).
Il a été jugé que « l’intérêt que présente la modification des facteurs locaux de commercialité doit être apprécié au regard de la ou des activités exercées dans les locaux loués, sans qu’il y ait lieu d’exclure de cet examen l’activité du sous-locataire » (Cass. 3e civ. 18 février 2014 n° 12-28468).
Les juges apprécient au cas par cas (p.ex. Cass. 3e civ. 24 mai 2017 n° 16-15043).
Formalisme
La demande est à notifier par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par voie d’huissier. Elle doit indiquer, à peine de nullité, le montant du loyer demandé (Code de commerce, article R 145-20). Une première demande ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire.